Construire une nouvelle maison est passionnant, mais le côté financier peut être déroutant, surtout lorsqu'il s'agit de comprendre combien d'intérêts vous paierez pendant la construction. Si vous utilisez un contrat à paiements progressifs (le type le plus courant en Nouvelle-Zélande), ce guide vous aidera à budgétiser avec précision.
Comment Fonctionne la Construction à Paiements Progressifs
Contrairement aux contrats clé en main où le constructeur finance l'ensemble du projet et vous payez à l'achèvement, les contrats à paiements progressifs vous obligent à financer la construction par étapes. La banque libère l'argent à votre constructeur au fur et à mesure qu'il franchit chaque étape de construction.
| Étape | Description | % Approximatif de la Construction |
|---|---|---|
| 1 | Acompte (à la signature du contrat) | 5-10% |
| 2 | Fondation terminée | 10-15% |
| 3 | Charpente terminée (toit posé) | 20-25% |
| 4 | Hors d'eau hors d'air (étanche) | 15-20% |
| 5 | Aménagement intérieur terminé | 15-20% |
| 6 | Achèvement pratique | 15-20% |
| 7 | Paiement final (conformité au code) | 5% |
Votre prêt augmente avec chaque versement, ce qui signifie que vos paiements d'intérêts augmentent tout au long de la construction.
Comment les Intérêts S'accumulent
C'est là que beaucoup de constructeurs débutants se font surprendre : les intérêts commencent à s'accumuler immédiatement, et ils se composent à mesure que chaque paiement est versé.
À partir du jour où vous réglez l'achat de votre terrain, vous payez des intérêts sur la valeur totale du terrain. Si vous avez acheté un terrain à 350 000 $, vous payez des intérêts sur 350 000 $ dès le premier jour. À mesure que chaque paiement progressif est libéré à votre constructeur pendant la construction, ce montant est ajouté à votre solde de prêt et vos paiements d'intérêts augmentent avec chaque versement. Une fois la construction terminée, vous payez des intérêts sur le montant total du prêt combinant terrain et coût de construction.
Calculer Vos Coûts d'Intérêts : Un Exemple Concret
Travaillons sur un scénario réaliste avec une valeur de terrain de 350 000 $, un coût de construction de 550 000 $, un projet total de 900 000 $, un taux d'intérêt de 6,5% par an et une durée de construction de 12 mois.
Pour les intérêts sur le terrain sur 12 mois, 350 000 $ × 6,5% = 22 750 $ pour l'année. Pour les intérêts sur la construction avec des versements progressifs, puisque les versements se font progressivement, vous ne payez pas d'intérêts sur le coût total de construction dès le premier jour. Une estimation approximative est l'intérêt sur 50% du coût de construction pour la période complète : 550 000 $ × 50% × 6,5% = 17 875 $.
Le total estimé des intérêts pendant la construction est de 22 750 $ + 17 875 $ = 40 625 $.
La Vérification Réaliste : Ajoutez une Marge
Les projets de construction respectent rarement exactement le calendrier prévu. Les retards météorologiques dus aux fortes pluies, aux vents violents ou au gel peuvent interrompre les travaux. Les inspections du conseil peuvent faire face à des retards de planification qui ajoutent des semaines. Les pénuries de matériaux et les problèmes de chaîne d'approvisionnement sont devenus plus courants. La disponibilité des sous-traitants est souvent limitée car les corps de métier sont fréquemment complets.
Une construction de 12 mois peut facilement s'étendre à 15-18 mois. Budgétez au moins 50% de plus que vos intérêts calculés pour tenir compte des retards. En utilisant notre exemple : 40 625 $ × 1,5 = 60 938 $ de budget.
Intérêts Mois par Mois : Une Ventilation Détaillée
Pour ceux qui veulent modéliser leurs coûts exacts, voici comment les intérêts s'accumulent mois par mois :
| Mois | Événement | Solde du Prêt | Intérêt Mensuel |
|---|---|---|---|
| 0 | Règlement du terrain | 350 000 $ | 1 896 $ |
| 1 | Acompte payé (10%) | 405 000 $ | 2 194 $ |
| 3 | Fondation terminée | 487 500 $ | 2 641 $ |
| 5 | Charpente terminée | 597 500 $ | 3 236 $ |
| 7 | Hors d'eau | 680 000 $ | 3 683 $ |
| 9 | Aménagement | 762 500 $ | 4 130 $ |
| 11 | Achèvement pratique | 855 000 $ | 4 631 $ |
| 12 | Paiement final | 900 000 $ | 4 875 $ |
Cet exemple simplifié montre comment les paiements d'intérêts mensuels doublent environ sur la période de construction.
Pouvez-Vous Emprunter les Intérêts ?
Oui, si vous avez suffisamment de capitaux propres. C'est ce qu'on appelle la "capitalisation des intérêts" et c'est particulièrement utile pour les primo-constructeurs qui paient encore un loyer.
La banque ajoute une provision pour intérêts à votre prêt, et les paiements d'intérêts pendant la construction proviennent de cette provision. Vous n'avez pas besoin de financer les intérêts de votre poche pendant la construction. La plupart des banques veulent 20%+ de capitaux propres dans le projet, votre demande de prêt doit montrer que vous pouvez vous permettre les remboursements finaux, et les intérêts capitalisés s'ajoutent à votre prêt total.
Pour illustrer : sur un projet total de 900 000 $ avec des intérêts estimés à 45 000 $, le prêt serait approuvé pour 945 000 $. Vous avez toujours besoin du même acompte, mais vous n'avez pas besoin de financer les intérêts pendant la construction.
Cette option vaut la peine d'être discutée avec votre conseiller en prêts immobiliers, surtout si gérer le loyer et les intérêts de construction simultanément mettrait votre budget à rude épreuve.
Clé en Main vs Paiement Progressif : Lequel est Meilleur ?
Les contrats clé en main font financer la construction par le constructeur, avec vous payant à l'achèvement ou à des étapes fixes. Il y a moins de coûts d'intérêts pendant la construction, mais souvent un prix de contrat plus élevé pour couvrir le financement du constructeur. Vous aurez moins de flexibilité pour faire des changements pendant la construction.
Les contrats à paiements progressifs vous font financer la construction au fur et à mesure. Il y a plus de coûts d'intérêts pendant la construction, mais souvent un prix de base de contrat plus bas. Vous obtenez plus de contrôle et de flexibilité, et pouvez faire des changements pendant la construction (moyennant un coût).
Aucun n'est universellement meilleur - cela dépend de votre trésorerie et de votre degré d'implication souhaité dans le processus de construction.
Conseils pour Gérer les Intérêts de Construction
Bloquez votre taux sur le terrain si possible en fixant la portion de prêt du terrain pour éviter les hausses de taux pendant la construction. Planifiez votre construction stratégiquement, car commencer au printemps donne un maximum de jours de construction par beau temps avant l'hiver. Restez au top de la paperasse puisque les retards dans les approbations du conseil ou les demandes de versement bancaire ajoutent du temps inutile.
Intégrez une contingence pour les intérêts et les coûts de construction imprévus, 10-15% étant typique. Communiquez régulièrement avec votre constructeur grâce à des réunions de site pour aider à identifier les retards tôt. Considérez les paiements d'intérêts seulement pendant la construction pour des paiements plus bas pendant la construction, puis passez au capital et intérêts à l'achèvement.
Budgétez les Yeux Ouverts
Comprendre les intérêts de construction vous aide à budgétiser de manière réaliste. La formule clé est : (Valeur du terrain × taux d'intérêt × durée de construction) + (Coût de construction × 50% × taux d'intérêt × durée de construction) × 1,5 = Budget d'intérêts.
Parlez à votre conseiller en prêts immobiliers avant de signer un contrat de construction. Ils peuvent modéliser vos coûts d'intérêts exacts en fonction de votre calendrier de projet et vous aider à structurer votre prêt pour minimiser les coûts pendant la construction.
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