退休后缩小住房：财务和生活方式考虑

对于许多新西兰人来说，他们的房屋是他们最大的资产。随着退休的临近，从家庭住宅缩小到更小的地方可以释放资本，减少维护负担，并简化生活。但这不是一个可以轻率做出的决定。

本指南探讨了退休后缩小住房的财务和实际考虑因素。

为什么人们会缩小住房

缩小住房的动机通常分为几个类别。

财务原因推动了许多决定。出售较大的房屋并购买较小的东西会释放可以补充退休收入的资产。一对夫妇从120万元的家庭住宅搬到80万元的公寓可能会释放40万元（扣除交易成本）用于投资或消费。

实际原因也很重要。一个为抚养孩子而设计的大型家庭住宅在孩子离开后可能会让人感到不知所措。维护花园、清洁多个浴室和加热未使用的房间成为负担而不是乐趣。较小的房屋意味着更少的工作和更低的运营成本。

生活方式的变化经常促成搬迁。有些人想更接近便利设施、医疗保健或家人。其他人寻求退休村或公寓综合体的安全性。有些人想搬到更温暖的气候或更适合他们退休活动的地方。

健康考虑最终可能迫使这个问题。楼梯变得困难。花园变得无法管理。靠近医疗设施变得重要。提前规划可以让您按照自己的条件进行搬迁，而不是在危机中。

财务现实

数字很少像希望的那样奏效。交易成本消耗了您释放的资产的很大一部分。

出售成本通常占售价的3-4%，包括房地产佣金、法律费用和营销费用。在120万元的销售中，这可能是40,000-50,000元。

购买成本增加了购买价格的另外1-2%，包括法律费用、检查和搬迁成本。在80万元的购买中，预计成本为10,000-15,000元。

在出售和购买之间，50,000-65,000元可能在交易成本中消失。您的40万元资产释放变成了335,000-350,000元的可用资金。

新西兰不存在印花税（与澳大利亚不同），这有所帮助。但如果您要购买退休村，入场费和递延管理费可能会消耗您资产的很大一部分。

退休村：特殊情况

退休村提供专门建造的住宿，随着需求的变化提供各种级别的护理。它们可以提供社区、安全和心灵平静。但财务结构复杂，运营商之间差异很大。

大多数村庄使用许可占用模式而不是永久产权所有权。您支付入场费（通常接近单元的市场价值）加上持续的每周费用。当您离开或去世时，运营商保留递延管理费，通常为您入场价格或转售价值的20-30%。

这意味着您的遗产获得的金额明显少于单元的价值。以60万元购买的单元在扣除递延费用后可能只返还420,000-480,000元，即使价值有所增加。

一些村庄提供不同的结构，递延费用较低但每周费用较高。在承诺之前，了解您购买的确切内容、您可以留给遗产的内容以及适用的持续成本至关重要。

退休村协会提供了解村庄合同的资源，强烈建议在签署前寻求独立的法律建议。

税务影响

在新西兰，出售您的家庭住宅通常是免税的，因为主要住宅豁免将您的主要住所排除在明线测试之外。然而，有些情况可能会征税。

如果您将房屋的一部分用于商业或租赁目的，该部分可能无法完全豁免。如果您近年来多次买卖房屋，IRD可能会质疑您是否在进行房地产交易。

对于大多数缩小长期家庭住宅的退休人员来说，税收不是问题。但如果您的情况复杂，请在出售前寻求建议。

一旦投资，缩小住房的收益可能会产生应税收入。利息、股息和一些基金回报是应税的。这是一种不同类型的税收考虑，但值得纳入您的规划。

搬到哪里？

退休时的位置决策涉及与生活早期不同的权衡。

与家人的距离通常更重要。靠近孩子和孙子提供社交联系和潜在的支持。但家庭会搬迁，因此围绕当前家庭位置建立整个计划存在风险。

获得医疗保健变得越来越重要。靠近好医院和医疗设施提供心灵平静和实际好处，如果出现健康问题。

社区和社交机会对福祉很重要。搬到一个您不认识任何人的地方可能会让人感到孤立。考虑您将如何在新地区建立社交联系。

气候和生活方式偏好是个人的。一些退休人员向北前往温暖。其他人优先考虑靠近海岸、山脉或文化设施。您真正想用您的退休年份做什么？

负担能力因地点而异。同样的钱在奥克兰与地区购买非常不同的房产。搬到成本较低的地区可以释放更多资产，同时可能提供更好的生活方式。

情感维度

缩小住房不仅仅是一项财务交易。离开您抚养家人的家，在每个房间都有回忆的地方，在情感上是重要的。

给自己时间处理决定。匆忙的搬迁经常导致后悔。如果可能，在需要采取行动前几年开始对话。

适当地让家人参与。您的孩子可能对家庭住宅有意见，但最终决定是您的。他们的偏好不应凌驾于您的需求之上。

为物品做计划。几十年积累的财产不能全部装入较小的房屋。分类、捐赠和处置物品需要时间和情感能量。许多人低估了这个过程的漫长和困难程度。

考虑试验。有些人出租他们的房屋并试验在较小的房产或不同地点生活，然后再承诺。这更复杂，但可以防止昂贵的错误。

搬迁时机

何时缩小住房涉及相互竞争的考虑。

在您健康和活跃时搬迁给您更多选择并使过渡更容易。您可以自己管理搬迁，适应新环境，并在新地点建立社交网络。

等待保留了选择权。房地产价值可能会增加。您的偏好可能会改变。您可能决定根本不想搬迁。

市场条件很重要，但无法预测。试图完美地把握房地产市场时机是徒劳的。如果缩小住房对您的生活有意义，出售和购买的确切时机不如正确的整体策略重要。

健康可能会迅速变化。等待太久的人有时会发现他们无法在想要的时候搬迁，或者必须在危机中而不是选择中搬迁。跌倒或健康事件可能会触发意外搬迁到护理设施，而不是计划过渡到适合退休的房屋。

搬迁的替代方案

缩小住房不是获得房屋资产或减少住房负担的唯一选择。

翻新您当前的房屋以使其更适合老年人（单层生活、无障碍浴室、低维护花园）可能比搬迁成本更低，并允许您留在熟悉的环境中。

出租您房屋的一部分可以在不搬迁的情况下产生收入。一个青少年可能会欣赏一个单独的公寓，同时上大学。一个国际学生可能会重视寄宿家庭住宿。

房屋资产释放产品（反向抵押贷款）允许您在留在家中时获得一些资产。这些产品有重大成本和风险，但适合某些情况。它们在我们关于在退休中使用房屋资产的单独文章中涵盖。

留下并简单地花费更少有时是正确的答案。如果您对房屋的依恋很强，而您的收入需求很少，出于财务原因强制搬迁可能是不必要的。

做出决定

当缩小住房与您的财务需求和生活偏好一致时，效果最好。纯粹出于财务原因搬迁到您实际上不想要的地点或房产类型很少会有好结果。

首先明确您的优先事项。您希望您的退休生活是什么样子？您想住在哪里？在房屋中对您最重要的是什么？

然后仔细计算数字。在扣除成本后，您实际上会释放多少资产？在您的新情况下，持续成本是多少？这如何影响您的退休收入计划？

最后，给自己时间。除非情况迫使快速决定，否则花费数月甚至数年规划搬迁通常比匆忙做出更好的结果。