新建房融资：新西兰建筑贷款如何运作

新建房融资与购买现有房产的方式不同。与在交割时收到全部贷款不同，资金会随着建筑进度逐步释放。在开始之前了解这些差异有助于您有效规划并避免融资复杂化。

建筑贷款有自己的要求、结构和挑战。与有新建房融资经验的房贷顾问合作可以使过程更加顺畅。

建筑贷款有何不同

标准房屋贷款在交割时您获得产权时释放全额。建筑贷款是逐步释放的，因为担保贷款的资产正在建造中，而不是完整购买的。

银行根据已完成工程的价值放贷。一开始，只有土地有价值。随着建筑通过地基、框架、封顶和竣工阶段推进，存在更多价值来担保贷款。

这种逐步释放保护银行，但为借款人带来复杂性。您需要在整个建筑过程中理解和管理分阶段付款流程。

进度付款解释

建筑合同规定在定义的阶段付款。典型的时间表可能包括签约时的定金，然后是地基、框架、封顶和最终竣工时的付款。一些合同包括额外的阶段。

每次付款需要银行批准后才能释放。您或您的建筑商请求提款，银行可能安排检查或估值，满意后资金释放给建筑商。

付款时间和建筑商现金流之间的管理需要协调。建筑商通常在收到上一阶段付款之前就继续工作。了解这种时间安排可以防止建筑商施压要求提前付款。

首付要求

新建房通常需要自住业主10%的首付，而现有房产需要20%。这种较低的要求使新建房对一些购房者更加可及。

首付计算考虑包括土地在内的总项目成本。对于$200,000的地块和$500,000的建筑，合计价值为$700,000，按10%计算需要$70,000首付。

投资用新建房需要20%首付，而不是现有投资房产所需的30%至35%。这种降低的要求鼓励新住房供应。

土地和建筑分开还是合并

一些购房者分开购买土地并单独安排建筑。其他人购买联排别墅和土地套餐，开发商同时提供两者。融资方式略有不同。

分开的土地和建筑需要先购买土地，然后安排建筑融资。您可能需要在找到建筑商和获得许可的同时持有土地，这意味着在建筑开始之前要支付土地贷款的利息。

联排别墅和土地套餐简化了融资，因为您同时承诺两者。土地交割和建筑开始之间的时间协调，减少持有成本。

建筑期间的现金流管理

建筑带来标准房屋购买所避免的现金流复杂性。您可能在支付建筑贷款利息的同时继续支付房租。在整个建筑期间为这种双重住房费用做好预算。

意外费用需要可用资金。变更、不可预见的场地条件和升级选择都需要付款。有应急资金可用可以防止出现额外费用时的延误。

一些费用不在建筑贷款范围内。园艺、车道、窗帘和搬家费用可能需要从储蓄而非借入资金中支付。

银行估值和检查

银行监控建筑进度以保护其担保。关键阶段的检查或估值确认工作符合许可和建筑规范规格。

估值费用在多个阶段累积。每次银行估值费用几百美元。这些费用由借款人承担。

如果估值师发现问题，可能会出现延误。工作不符合规格或质量问题可能需要在进一步资金释放之前解决。这给确保工作正确进行带来压力。

与您的房贷顾问合作

建筑融资的复杂性使专业建议特别有价值。您的顾问适当地构建贷款，在提款过程中与银行协调，并帮助解决出现的复杂问题。

选择专门有建筑贷款经验的顾问。这个过程与标准贷款有足够大的差异，一般的房贷经验可能无法使顾问充分准备应对建筑特定的挑战。

尽早参与有帮助。在您承诺建筑商或签订建筑合同之前让您的顾问参与，确保您的融资与您的计划一致。签约后发现融资问题会造成困难的情况。

常见复杂情况

建筑延误会延长融资成本。利息积累时间比计划的更长，持续的租金付款增加压力。在预算中建立建筑时间应急储备有助于管理这种风险。

建筑商付款纠纷可能冻结进度。如果您因对工作质量的担忧而扣留付款，建筑商可能会停止工作。这些情况需要仔细管理以达成解决方案。

建筑期间的变更需要调整融资。如果您的项目范围增加，您的贷款可能需要重组。银行有处理流程，但这会增加复杂性和成本。

了解这些潜在的复杂情况有助于您适当规划，并在建筑过程中出现挑战时有效应对。