La manière dont vous détenez votre bien immobilier d'investissement est importante pour la fiscalité, la protection des actifs et la planification patrimoniale à long terme. La bonne structure dépend de vos circonstances, mais faire le mauvais choix peut coûter des milliers en impôts inutiles ou laisser des actifs non protégés.
Aperçu des structures de propriété
| Structure | Taux d'imposition | Protection des actifs | Complexité | Idéal pour |
|---|---|---|---|---|
| Nom personnel | 10.5-39% | Aucune | Simple | Propriétés uniques, débutants |
| Société | 28% | Bonne | Modérée | Revenus élevés, approche commerciale |
| Fiducie | 39% | Bonne | Complexe | Planification successorale, protection des actifs |
| LTC | Taux personnel | Bonne | Modérée | Transmission des pertes aux actionnaires |
Propriété personnelle
Détenir un bien immobilier en votre nom personnel est l'approche la plus simple et celle par laquelle la plupart des investisseurs commencent.
Fonctionnement
Les revenus locatifs sont ajoutés à votre revenu personnel et imposés à votre taux marginal. Les pertes (si les intérêts dépassent les revenus) compensent vos autres revenus.
Implications fiscales
Si vous gagnez un salaire de 100 000 $ et 20 000 $ de revenus locatifs nets, votre revenu imposable total est de 120 000 $ - imposé aux taux marginaux.
| Revenu marginal | Taux d'imposition |
|---|---|
| 0 $ - 15 600 $ | 10.5% |
| 15 601 $ - 53 500 $ | 17.5% |
| 53 501 $ - 78 100 $ | 30% |
| 78 101 $ - 180 000 $ | 33% |
| 180 001 $+ | 39% |
Si votre taux marginal est inférieur au taux des sociétés, la propriété personnelle peut être plus avantageuse fiscalement qu'une société. Cependant, si vous gagnez plus de 180 000 $, vous payez 39% d'impôt sur les revenus locatifs - et il n'y a pas de protection des actifs, ce qui signifie que les créanciers peuvent accéder à la propriété.
Quand la propriété personnelle est judicieuse
La propriété personnelle convient bien à votre premier bien immobilier d'investissement, en particulier si vos revenus sont inférieurs à 70 000 $, où votre taux marginal en fait l'option la plus avantageuse fiscalement. Elle convient également aux investisseurs qui recherchent la simplicité ou qui prévoient d'utiliser les pertes locatives pour compenser leur revenu personnel.
Propriété par une société
Détenir un bien immobilier au sein d'une société le sépare des actifs personnels et plafonne l'impôt au taux des sociétés.
Fonctionnement
La société possède le bien, perçoit les loyers et paie les dépenses. Les bénéfices de la société sont imposés à 28%.
Implications fiscales
Les revenus locatifs sont imposés à un taux forfaitaire de 28% quel que soit votre revenu personnel. Cela crée un avantage fiscal si votre taux personnel dépasse 28% (revenu supérieur à 78 100 $).
Pour illustrer, considérons un bénéfice locatif net de 20 000 $. Imposé personnellement à un taux marginal de 33%, vous paieriez 6 600 $. Au sein d'une société à 28%, vous payez 5 600 $ - une économie annuelle de 1 000 $. Cependant, lorsque les bénéfices sont finalement distribués aux actionnaires sous forme de dividendes, un impôt supplémentaire s'applique. Un dividende entièrement imputé à un actionnaire au taux de 39% signifie 11% d'impôt supplémentaire sur la distribution.
Protection des actifs
Les actifs de la société sont généralement protégés des créanciers personnels. Si vous êtes poursuivi personnellement, les créanciers ne peuvent généralement pas accéder aux biens détenus par la société (bien que les administrateurs puissent avoir une responsabilité personnelle dans certaines circonstances).
Quand la propriété par une société est judicieuse
La propriété par une société est la plus avantageuse lorsque votre taux marginal personnel dépasse 28%, vous permettant de conserver les bénéfices au taux inférieur de la société pour le réinvestissement. Elle convient également aux investisseurs qui privilégient la protection des actifs ou qui prévoient de constituer un portefeuille et de traiter l'investissement immobilier comme une entreprise.
Coûts et complexité
La gestion d'une société implique des coûts et une administration continus. Les frais annuels de dépôt de la société sont d'environ 50 $, tandis que les coûts de comptable s'élèvent généralement de 500 $ à 1 500 $ ou plus par an pour la préparation des déclarations annuelles. Vous aurez également besoin de comptes bancaires distincts pour la société.
Propriété par une fiducie
Les fiducies ont traditionnellement été populaires pour la protection des actifs et la planification successorale, mais les récents changements fiscaux ont réduit leur attractivité.
Fonctionnement
Une fiducie est un arrangement juridique où les fiduciaires détiennent des biens pour les bénéficiaires. La fiducie peut distribuer des revenus aux bénéficiaires ou les conserver comme revenus de fiduciaire.
Implications fiscales
Depuis avril 2024, le taux d'imposition des fiduciaires est passé à 39% - correspondant au taux personnel le plus élevé. Cela a supprimé l'avantage précédent de conserver les revenus dans les fiducies.
Les fiducies ont deux options pour gérer les revenus. Elles peuvent distribuer les revenus aux bénéficiaires, qui paient l'impôt à leurs propres taux marginaux, ou les conserver comme revenus de fiduciaire imposés à 39%. Si les bénéficiaires sont soumis à des taux d'imposition inférieurs, la distribution des revenus génère des économies d'impôt. Mais s'il n'existe pas de bénéficiaires appropriés, les revenus de la fiducie sont imposés au taux le plus élevé.
Protection des actifs
Les fiducies offrent une forte protection des actifs lorsqu'elles sont correctement structurées. Les actifs détenus en fiducie sont généralement protégés des créanciers personnels, des réclamations relatives aux biens matrimoniaux et des faillites d'entreprise.
Pour qu'une fiducie offre une protection efficace, plusieurs exigences doivent être remplies. Vous avez besoin de fiduciaires indépendants - pas seulement vous-même - et d'une véritable séparation du contrôle sur les actifs. La fiducie nécessite une documentation et une administration appropriées, y compris des réunions régulières des fiduciaires avec des procès-verbaux documentés.
Planification successorale
Les fiducies permettent aux actifs de passer en dehors de votre succession, évitant les retards d'homologation et offrant une flexibilité dans la manière dont le patrimoine est transféré aux générations futures.
Quand la propriété par une fiducie est judicieuse
La propriété par une fiducie est la plus appropriée lorsque la protection des actifs est votre principale préoccupation ou lorsque vous avez des exigences spécifiques en matière de planification successorale. Elle peut également être avantageuse fiscalement si vous avez des bénéficiaires soumis à des taux d'imposition inférieurs qui peuvent recevoir des revenus distribués. De nombreux investisseurs ont déjà une structure de fiducie pour d'autres actifs, ce qui rend logique de détenir des biens dans la même structure.
Coûts et complexité
L'établissement d'une fiducie coûte généralement entre 1 500 $ et 3 500 $, avec une administration annuelle de 500 $ à 1 500 $. Au-delà des coûts directs, les fiducies exigent des réunions régulières des fiduciaires, la préparation des comptes annuels et peuvent déclencher des exigences de divulgation de l'IRD.
Look-Through Company (LTC)
Une LTC est un type spécial de société où les bénéfices et les pertes sont transmis aux actionnaires en fonction de leur pourcentage de propriété.
Fonctionnement
Contrairement à une société standard, une LTC ne paie pas d'impôt elle-même. Au lieu de cela, les revenus locatifs (ou les pertes) sont transmis aux actionnaires qui les incluent dans leurs déclarations de revenus personnelles.
Implications fiscales
Les actionnaires paient l'impôt à leurs taux marginaux personnels - tout comme la propriété personnelle, mais avec une protection de responsabilité de type société.
L'avantage clé est que les pertes locatives peuvent compenser les autres revenus des actionnaires. Ceci est précieux pendant les premières années d'investissement lorsque les coûts d'intérêt peuvent dépasser les revenus locatifs. Par exemple, si une propriété génère une perte annuelle de 5 000 $, avec la propriété personnelle ou une LTC, cela compense votre revenu salarial. Avec une société standard, la perte est bloquée et ne peut compenser que les bénéfices futurs de la société.
Quand la propriété par une LTC est judicieuse
Une LTC fonctionne bien lorsque vous prévoyez des pertes locatives au cours des premières années et que vous souhaitez que ces pertes soient transmises pour compenser votre revenu personnel, tout en maintenant la protection de responsabilité. Elle est particulièrement adaptée si votre taux marginal personnel est inférieur à 28%, de sorte que vous ne sacrifiez pas l'avantage du taux d'imposition des sociétés.
Limitations
Les LTC ont certaines contraintes. Elles autorisent un maximum de cinq actionnaires, qui doivent tous être des résidents fiscaux néo-zélandais. La structure ne convient pas à tous les types de biens immobiliers, et certaines banques sont moins familières avec les prêts aux LTC, ce qui peut nécessiter de travailler avec un prêteur spécialisé. Il existe également des exigences de conformité annuelles similaires à celles des sociétés standard.
Fiducie détenant une société
Une structure courante implique une fiducie détenant des actions dans une société qui possède des biens immobiliers.
Fonctionnement
La fiducie possède la société, et la société possède le bien immobilier. Les revenus locatifs peuvent être conservés dans la société (impôt de 28%) plutôt que distribués à la fiducie (impôt de 39%).
Implications fiscales
Cette structure crée un avantage de calendrier fiscal. Les bénéfices locatifs sont imposés à 28% dans la société, et n'attirent l'impôt supplémentaire à 39% que lorsque les dividendes sont finalement versés à la fiducie. En conservant les bénéfices dans la société, vous retardez cet impôt supplémentaire - potentiellement pendant de nombreuses années.
Quand cette structure est judicieuse
Une structure de société détenue par une fiducie est à considérer lorsque vous souhaitez à la fois la protection des actifs et l'efficacité fiscale, en particulier si la constitution d'un patrimoine à long terme est votre objectif. Vous devez pouvoir vous permettre des conseils professionnels pour la mettre en place correctement, et le portefeuille doit être suffisamment important pour justifier la complexité et les coûts permanents.
Considérations pratiques
Implications hypothécaires
Les banques traitent les différentes structures différemment :
| Structure | Approche de prêt |
|---|---|
| Personnel | La plus simple, taux résidentiels standard |
| Société | Peut exiger des conditions commerciales, états financiers d'entreprise |
| Fiducie | Les fiduciaires garantissent personnellement, similaire au personnel |
| LTC | Certaines banques peu familières, peut nécessiter un prêteur spécialisé |
Discutez de la structure avec votre conseiller hypothécaire avant d'acheter - changer de structure plus tard peut déclencher l'impôt bright-line et des coûts de refinancement.
Comparaison des coûts
| Structure | Coût de mise en place | Coût de fonctionnement annuel |
|---|---|---|
| Personnel | 0 $ | Minimal |
| Société | 200-500 $ | 500-1 500 $ |
| Fiducie | 1 500-3 500 $ | 500-1 500 $ |
| LTC | 200-500 $ | 500-1 500 $ |
| Fiducie + Société | 2 000-4 000 $ | 1 000-2 500 $ |
Bien choisir
La meilleure structure dépend de vos circonstances spécifiques, y compris vos niveaux de revenus actuels et prévus, le nombre de propriétés que vous prévoyez d'acquérir, vos besoins en matière de protection des actifs, vos exigences en matière de planification successorale et les considérations relatives aux biens matrimoniaux.
Consulter à la fois un comptable fiscaliste immobilier et un avocat avant d'acheter un bien immobilier d'investissement est essentiel. Le coût des conseils professionnels est bien inférieur aux coûts de restructuration ou aux factures fiscales inattendues ultérieures.
Choisissez votre structure avant d'acheter
Il n'existe pas de structure « idéale » universelle pour les biens immobiliers d'investissement. La propriété personnelle convient à ceux qui débutent ou qui ont des revenus plus faibles. Les sociétés offrent des avantages fiscaux aux revenus plus élevés. Les fiducies offrent une protection des actifs mais entraînent désormais des coûts fiscaux plus élevés. Les LTC permettent aux pertes d'être transmises aux actionnaires.
Le bon choix dépend de votre situation fiscale, de vos besoins en matière de protection des actifs et de vos plans à long terme. Obtenez des conseils professionnels avant d'acheter - c'est beaucoup moins cher que de restructurer plus tard.
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