Membangun rumah baru memang menyenangkan, tetapi sisi keuangannya bisa membingungkan, terutama dalam memahami berapa banyak bunga yang akan Anda bayar selama konstruksi. Jika Anda menggunakan kontrak progress-payment (jenis paling umum di Selandia Baru), panduan ini akan membantu Anda menganggarkan dengan akurat.
Cara Kerja Konstruksi Progress-Payment
Tidak seperti kontrak turn-key di mana pembangun membiayai seluruh proyek dan Anda membayar saat selesai, kontrak progress-payment mengharuskan Anda mendanai pembangunan secara bertahap. Bank melepaskan uang ke pembangun Anda saat mereka menyelesaikan setiap milestone konstruksi.
| Tahap | Deskripsi | Perkiraan % dari Pembangunan |
|---|---|---|
| 1 | Deposit (saat penandatanganan kontrak) | 5-10% |
| 2 | Fondasi selesai | 10-15% |
| 3 | Rangka selesai (atap terpasang) | 20-25% |
| 4 | Tertutup (kedap cuaca) | 15-20% |
| 5 | Fit-out selesai | 15-20% |
| 6 | Penyelesaian praktis | 15-20% |
| 7 | Pembayaran akhir (code compliance) | 5% |
KPR Anda bertumbuh dengan setiap pencairan, yang berarti pembayaran bunga Anda meningkat sepanjang pembangunan.
Bagaimana Bunga Terakumulasi
Di sinilah banyak pembangun pertama kali terjebak: bunga mulai berjalan segera, dan bertambah seiring setiap pembayaran dicairkan.
Dari hari Anda menyelesaikan pembelian tanah, Anda membayar bunga atas nilai tanah penuh. Jika Anda membeli kavling $350.000, Anda membayar bunga atas $350.000 dari hari pertama. Seiring setiap progress payment dilepaskan ke pembangun Anda selama konstruksi, jumlah itu ditambahkan ke saldo pinjaman Anda dan pembayaran bunga Anda bertumbuh dengan setiap pencairan. Setelah pembangunan selesai, Anda membayar bunga atas jumlah pinjaman penuh yang menggabungkan biaya tanah dan pembangunan.
Menghitung Biaya Bunga Anda: Contoh Praktis
Mari kita telusuri skenario realistis dengan nilai tanah $350.000, biaya pembangunan $550.000, total proyek $900.000, suku bunga 6,5% per tahun, dan durasi pembangunan 12 bulan.
Untuk bunga atas tanah selama 12 bulan, $350.000 × 6,5% = $22.750 untuk tahun tersebut. Untuk bunga atas pembangunan dengan pencairan bertahap, karena pencairan terjadi secara progresif Anda tidak membayar bunga atas biaya pembangunan penuh dari hari pertama. Perkiraan kasar adalah bunga atas 50% dari biaya pembangunan untuk periode penuh: $550.000 × 50% × 6,5% = $17.875.
Estimasi total bunga selama konstruksi adalah $22.750 + $17.875 = $40.625.
Pemeriksaan Realitas: Tambahkan Buffer
Proyek konstruksi jarang berjalan tepat sesuai jadwal. Keterlambatan cuaca dari hujan lebat, angin kencang, atau embun beku dapat menghentikan pekerjaan. Inspeksi dewan mungkin menghadapi keterlambatan penjadwalan yang menambah berminggu-minggu. Kekurangan material dan masalah rantai pasokan telah menjadi lebih umum. Ketersediaan subkontraktor sering terbatas karena tukang sering penuh pesanan.
Pembangunan 12 bulan dapat dengan mudah melar menjadi 15-18 bulan. Anggarkan setidaknya 50% lebih dari bunga yang Anda hitung untuk memperhitungkan keterlambatan. Menggunakan contoh kita: $40.625 × 1,5 = anggaran $60.938.
Bunga Bulan-per-Bulan: Rincian Detail
Bagi mereka yang ingin memodelkan biaya pasti mereka, berikut cara bunga terakumulasi bulan-per-bulan:
| Bulan | Kejadian | Saldo Pinjaman | Bunga Bulanan |
|---|---|---|---|
| 0 | Settlement tanah | $350.000 | $1.896 |
| 1 | Deposit dibayar (10%) | $405.000 | $2.194 |
| 3 | Fondasi selesai | $487.500 | $2.641 |
| 5 | Rangka selesai | $597.500 | $3.236 |
| 7 | Tertutup | $680.000 | $3.683 |
| 9 | Fit-out | $762.500 | $4.130 |
| 11 | Penyelesaian praktis | $855.000 | $4.631 |
| 12 | Pembayaran akhir | $900.000 | $4.875 |
Contoh yang disederhanakan ini menunjukkan bagaimana pembayaran bunga bulanan kira-kira berlipat ganda selama periode pembangunan.
Bisakah Anda Meminjam Bunganya?
Ya, jika Anda memiliki ekuitas yang cukup. Ini disebut "kapitalisasi bunga" dan sangat membantu bagi pembangun rumah pertama yang masih membayar sewa.
Bank menambahkan provisi bunga ke pinjaman Anda, dan pembayaran bunga selama konstruksi berasal dari provisi ini. Anda tidak perlu mendanai bunga dari kantong sendiri selama pembangunan. Sebagian besar bank menginginkan 20%+ ekuitas dalam proyek, aplikasi pinjaman Anda harus menunjukkan Anda mampu membayar cicilan akhir, dan bunga yang dikapitalisasi menambah total pinjaman Anda.
Untuk mengilustrasikan: pada total proyek $900.000 dengan estimasi bunga $45.000, pinjaman akan disetujui untuk $945.000. Anda masih membutuhkan deposit yang sama, tetapi Anda tidak perlu mendanai bunga selama konstruksi.
Opsi ini layak didiskusikan dengan penasihat KPR Anda, terutama jika mengelola sewa dan bunga konstruksi secara bersamaan akan membebani anggaran Anda.
Turn-Key vs Progress Payment: Mana yang Lebih Baik?
Kontrak turn-key membuat pembangun mendanai konstruksi, dengan Anda membayar saat selesai atau di milestone tetap. Ada biaya bunga lebih sedikit selama konstruksi, tetapi sering harga kontrak lebih tinggi untuk menutupi pembiayaan pembangun. Anda akan memiliki fleksibilitas lebih sedikit untuk membuat perubahan selama pembangunan.
Kontrak progress-payment membuat Anda mendanai pembangunan seiring berjalannya. Ada lebih banyak biaya bunga selama konstruksi, tetapi sering harga kontrak dasar lebih rendah. Anda mendapat lebih banyak kontrol dan fleksibilitas, dan dapat membuat perubahan selama pembangunan (dengan biaya).
Tidak ada yang secara universal lebih baik - tergantung pada arus kas Anda dan seberapa terlibat Anda ingin dalam proses pembangunan.
Tips untuk Mengelola Bunga Konstruksi
Kunci suku bunga tanah Anda jika memungkinkan dengan menetapkan porsi pinjaman tanah Anda untuk menghindari kenaikan suku bunga selama pembangunan. Atur waktu pembangunan Anda secara strategis, karena memulai di musim semi memberikan hari pembangunan cuaca baik maksimum sebelum musim dingin. Tetap di atas dokumen karena keterlambatan dalam persetujuan dewan atau permintaan pencairan bank menambah waktu yang tidak perlu.
Masukkan kontingensi untuk bunga dan biaya pembangunan tak terduga, dengan 10-15% sebagai tipikal. Komunikasi secara teratur dengan pembangun Anda melalui rapat lokasi membantu mengidentifikasi keterlambatan sejak dini. Pertimbangkan pembayaran hanya bunga selama konstruksi untuk pembayaran lebih rendah saat membangun, lalu beralih ke pokok dan bunga saat selesai.
Anggarkan dengan Mata Terbuka
Memahami bunga konstruksi membantu Anda menganggarkan secara realistis. Rumus kuncinya adalah: (Nilai tanah × suku bunga × waktu pembangunan) + (Biaya pembangunan × 50% × suku bunga × waktu pembangunan) × 1,5 = Anggaran bunga.
Bicarakan dengan penasihat KPR Anda sebelum menandatangani kontrak pembangunan. Mereka dapat memodelkan biaya bunga pasti Anda berdasarkan timeline proyek Anda dan membantu Anda menyusun pinjaman untuk meminimalkan biaya selama pembangunan.
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
