购买下一套房时会发生什么？

购买第二套（或第三套、第四套）房与购买第一套不同。您有净值可以利用、有房产需要协调，还有更复杂的决定要做。以下是从一套房搬到下一套房需要了解的内容。

核心问题：先买还是先卖？

这是您将面临的最大决定，没有普遍正确的答案。每种方法都有权衡。

选择一：先买后卖

如果您在卖掉现有房子之前找到了梦想中的房子，您有两个主要选择。

有条件报价涉及在新房产上提出以出售现有房屋为条件的报价。这保护您免于同时拥有两处房产，但在竞争激烈的市场中可能对卖家不太有吸引力。

过桥贷款是一种短期贷款，允许您在卖掉旧房子之前购买新房产。封闭式过桥适用于您对现有房产有无条件销售的情况，所以银行确切知道资金何时可用，风险更低、成本更低。开放式过桥适用于您的房产尚未出售的情况，银行基于预期在通常6-12个月的设定时间内出售而贷款。这风险更高、成本更高，通常限制在您当前房屋价值的80%。

需要考虑的过桥成本包括过桥金额的利息（通常利率更高）、设立费用，以及如果您的销售时间比预期长则需要支付两笔抵押贷款的压力。

选择二：先卖后买

先卖掉现有房产给您确定性：您确切知道有多少钱可以花，可以对新房产提出无条件报价。

这种方法意味着没有过桥成本、基于确认销售收入的明确预算，以及作为"准备就绪"买家的更强谈判地位。

但是，也有挑战。您可能需要在房产之间的临时住所，如住在家人那里或短期租房。还有您物品的存储成本以及在结算时间内找到新房的压力。您还面临在较低市场出售后可能在上涨市场购买的风险。

获取您的净值

当您已经拥有房屋时，您的净值成为强大的工具。净值是您房屋价值与所欠款项之间的差额。例如，如果您的房屋价值为90万纽币，抵押贷款欠款为40万纽币，您的净值为50万纽币。

银行通常贷出最高房产价值的80%，所以您的可用净值可能约为32万纽币（90万纽币的80% = 72万纽币，减去40万纽币欠款）。这笔净值可以资助您下一处房产的首付、支付过桥融资或帮助支付交易成本。

自您第一次购买以来发生了什么变化？

不要假设一切与您第一次购买时一样。考虑您的收入和支出是否有显著变化。查看您的债务水平以及是否有新的车贷、信用卡或先买后付账户。银行政策和贷款标准可能比您第一次购买时更严格。LVR规则仍然适用，尽管您可能有更多净值可以利用。市场条件包括利率、房产价值和竞争水平可能不同。

在开始认真寻找之前获得新的预批准。

尽职调查仍然很重要

即使是有经验的房主也应该完成彻底的尽职调查。获取LIM报告以检查市政合规、危险和计划中的工程。安排建筑检查，特别是对于较老的房产。完成产权检查以了解影响房产的地役权、契约和权利。在无条件之前确保房产可投保。

协调结算日期

理想情况下，您的销售结算和购买结算发生在同一天。这最大限度地减少临时住所需求和物品的重复搬运。

与您的律师和抵押贷款顾问合作以对齐日期。如果无法完美对齐，谈判短期安排，如结算延期或提前占有协议以弥合任何差距。

更多活动部件，更多收获

购买下一套房比第一次购买涉及更多活动部件，但您也有更多资源可以利用。仔细规划，获取专业建议，不要低估在承诺下一套之前确认现有房产销售的价值。

您的抵押贷款顾问会在每一步帮助您——通过文书工作、假设情景和搬家日的兴奋。