新西兰房产投资者的分行贷款：您需要了解的内容

什么是分行贷款？

分行贷款涉及将您的房产贷款分配到多家贷款机构，而不是将所有借款集中在一家银行。例如，您可以从一家银行使用自住房的权益获得首付，然后通过第二家贷款机构获得剩余的80%。

随着房产投资组合的扩大，这种方法变得越来越有价值，并提供多种战略优势。

为什么使用分行贷款？

保护您对销售收益的获取权

主要优势是在出售投资房产时保护资金。使用单一银行贷款时，贷款机构可以在销售后重新评估情况并保留收益以减少整体债务。如果投资贷款在不同的机构，销售收益仍在您的控制之下。

增加您可以获取的权益

银行区分新建房和现有房产。新建房只需10%首付，没有标准的贷款价值比限制。一旦交割，它们被重新归类为现有房产，需要30%的权益才能进行未来借款。将贷款分散到不同银行可以让您"将新建房的贷款与一家银行隔离，并保留与另一家银行的借贷能力"用于后续投资。

重置纯利息贷款的时间

大多数银行将纯利息期限限制在五年。与另一家贷款机构再融资会重置这个时间线，保持投资灵活性和现金流管理。

利用各银行的最佳优惠

不同的贷款机构提供不同的利率、条款和激励措施。分行贷款使借款人能够从每家银行挑选最佳优惠，而不是接受统一条款。

何时应该使用分行贷款？

通常，您至少需要两处房产才能有效实施这一策略。虽然通常从一开始就建立，但稍后再融资现有贷款也可以将分行贷款引入已建立的投资组合。

如何设置

选项1：从第一天开始

购买第一套投资房时，使用一家银行提供首付，第二家银行提供剩余的购买成本，保持房产和贷款清晰分离。

选项2：在投资旅程的后期

如果多处房产在一家贷款机构，则将一处或多处再融资到不同银行。虽然会产生违约费或法律费用，但许多机构提供覆盖这些费用的现金返还激励。

需要考虑的事项

虽然有利，但分行贷款增加了复杂性。您必须满足多家银行的贷款标准，如果收入紧张，可能会使审批复杂化。不同机构对房产类型和收入来源有不同的看法，使得经纪人指导至关重要。

真实案例

假设您拥有一套自住房和两套投资房，全部在一家银行抵押。出售一套投资房后，银行重新评估并保留$100,000收益中的$75,000以降低贷款价值比，只留下$25,000可用。如果分开融资，全部金额都可用于再投资或多元化。

分行贷款适合您吗？

这取决于个人情况。积极的投资组合增长、保持未来灵活性或计划新建投资都值得探索分行贷款。咨询有投资贷款策略经验的房贷顾问，评估这种方法是否与您的财务目标一致。