Que Se Passe-t-il Quand Vous Achetez Votre Prochaine Maison?

Acheter votre deuxième (ou troisième, ou quatrième) maison est différent d'acheter votre première. Vous avez de la valeur nette à exploiter, une propriété à coordonner et des décisions plus complexes à prendre. Voici ce que vous devez savoir pour naviguer le passage d'une maison à la suivante.

La Question Centrale: Acheter d'Abord ou Vendre d'Abord?

C'est la plus grande décision à laquelle vous serez confronté, et il n'y a pas de réponse universellement correcte. Chaque approche a ses compromis.

Option Un: Acheter Avant de Vendre

Si vous trouvez la maison de vos rêves avant de vendre la vôtre, vous avez deux options principales.

Une offre conditionnelle consiste à faire une offre sur la nouvelle propriété conditionnelle à la vente de votre maison existante. Cela vous protège de posséder deux propriétés simultanément, mais peut être moins attrayant pour les vendeurs, surtout dans un marché compétitif.

Le financement relais est un prêt à court terme qui vous permet d'acheter la nouvelle propriété avant de vendre l'ancienne. Un pont fermé s'applique quand vous avez une vente inconditionnelle sur votre propriété actuelle, donc la banque sait exactement quand les fonds seront disponibles, ce qui le rend moins risqué et moins coûteux. Un pont ouvert s'applique quand votre propriété n'est pas encore vendue, avec la banque prêtant sur la base d'une vente attendue dans un délai défini de généralement 6-12 mois. C'est plus risqué, plus coûteux, et généralement plafonné à 80% de la valeur de votre maison actuelle.

Les coûts du relais à considérer incluent les intérêts sur le montant du pont (souvent à un taux plus élevé), les frais d'établissement, et le stress de deux paiements hypothécaires si votre vente prend plus de temps que prévu.

Option Deux: Vendre d'Abord, Puis Acheter

Vendre d'abord votre propriété existante vous donne de la certitude: vous savez exactement combien vous avez à dépenser, et vous pouvez faire des offres inconditionnelles sur les nouvelles propriétés.

Cette approche signifie pas de coûts de relais, un budget clair basé sur le produit de vente confirmé, et une position de négociation plus forte en tant qu'acheteur "prêt".

Cependant, il y a des défis. Vous pourriez avoir besoin d'un logement temporaire entre les propriétés, comme rester chez la famille ou louer à court terme. Il y aura des coûts de stockage pour vos affaires et la pression de trouver une nouvelle maison dans votre délai de règlement. Vous risquez aussi potentiellement d'acheter dans un marché en hausse après avoir vendu dans un marché plus bas.

Accéder à Votre Valeur Nette

Quand vous possédez déjà une maison, votre valeur nette devient un outil puissant. La valeur nette est la différence entre la valeur de votre maison et ce que vous devez dessus. Par exemple, si la valeur de votre maison est de 900 000$ et que vous devez 400 000$ sur votre hypothèque, votre valeur nette est de 500 000$.

Les banques prêtent généralement jusqu'à 80% de la valeur de la propriété, donc votre valeur nette utilisable pourrait être d'environ 320 000$ (80% de 900 000$ = 720 000$, moins 400 000$ dus). Cette valeur nette peut financer votre dépôt sur la prochaine propriété, couvrir le financement relais, ou aider avec les frais de transaction.

Qu'est-ce Qui a Changé Depuis Votre Premier Achat?

Ne supposez pas que tout fonctionne de la même façon que votre premier achat. Considérez si vos revenus et dépenses ont changé significativement. Regardez vos niveaux d'endettement et si vous avez de nouveaux prêts auto, cartes de crédit ou comptes BNPL. Les politiques bancaires et critères de prêt peuvent être plus stricts que lors de votre premier achat. Les règles LVR s'appliquent toujours, bien que vous puissiez avoir plus de valeur nette avec laquelle travailler. Les conditions du marché incluant les taux d'intérêt, les valeurs immobilières et les niveaux de concurrence peuvent être différentes.

Obtenez une nouvelle pré-approbation avant de commencer à regarder sérieusement.

La Due Diligence Compte Toujours

Même les propriétaires expérimentés devraient effectuer une due diligence approfondie. Obtenez un rapport LIM pour vérifier la conformité du conseil, les dangers et les travaux prévus. Organisez une inspection du bâtiment, surtout pour les propriétés plus anciennes. Complétez une vérification du titre pour les servitudes, les clauses restrictives et les droits qui affectent la propriété. Assurez-vous que la propriété est assurable avant de passer en inconditionnel.

Coordonner les Dates de Règlement

Idéalement, le règlement de votre vente et le règlement de votre achat ont lieu le même jour. Cela minimise les besoins de logement temporaire et la double manipulation des affaires.

Travaillez avec votre avocat et conseiller hypothécaire pour aligner les dates. Si un alignement parfait n'est pas possible, négociez des arrangements à court terme comme des extensions de règlement ou des accords de prise de possession anticipée pour combler tout écart.

Plus de Pièces Mobiles, Plus à Gagner

Acheter votre prochaine maison implique plus de pièces mobiles que votre premier achat, mais vous avez aussi plus de ressources avec lesquelles travailler. Planifiez soigneusement, obtenez des conseils professionnels, et ne sous-estimez pas la valeur d'avoir la vente de votre propriété existante confirmée avant de vous engager sur la suivante.

Votre conseiller hypothécaire est là pour vous aider à chaque étape - à travers la paperasserie, les hypothèses, et l'excitation du jour du déménagement.