Ang pagtatayo ng bagong bahay ay kapana-panabik, ngunit ang pananalapi ay maaaring nakakalito, lalo na pagdating sa pag-unawa kung magkano ang interes na babayaran mo habang nagtatayo. Kung gumagamit ka ng progress-payment contract (ang pinakakaraniwang uri sa New Zealand), tutulungan ka ng gabay na ito na mag-budget nang tama.
Paano Gumagana ang Progress-Payment Construction
Hindi tulad ng mga turn-key contract kung saan pinopondohan ng builder ang buong proyekto at ikaw ay magbabayad pagkatapos ng pagkumpleto, ang mga progress-payment contract ay nangangailangan sa iyo na pondohan ang build sa mga yugto. Nilalabas ng bangko ang pera sa iyong builder habang nakukumpleto nila ang bawat construction milestone.
| Yugto | Paglalarawan | Tinatayang % ng Build |
|---|---|---|
| 1 | Deposito (sa pag-sign ng kontrata) | 5-10% |
| 2 | Kumpleto na ang foundation | 10-15% |
| 3 | Kumpleto na ang framing (nakalagay na ang bubong) | 20-25% |
| 4 | Closed in (weathertight) | 15-20% |
| 5 | Kumpleto na ang fit-out | 15-20% |
| 6 | Practical completion | 15-20% |
| 7 | Final payment (code compliance) | 5% |
Lumalaki ang iyong mortgage sa bawat drawdown, na nangangahulugang tumataas ang iyong mga bayad sa interes sa buong build.
Paano Nag-iipon ang Interes
Dito nahuhuli ang maraming unang beses na builder: nagsisimulang mag-accrue ang interes agad, at nag-compound ito habang idinra-draw ang bawat bayad.
Mula sa araw na mag-settle ka sa iyong lupa, nagbabayad ka ng interes sa buong halaga ng lupa. Kung bumili ka ng $350,000 na section, nagbabayad ka ng interes sa $350,000 mula sa unang araw. Habang nililabas ang bawat progress payment sa iyong builder habang nagtatayo, idinaragdag ang halagang iyon sa iyong loan balance at lumalaki ang iyong mga bayad sa interes sa bawat drawdown. Kapag kumpleto na ang build, nagbabayad ka ng interes sa buong halaga ng loan na pinagsasama ang lupa at build cost.
Pagkalkula ng Iyong Gastos sa Interes: Isang Halimbawa
Tingnan natin ang isang realistic na senaryo na may halaga ng lupa na $350,000, build cost na $550,000, kabuuang proyekto na $900,000, interest rate na 6.5% kada taon, at tagal ng build na 12 buwan.
Para sa interes sa lupa sa loob ng 12 buwan, $350,000 × 6.5% = $22,750 sa isang taon. Para sa interes sa build na may staged drawdown, dahil nangyayari ang mga drawdown nang progresibo, hindi ka nagbabayad ng interes sa buong build cost mula sa unang araw. Ang rough estimate ay interes sa 50% ng build cost sa buong panahon: $550,000 × 50% × 6.5% = $17,875.
Ang estimated total na interes habang nagtatayo ay $22,750 + $17,875 = $40,625.
Ang Reality Check: Magdagdag ng Buffer
Bihirang tumakbo ang mga construction project nang eksakto ayon sa iskedyul. Ang mga pagkaantala dahil sa panahon mula sa malakas na ulan, malakas na hangin, o frost ay maaaring magpahinto sa trabaho. Ang mga council inspection ay maaaring ma-delay sa iskedyul na nagdadagdag ng mga linggo. Ang kakulangan ng materyales at mga isyu sa supply chain ay naging mas karaniwan. Ang availability ng subcontractor ay madalas na limitado dahil ang mga trades ay madalas naka-book out.
Ang isang 12-buwang build ay madaling maabot ng 15-18 buwan. Mag-budget ng hindi bababa sa 50% higit pa kaysa sa iyong kinalkula na interes para sa mga pagkaantala. Gamit ang ating halimbawa: $40,625 × 1.5 = $60,938 na budget.
Buwan-buwan na Interes: Isang Detalyadong Breakdown
Para sa mga gustong i-model ang kanilang eksaktong gastos, narito kung paano nag-iipon ang interes buwan-buwan:
| Buwan | Pangyayari | Loan Balance | Buwanang Interes |
|---|---|---|---|
| 0 | Land settlement | $350,000 | $1,896 |
| 1 | Binayaran ang deposito (10%) | $405,000 | $2,194 |
| 3 | Kumpleto na ang foundation | $487,500 | $2,641 |
| 5 | Kumpleto na ang framing | $597,500 | $3,236 |
| 7 | Closed in | $680,000 | $3,683 |
| 9 | Fit-out | $762,500 | $4,130 |
| 11 | Practical completion | $855,000 | $4,631 |
| 12 | Final payment | $900,000 | $4,875 |
Ang simplified na halimbawang ito ay nagpapakita kung paano halos nag-doble ang mga buwanang bayad sa interes sa buong build period.
Maaari Mo Bang Hiramin ang Interes?
Oo, kung may sapat kang equity. Ito ay tinatawag na "capitalising interest" at ito ay partikular na nakakatulong para sa mga first-home builder na nagbabayad pa rin ng renta.
Nagdadagdag ang bangko ng interest provision sa iyong loan, at ang mga bayad sa interes habang nagtatayo ay nanggagaling sa provision na ito. Hindi mo kailangang pondohan ang interes mula sa iyong sariling bulsa habang nagtatayo. Gusto ng karamihan ng mga bangko ng 20%+ equity sa proyekto, ang iyong loan application ay dapat magpakita na kaya mong bayaran ang mga eventual na repayment, at ang capitalized interest ay nagdadagdag sa iyong kabuuang loan.
Halimbawa: sa kabuuang proyekto na $900,000 na may estimated interest na $45,000, ang loan ay maaprubahan para sa $945,000. Kailangan mo pa rin ng parehong deposito, ngunit hindi mo kailangang pondohan ang interes habang nagtatayo.
Ang opsyong ito ay sulit pag-usapan sa iyong mortgage adviser, lalo na kung ang pamamahala ng renta at construction interest nang sabay ay magpapalubha sa iyong budget.
Turn-Key vs Progress Payment: Alin ang Mas Maganda?
Ang mga turn-key contract ay nagpapapondong ng konstruksyon sa builder, na ikaw ay magbabayad pagkatapos ng pagkumpleto o sa fixed na milestone. Mas mababa ang gastos sa interes habang nagtatayo, ngunit madalas na mas mataas ang presyo ng kontrata para mabayaran ang financing ng builder. Mas kaunti ang flexibility para gumawa ng mga pagbabago habang nagtatayo.
Ang mga progress-payment contract ay nagpapapondong ng build habang umuusad ito sa iyo. Mas malaki ang gastos sa interes habang nagtatayo, ngunit madalas na mas mababa ang base contract price. Mas malaki ang kontrol at flexibility, at maaari kang gumawa ng mga pagbabago habang nagtatayo (may bayad).
Wala sa dalawa ang universally na mas maganda - depende ito sa iyong cash flow at kung gaano ka kasangkot sa build process.
Mga Tip para sa Pamamahala ng Construction Interest
I-lock in ang iyong land rate kung maaari sa pamamagitan ng pag-fix ng iyong land loan portion para maiwasan ang pagtaas ng rate habang nagtatayo. Oras ang iyong build nang strategic, dahil ang pagsisimula sa spring ay nagbibigay ng maximum na magandang-panahon na araw ng pagtatayo bago ang taglamig. Manatiling on top ng paperwork dahil ang mga pagkaantala sa council approval o bank drawdown request ay nagdadagdag ng hindi kinakailangang oras.
Mag-build in ng contingency para sa parehong interes at hindi inaasahang build cost, na ang 10-15% ay typical. Makipag-ugnayan nang regular sa iyong builder sa pamamagitan ng mga site meeting para matukoy ang mga pagkaantala nang maaga. Isaalang-alang ang interest-only payment habang nagtatayo para sa mas mababang bayad habang nagtatayo, pagkatapos ay lumipat sa principal and interest pagkatapos ng pagkumpleto.
Mag-Budget na Bukas ang Mata
Ang pag-unawa sa construction interest ay tumutulong sa iyong mag-budget nang realistic. Ang pangunahing formula ay: (Halaga ng lupa × interest rate × build time) + (Build cost × 50% × interest rate × build time) × 1.5 = Interest budget.
Makipag-usap sa iyong mortgage adviser bago mag-sign ng building contract. Maaari nilang i-model ang iyong eksaktong gastos sa interes batay sa iyong project timeline at tulungan kang i-structure ang iyong loan para mabawasan ang gastos habang nagtatayo.
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
