Le Split Banking pour les Investisseurs Immobiliers en NZ : Ce que Vous Devez Savoir

Qu'est-ce que le Split Banking ?

Le split banking consiste a repartir vos prets immobiliers entre plusieurs preteurs plutot que de concentrer tous vos emprunts aupres d'une seule banque. Par exemple, vous pourriez obtenir un apport d'une banque en utilisant la valeur nette de votre residence principale, puis obtenir les 80% restants aupres d'un second preteur.

A mesure que les portefeuilles immobiliers s'agrandissent, cette approche devient de plus en plus precieuse et offre de multiples avantages strategiques.

Pourquoi Utiliser le Split Banking ?

Proteger Votre Acces au Produit des Ventes

L'avantage principal est de proteger vos fonds lors de la vente d'un bien locatif. Avec un pret unique aupres d'une seule banque, les preteurs peuvent reevaluer la situation apres les ventes et retenir le produit pour reduire la dette globale. Si ce pret d'investissement est aupres d'une institution differente, le produit de la vente reste sous votre controle.

Augmenter la Valeur Nette Accessible

Les banques distinguent les constructions neuves des proprietes existantes. Les constructions neuves ne necessitent qu'un apport de 10% sans les restrictions standard de ratio pret-valeur. Une fois livrees, elles sont reclassees comme proprietes existantes necessitant 30% de valeur nette pour de futurs emprunts. Repartir les prets entre differentes banques vous permet de "cloisonner le pret pour cette construction neuve avec une banque, et de preserver votre capacite d'emprunt avec une autre" pour des investissements ulterieurs.

Reinitialiser le Compteur des Prets a Interets Seuls

La plupart des banques limitent les periodes d'interets seuls a cinq ans. Refinancer aupres d'un autre preteur reinitialise ce delai, maintenant la flexibilite d'investissement et la gestion des flux de tresorerie.

Acceder aux Meilleures Offres de Chaque Banque

Differents preteurs offrent des taux, conditions et incitations varies. Le split banking permet aux emprunteurs de selectionner les meilleures offres de chaque banque plutot que d'accepter des conditions uniformes.

Quand Devriez-vous Utiliser le Split Banking ?

Generalement, vous avez besoin d'au moins deux proprietes pour mettre en oeuvre cette strategie efficacement. Bien qu'elle soit generalement etablie des le depart, refinancer des prets existants plus tard peut introduire le split banking dans des portefeuilles etablis.

Comment le Mettre en Place

Option 1 : Des le Depart

Lors de l'achat de votre premier investissement, utilisez une banque pour les apports et une seconde pour les couts d'achat restants, en gardant les proprietes et les prets clairement separes.

Option 2 : Plus Tard dans Votre Parcours d'Investissement

Si plusieurs proprietes existent avec un seul preteur, refinancez une ou plusieurs aupres de differentes banques. Bien que des frais de rupture ou des couts juridiques s'appliquent, de nombreuses institutions offrent des remboursements couvrant ces depenses.

Points a Considerer

Bien qu'avantageux, le split banking ajoute de la complexite. Vous devez satisfaire les criteres de pret de plusieurs banques, ce qui peut compliquer les approbations avec des revenus serres. Differentes institutions ont des points de vue varies sur les types de proprietes et les sources de revenus, rendant l'accompagnement par un courtier essentiel.

Exemple Concret

Considerez posseder une maison et deux biens locatifs tous hypotheques aupres d'une seule banque. Lors de la vente d'un bien locatif, la banque reevalue et retient 75 000 $ sur les 100 000 $ de produit pour reduire les ratios pret-valeur, laissant seulement 25 000 $ accessibles. Avec un financement separe, le montant complet serait disponible pour reinvestissement ou diversification.

Le Split Banking Est-il Fait pour Vous ?

Cela depend des circonstances individuelles. Une croissance active du portefeuille, le maintien de la flexibilite future ou la planification d'investissements en constructions neuves rendent le split banking interessant a explorer. Consultez un conseiller hypothecaire experimente en strategies de prets d'investissement pour evaluer si cette approche correspond a vos objectifs financiers.