Cara Anda memiliki properti investasi sangat memengaruhi pajak, perlindungan aset, dan perencanaan kekayaan jangka panjang. Struktur yang tepat tergantung pada situasi Anda, tetapi memilih yang salah dapat menyebabkan ribuan dolar pajak yang tidak perlu atau meninggalkan aset tanpa perlindungan.
Ikhtisar Struktur Kepemilikan
| Struktur | Tarif Pajak | Perlindungan Aset | Kompleksitas | Terbaik Untuk |
|---|---|---|---|---|
| Nama pribadi | 10.5-39% | Tidak ada | Sederhana | Properti tunggal, tahap awal |
| Perusahaan | 28% | Baik | Sedang | Penerima penghasilan tinggi, pendekatan bisnis |
| Trust | 39% | Baik | Kompleks | Perencanaan estate, perlindungan aset |
| LTC | Tarif pribadi | Baik | Sedang | Kepemilikan flow-through di mana implikasi akuntansi dan pajak telah diperiksa |
Kepemilikan Pribadi
Memiliki properti atas nama pribadi adalah pendekatan paling sederhana dan menjadi tempat sebagian besar investor memulai.
Cara Kerjanya
Pendapatan sewa ditambahkan ke pendapatan pribadi Anda dan dikenakan pajak sesuai tarif marjinal Anda. Jika biaya melebihi pendapatan sewa, aturan ring-fencing kerugian sewa residensial umumnya berarti kelebihan deduksi dibawa ke depan daripada diimbangi terhadap gaji atau upah.
Implikasi Pajak
Jika Anda memperoleh gaji $100.000 dan pendapatan sewa bersih $20.000, total penghasilan kena pajak Anda adalah $120.000 yang dikenakan pajak sesuai tarif marjinal.
| Penghasilan Marjinal | Tarif Pajak |
|---|---|
| $0 - $15.600 | 10.5% |
| $15.601 - $53.500 | 17.5% |
| $53.501 - $78.100 | 30% |
| $78.101 - $180.000 | 33% |
| $180.001+ | 39% |
Jika tarif marjinal Anda di bawah tarif perusahaan, kepemilikan pribadi dapat lebih efisien pajak daripada perusahaan. Namun, jika Anda memperoleh di atas $180.000, Anda membayar pajak 39% atas pendapatan sewa—dan tidak ada perlindungan aset, yang berarti kreditur dapat mengakses properti tersebut.
Kapan Kepemilikan Pribadi Masuk Akal
Kepemilikan pribadi sangat cocok untuk properti investasi pertama Anda, terutama jika penghasilan Anda di bawah $70.000 di mana tarif marjinal Anda mungkin menjadikannya opsi paling efisien pajak. Ini juga cocok bagi investor yang menginginkan kesederhanaan. Jangan berasumsi bahwa kerugian sewa residensial dapat diimbangi terhadap pendapatan pribadi; aturan ring-fencing umumnya mengharuskan kelebihan deduksi sewa residensial dibawa ke depan.
Kepemilikan Perusahaan
Memegang properti dalam perusahaan memisahkannya dari aset pribadi dan membatasi pajak pada tarif perusahaan.
Cara Kerjanya
Perusahaan memiliki properti, memungut sewa, dan membayar biaya. Laba perusahaan dikenakan pajak sebesar 28%.
Implikasi Pajak
Pendapatan sewa dikenakan pajak dengan tarif tetap 28% terlepas dari penghasilan pribadi Anda. Hal ini menciptakan keuntungan pajak jika tarif pribadi Anda melebihi 28% (penghasilan di atas $78.100).
Untuk ilustrasi, pertimbangkan laba sewa bersih $20.000. Jika dikenakan pajak secara pribadi pada tarif marjinal 33%, Anda akan membayar $6.600. Dalam perusahaan pada tarif 28%, Anda membayar $5.600—penghematan tahunan sebesar $1.000. Namun, ketika laba akhirnya didistribusikan kepada pemegang saham sebagai dividen, pajak tambahan berlaku. Dividen yang sepenuhnya diimputasi kepada pemegang saham pada tarif 39% berarti pajak tambahan 11% saat distribusi.
Perlindungan Aset
Aset perusahaan umumnya terlindung dari kreditur pribadi. Jika Anda digugat secara pribadi, kreditur biasanya tidak dapat mengakses properti milik perusahaan (meskipun direktur dapat memiliki tanggung jawab pribadi dalam beberapa keadaan).
Kapan Kepemilikan Perusahaan Masuk Akal
Kepemilikan perusahaan paling bermanfaat ketika tarif marjinal pribadi Anda melebihi 28%, sehingga Anda dapat menyimpan laba pada tarif perusahaan yang lebih rendah untuk reinvestasi. Ini juga cocok bagi investor yang memprioritaskan perlindungan aset atau yang berencana membangun portofolio dan memperlakukan investasi properti sebagai bisnis.
Biaya dan Kompleksitas
Menjalankan perusahaan melibatkan biaya dan administrasi yang berkelanjutan. Biaya pengajuan tahunan perusahaan sekitar $50, sementara biaya akuntan biasanya berkisar $500 hingga $1.500 atau lebih per tahun untuk menyusun laporan tahunan. Anda juga memerlukan rekening bank terpisah untuk perusahaan.
Kepemilikan Trust
Trust secara tradisional populer untuk perlindungan aset dan perencanaan estate, tetapi perubahan pajak baru-baru ini telah mengurangi daya tariknya.
Cara Kerjanya
Trust adalah pengaturan hukum di mana para wali memegang properti untuk para penerima manfaat. Trust dapat mendistribusikan pendapatan kepada penerima manfaat atau menyimpannya sebagai pendapatan wali.
Implikasi Pajak
Sejak April 2024, tarif pajak wali naik menjadi 39%—sama dengan tarif pribadi tertinggi. Hal ini menghilangkan keuntungan sebelumnya untuk menyimpan pendapatan di trust.
Trust memiliki dua opsi untuk menangani pendapatan. Mereka dapat mendistribusikan pendapatan kepada penerima manfaat yang membayar pajak sesuai tarif marjinal mereka sendiri, atau menyimpannya sebagai pendapatan wali yang dikenakan pajak 39%. Jika penerima manfaat berada pada tarif pajak yang lebih rendah, mendistribusikan pendapatan menciptakan penghematan pajak. Namun jika tidak ada penerima manfaat yang sesuai, pendapatan trust dikenakan pajak pada tarif tertinggi.
Perlindungan Aset
Trust memberikan perlindungan aset yang kuat jika disusun dengan benar. Aset yang dimiliki dalam trust umumnya terlindung dari kreditur pribadi, klaim properti hubungan, dan kegagalan bisnis.
Agar trust memberikan perlindungan yang efektif, beberapa persyaratan harus dipenuhi. Anda memerlukan wali independen—bukan hanya diri Anda sendiri—dan pemisahan kendali yang nyata atas aset tersebut. Trust memerlukan dokumentasi dan administrasi yang tepat, termasuk rapat wali secara berkala dengan risalah yang didokumentasikan.
Perencanaan Estate
Trust memungkinkan aset untuk berpindah di luar estate Anda, menghindari penundaan probate dan memberikan fleksibilitas dalam bagaimana kekayaan diturunkan kepada generasi mendatang.
Kapan Kepemilikan Trust Masuk Akal
Kepemilikan trust paling sesuai ketika perlindungan aset adalah perhatian utama Anda atau ketika Anda memiliki persyaratan perencanaan estate tertentu. Ini juga dapat efisien pajak jika Anda memiliki penerima manfaat pada tarif pajak yang lebih rendah yang dapat menerima pendapatan yang didistribusikan. Banyak investor sudah memiliki struktur trust untuk aset lain, sehingga masuk akal untuk memegang properti dalam struktur yang sama.
Biaya dan Kompleksitas
Mendirikan trust biasanya memakan biaya $1.500 hingga $3.500, dengan administrasi tahunan berkisar $500 hingga $1.500. Selain biaya langsung, trust memerlukan rapat wali secara berkala, penyusunan laporan keuangan tahunan, dan dapat memicu persyaratan pengungkapan IRD.
Look-Through Company (LTC)
LTC adalah jenis perusahaan khusus di mana laba dan kerugian mengalir ke pemegang saham berdasarkan persentase kepemilikan mereka.
Cara Kerjanya
Berbeda dengan perusahaan standar, LTC tidak membayar pajak sendiri. Sebaliknya, pendapatan sewa (atau kerugian) mengalir ke pemegang saham yang memasukkannya ke dalam pengembalian pajak pribadi mereka.
Implikasi Pajak
Pemegang saham membayar pajak sesuai tarif marjinal pribadi mereka—sama seperti kepemilikan pribadi, tetapi dengan perlindungan tanggung jawab bergaya perusahaan.
Poin pajak utamanya adalah pendapatan dan kerugian LTC umumnya mengalir ke pemilik, tetapi ring-fencing kerugian sewa residensial tetap penting. Untuk properti sewa residensial, kelebihan deduksi umumnya tidak dapat digunakan untuk mengimbangi gaji atau upah; mereka dibawa ke depan dan digunakan terhadap pendapatan sewa residensial di masa depan atau pendapatan penjualan properti residensial kena pajak. Perusahaan standar juga memiliki aturan kerugian sendiri, sehingga struktur harus dipilih bersama akuntan daripada sekadar mengejar offset kerugian.
Kapan Kepemilikan LTC Masuk Akal
LTC bekerja dengan baik ketika Anda memperkirakan kerugian sewa pada tahun-tahun awal dan ingin kerugian tersebut mengalir untuk mengimbangi pendapatan pribadi Anda, sambil tetap mempertahankan perlindungan tanggung jawab. Ini sangat sesuai jika tarif marjinal pribadi Anda di bawah 28%, sehingga Anda tidak mengorbankan keuntungan tarif pajak perusahaan.
Keterbatasan
LTC memiliki beberapa batasan. Mereka mengizinkan maksimal lima pemegang saham, yang semuanya harus merupakan penduduk pajak Selandia Baru. Struktur ini tidak cocok untuk semua jenis properti, dan beberapa bank kurang familiar dengan pinjaman LTC, yang mungkin memerlukan kerja sama dengan pemberi pinjaman khusus. Ada juga persyaratan kepatuhan tahunan yang mirip dengan perusahaan standar.
Trust yang Memiliki Perusahaan
Struktur umum melibatkan trust yang memiliki saham di perusahaan yang memegang properti.
Cara Kerjanya
Trust memiliki perusahaan, dan perusahaan memiliki properti. Pendapatan sewa dapat disimpan di perusahaan (pajak 28%) daripada didistribusikan ke trust (pajak 39%).
Implikasi Pajak
Struktur ini menciptakan keuntungan waktu pajak. Laba sewa dikenakan pajak 28% di perusahaan, dan hanya menarik pajak tambahan hingga 39% ketika dividen akhirnya dibayarkan ke trust. Dengan menyimpan laba di perusahaan, Anda menunda pajak tambahan tersebut—berpotensi selama bertahun-tahun.
Kapan Struktur Ini Masuk Akal
Struktur perusahaan yang dimiliki trust layak dipertimbangkan ketika Anda menginginkan perlindungan aset sekaligus efisiensi pajak, terutama jika tujuan Anda adalah membangun kekayaan jangka panjang. Anda perlu mampu membayar nasihat profesional untuk menyiapkannya dengan benar, dan portofolio harus cukup besar untuk membenarkan kompleksitas dan biaya berkelanjutan.
Pertimbangan Praktis
Implikasi KPR
Bank memperlakukan struktur yang berbeda secara berbeda:
| Struktur | Pendekatan Peminjaman |
|---|---|
| Pribadi | Paling sederhana, tarif residensial standar |
| Perusahaan | Mungkin memerlukan syarat komersial, laporan keuangan bisnis |
| Trust | Wali memberikan jaminan pribadi, mirip dengan pribadi |
| LTC | Beberapa bank kurang familiar, mungkin memerlukan pemberi pinjaman khusus |
Diskusikan struktur dengan penasihat KPR Anda sebelum membeli—mengubah struktur di kemudian hari dapat memicu pajak bright-line dan biaya refinancing.
Perbandingan Biaya
| Struktur | Biaya Pendirian | Biaya Operasional Tahunan |
|---|---|---|
| Pribadi | $0 | Minimal |
| Perusahaan | $200-500 | $500-1.500 |
| Trust | $1.500-3.500 | $500-1.500 |
| LTC | $200-500 | $500-1.500 |
| Trust + Perusahaan | $2.000-4.000 | $1.000-2.500 |
Melakukannya dengan Benar
Struktur terbaik tergantung pada keadaan spesifik Anda, termasuk tingkat penghasilan saat ini dan yang diharapkan, jumlah properti yang direncanakan untuk dibeli, kebutuhan perlindungan aset, persyaratan perencanaan estate, dan pertimbangan properti hubungan.
Berkonsultasi dengan akuntan pajak properti dan pengacara sebelum membeli properti investasi adalah hal yang esensial. Biaya nasihat profesional jauh lebih rendah daripada biaya restrukturisasi atau tagihan pajak tak terduga di kemudian hari.
Pilih Struktur Anda Sebelum Membeli
Tidak ada struktur "terbaik" secara universal untuk properti investasi. Kepemilikan pribadi cocok bagi mereka yang baru memulai atau berpenghasilan rendah. Perusahaan menawarkan keuntungan pajak bagi penerima penghasilan tinggi. Trust memberikan perlindungan aset tetapi kini membawa biaya pajak yang lebih tinggi. LTC memungkinkan kerugian mengalir ke pemegang saham.
Pilihan yang tepat tergantung pada posisi pajak Anda, kebutuhan perlindungan aset, dan rencana jangka panjang. Dapatkan nasihat profesional sebelum membeli—jauh lebih murah daripada restrukturisasi di kemudian hari.
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
