La façon dont vous détenez votre bien d'investissement a une incidence sur la fiscalité, la protection des actifs et la planification de la richesse à long terme. La bonne structure dépend de votre situation, mais un mauvais choix peut coûter des milliers de dollars en impôts inutiles ou laisser des actifs sans protection.
Aperçu des structures de détention
| Structure | Taux d'imposition | Protection des actifs | Complexité | Idéal pour |
|---|---|---|---|---|
| Nom personnel | 10,5-39 % | Aucune | Simple | Biens uniques, débutants |
| Société | 28 % | Bonne | Modérée | Personnes à revenus élevés, approche entrepreneuriale |
| Fiducie | 39 % | Bonne | Complexe | Planification successorale, protection des actifs |
| LTC | Taux personnel | Bonne | Modérée | Détention transparente où les implications comptables et fiscales ont été vérifiées |
Détention à titre personnel
Détenir un bien à votre nom personnel est l'approche la plus simple et celle par laquelle la plupart des investisseurs commencent.
Comment cela fonctionne-t-il
Les revenus locatifs sont ajoutés à vos revenus personnels et imposés à votre taux marginal. Si les dépenses dépassent les revenus locatifs, le cloisonnement des pertes locatives résidentielles signifie généralement que les déductions excédentaires sont reportées plutôt que compensées avec le salaire ou les traitements.
Implications fiscales
Si vous gagnez un salaire de 100 000 $ et 20 000 $ de revenu locatif net, votre revenu imposable total est de 120 000 $ imposé aux taux marginaux.
| Tranche de revenu | Taux d'imposition |
|---|---|
| 0 $ - 15 600 $ | 10,5 % |
| 15 601 $ - 53 500 $ | 17,5 % |
| 53 501 $ - 78 100 $ | 30 % |
| 78 101 $ - 180 000 $ | 33 % |
| 180 001 $ et plus | 39 % |
Si votre taux marginal est inférieur au taux de la société, la détention personnelle peut être plus efficace fiscalement qu'une société. Cependant, si vous gagnez plus de 180 000 $, vous payez 39 % d'impôt sur les revenus locatifs et il n'y a aucune protection des actifs, ce qui signifie que les créanciers peuvent saisir le bien.
Quand la détention personnelle est judicieuse
La détention personnelle convient bien à votre premier bien d'investissement, particulièrement si vos revenus sont inférieurs à 70 000 $ où votre taux marginal peut en faire l'option la plus efficace fiscalement. Elle convient également aux investisseurs qui recherchent la simplicité. Ne supposez pas que les pertes locatives résidentielles peuvent compenser les revenus personnels ; les règles de cloisonnement exigent généralement que les déductions excédentaires locatives résidentielles soient reportées.
Détention via une société
Détenir un bien dans une société le sépare de vos actifs personnels et plafonne l'impôt au taux de la société.
Comment cela fonctionne-t-il
La société détient le bien, perçoit les loyers et paie les dépenses. Les bénéfices de la société sont imposés à 28 %.
Implications fiscales
Les revenus locatifs sont imposés à un taux fixe de 28 % quel que soit votre revenu personnel. Cela crée un avantage fiscal si votre taux personnel dépasse 28 % (revenus supérieurs à 78 100 $).
Pour illustrer, prenons 20 000 $ de bénéfice locatif net. Imposé personnellement à un taux marginal de 33 %, vous paieriez 6 600 $. Dans une société à 28 %, vous payez 5 600 $ - une économie annuelle de 1 000 $. Cependant, lorsque les bénéfices sont finalement distribués aux actionnaires sous forme de dividendes, un impôt supplémentaire s'applique. Un dividende entièrement imputé à un actionnaire au taux de 39 % entraîne un impôt supplémentaire de 11 % lors de la distribution.
Protection des actifs
Les actifs de la société sont généralement protégés contre les créanciers personnels. Si vous êtes poursuivi personnellement, les créanciers ne peuvent généralement pas accéder aux biens détenus par la société (bien que les administrateurs puissent avoir une responsabilité personnelle dans certaines circonstances).
Quand la détention via une société est judicieuse
La détention via une société est la plus avantageuse lorsque votre taux marginal personnel dépasse 28 %, ce qui vous permet de conserver les bénéfices au taux inférieur de la société pour les réinvestir. Elle convient également aux investisseurs qui priorisent la protection des actifs ou qui prévoient de constituer un portefeuille et de traiter l'investissement immobilier comme une entreprise.
Coûts et complexité
Gérer une société implique des coûts et une administration permanents. Les frais annuels de dépôt pour une société sont d'environ 50 $, tandis que les coûts d'un comptable s'élèvent généralement de 500 $ à 1 500 $ ou plus par an pour la préparation des déclarations annuelles. Vous devrez également disposer de comptes bancaires distincts pour la société.
Détention via une fiducie
Les fiducies ont traditionnellement été populaires pour la protection des actifs et la planification successorale, mais les récents changements fiscaux ont réduit leur attrait.
Comment cela fonctionne-t-il
Une fiducie est un arrangement juridique où les fiduciaires détiennent des biens pour les bénéficiaires. La fiducie peut distribuer les revenus aux bénéficiaires ou les conserver en tant que revenu du fiduciaire.
Implications fiscales
Depuis avril 2024, le taux d'imposition des fiduciaires est passé à 39 % - égal au taux personnel le plus élevé. Cela a supprimé l'avantage précédent de conserver les revenus dans les fiducies.
Les fiducies ont deux options pour traiter les revenus. Elles peuvent distribuer les revenus aux bénéficiaires, qui paient l'impôt à leurs propres taux marginaux, ou les conserver en tant que revenu du fiduciaire imposé à 39 %. Si les bénéficiaires ont des taux d'imposition plus bas, la distribution des revenus crée des économies d'impôt. Mais s'il n'existe pas de bénéficiaires appropriés, les revenus de la fiducie sont imposés au taux le plus élevé.
Protection des actifs
Les fiducies offrent une protection solide des actifs lorsqu'elles sont correctement structurées. Les actifs détenus en fiducie sont généralement protégés contre les créanciers personnels, les réclamations en matière de biens relationnels et les faillites d'entreprise.
Pour qu'une fiducie offre une protection efficace, plusieurs conditions doivent être remplies. Vous devez avoir des fiduciaires indépendants - pas seulement vous-même - et une véritable séparation du contrôle sur les actifs. La fiducie nécessite une documentation et une administration appropriées, y compris des réunions régulières des fiduciaires avec des procès-verbaux documentés.
Planification successorale
Les fiducies permettent aux actifs de passer en dehors de votre succession, évitant les retards de homologation et offrant une flexibilité dans le transfert de la richesse aux générations futures.
Quand la détention via une fiducie est judicieuse
La détention via une fiducie est la plus appropriée lorsque la protection des actifs est votre préoccupation principale ou lorsque vous avez des besoins spécifiques en matière de planification successorale. Elle peut également être efficace fiscalement si vous avez des bénéficiaires à taux d'imposition plus bas qui peuvent recevoir des revenus distribués. De nombreux investisseurs ont déjà une structure de fiducie pour d'autres actifs, ce qui rend logique de détenir le bien dans la même structure.
Coûts et complexité
La création d'une fiducie coûte généralement entre 1 500 $ et 3 500 $, avec une administration annuelle de 500 $ à 1 500 $. Au-delà des coûts directs, les fiducies exigent des réunions régulières des fiduciaires, la préparation de comptes annuels et peuvent déclencher des obligations de divulgation auprès de l'IRD.
Société à transparence fiscale (LTC)
Une LTC est un type spécial de société où les bénéfices et les pertes sont transférés aux actionnaires en fonction de leur pourcentage de détention.
Comment cela fonctionne-t-il
Contrairement à une société standard, une LTC ne paie pas d'impôt elle-même. Au lieu de cela, les revenus locatifs (ou les pertes) sont transférés aux actionnaires qui les incluent dans leurs déclarations fiscales personnelles.
Implications fiscales
Les actionnaires paient l'impôt à leurs taux marginaux personnels - comme pour la détention personnelle, mais avec une protection de responsabilité de type société.
Le point fiscal clé est que les revenus et les pertes de la LTC sont généralement transférés aux propriétaires, mais le cloisonnement des pertes locatives résidentielles reste pertinent. Pour un bien locatif résidentiel, les déductions excédentaires ne peuvent généralement pas être utilisées pour compenser le salaire ou les traitements ; elles sont reportées et utilisées contre les futurs revenus locatifs résidentiels ou les revenus provenant de la vente d'un bien résidentiel imposable. Une société standard a également ses propres règles de pertes, donc la structure doit être choisie avec un comptable plutôt que simplement pour profiter des reports de pertes.
Quand la détention via une LTC est judicieuse
Une LTC fonctionne bien lorsque vous prévoyez des pertes locatives les premières années et souhaitez que ces pertes soient transférées pour compenser vos revenus personnels, tout en maintenant une protection de responsabilité. Elle est particulièrement adaptée si votre taux marginal personnel est inférieur à 28 %, afin de ne pas sacrifier l'avantage du taux d'imposition de la société.
Limitations
Les LTC ont certaines contraintes. Elles permettent un maximum de cinq actionnaires, tous devant être des résidents fiscaux néo-zélandais. La structure ne convient pas à tous les types de biens, et certaines banques sont moins familières avec les prêts aux LTC, ce qui peut nécessiter de travailler avec un prêteur spécialisé. Il existe également des exigences de conformité annuelles similaires à celles des sociétés standard.
Fiducie détenant une société
Une structure courante consiste en une fiducie qui détient les actions d'une société propriétaire du bien.
Comment cela fonctionne-t-il
La fiducie détient la société, et la société détient le bien. Les revenus locatifs peuvent être conservés dans la société (impôt à 28 %) plutôt que distribués à la fiducie (impôt à 39 %).
Implications fiscales
Cette structure crée un avantage de report d'impôt. Les bénéfices locatifs sont imposés à 28 % dans la société et n'attirent l'impôt supplémentaire jusqu'à 39 % que lorsque les dividendes sont finalement versés à la fiducie. En conservant les bénéfices dans la société, vous reportez cet impôt supplémentaire - potentiellement pendant de nombreuses années.
Quand cette structure est judicieuse
Une structure de société détenue par une fiducie mérite d'être envisagée lorsque vous souhaitez à la fois une protection des actifs et une efficacité fiscale, particulièrement si la constitution de richesse à long terme est votre objectif. Vous devez pouvoir vous permettre des conseils professionnels pour la mettre en place correctement, et le portefeuille doit être suffisamment important pour justifier la complexité et les coûts permanents.
Considérations pratiques
Implications hypothécaires
Les banques traitent les différentes structures différemment :
| Structure | Approche de prêt |
|---|---|
| Personnel | La plus simple, taux résidentiels standards |
| Société | Peut exiger des conditions commerciales, des états financiers d'entreprise |
| Fiducie | Les fiduciaires donnent une garantie personnelle, similaire au personnel |
| LTC | Certaines banques peu familières, peut nécessiter un prêteur spécialisé |
Discutez de la structure avec votre conseiller hypothécaire avant l'achat - changer de structure plus tard peut déclencher l'impôt bright-line et des coûts de refinancement.
Comparaison des coûts
| Structure | Coût de mise en place | Coût de fonctionnement annuel |
|---|---|---|
| Personnel | 0 $ | Minimal |
| Société | 200-500 $ | 500-1 500 $ |
| Fiducie | 1 500-3 500 $ | 500-1 500 $ |
| LTC | 200-500 $ | 500-1 500 $ |
| Fiducie + Société | 2 000-4 000 $ | 1 000-2 500 $ |
Bien faire les choses
La meilleure structure dépend de votre situation particulière, y compris vos niveaux de revenus actuels et prévus, le nombre de biens que vous prévoyez d'acquérir, vos besoins en protection des actifs, vos exigences en matière de planification successorale et les considérations relatives aux biens relationnels.
Consulter à la fois un comptable fiscal spécialisé en immobilier et un avocat avant d'acheter un bien d'investissement est essentiel. Le coût des conseils professionnels est bien inférieur aux coûts de restructuration ou aux factures fiscales inattendues ultérieurement.
Choisissez votre structure avant d'acheter
Il n'existe pas de structure universellement « meilleure » pour un bien d'investissement. La détention personnelle convient à ceux qui débutent ou qui ont des revenus modestes. Les sociétés offrent des avantages fiscaux aux personnes à revenus élevés. Les fiducies offrent une protection des actifs mais entraînent désormais des coûts fiscaux plus élevés. Les LTC permettent aux pertes d'être transférées aux actionnaires.
Le bon choix dépend de votre situation fiscale, de vos besoins en protection des actifs et de vos plans à long terme. Obtenez des conseils professionnels avant d'acheter - c'est beaucoup moins cher que de restructurer plus tard.
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