घर के लिए जमा राशि बचाना न्यूजीलैंड वासियों के सामने सबसे बड़ी वित्तीय चुनौतियों में से एक है। ऋण-से-मूल्य अनुपात (LVR), ऋण-से-आय सीमा (DTI), और सरकारी सहायता कार्यक्रमों के नियमों में बदलाव के साथ, यह समझना कि आपको वास्तव में क्या चाहिए, भारी पड़ सकता है। यह व्यापक मार्गदर्शिका न्यूजीलैंड में घर के लिए जमा राशि के बारे में वह सब कुछ बताती है जो आपको जानना आवश्यक है।
घर के लिए न्यूनतम जमा राशि कितनी है?
Deposit requirement buyer, property, lender और support pathway पर depend करती है। 20% deposit कई owner-occupiers के लिए मजबूत benchmark रहती है क्योंकि इससे आमतौर पर ज्यादा lender choice, बेहतर rates और कम conditions मिलती हैं।
कई first-home buyers फिर भी 20% से कम deposit के साथ खरीदते हैं, जैसे low-equity lending, First Home Loan, KiwiSaver first-home withdrawal, gifted deposits, या qualifying new-build/construction lending के through। New builds eligible buyers के लिए useful options खोल सकते हैं, लेकिन 5%, 10%, या 20% deposits automatic नहीं हैं। Lender policy, servicing, valuation, borrower eligibility, property eligibility और loan structure अभी भी तय करते हैं कि क्या available है।
वर्तमान LVR नियम (दिसंबर 2025 में बदलाव)
Reserve Bank ने ऋण-से-मूल्य प्रतिबंधों को अपडेट किया जो दिसंबर 2025 से प्रभावी हैं। मालिक-अधिभोगियों के लिए, बैंक अब अपनी नई ऋण राशि का 25% से अधिक 80% LVR से ऊपर (यानी 20% से कम जमा राशि के साथ) नहीं दे सकते हैं। निवेशकों के लिए, बैंक अपनी नई ऋण राशि का 10% से अधिक 70% LVR से ऊपर (यानी 30% से कम जमा राशि के साथ) नहीं दे सकते हैं।
LVR प्रतिबंध नए ऋण पर लागू होते हैं, पूर्वव्यापी रूप से नहीं। हालांकि, यदि कुल ऋण इन सीमाओं को पार करता है तो टॉप-अप महत्वपूर्ण हो सकते हैं। कई श्रेणियां LVR प्रतिबंधों से पूरी तरह मुक्त रहती हैं। इनमें Kāinga Ora ऋण (First Home Loans सहित), समान या कम मूल्य का पुनर्वित्त, ऋण राशि में वृद्धि के बिना पोर्टेबिलिटी, ब्रिजिंग फाइनेंस, गैर-नियमित सुधार, निर्माण ऋण, और डेवलपर से पूर्ण होने के छह महीने के भीतर खरीदे गए कुछ नए निर्मित घर शामिल हैं। इन छूटों को समझना घर के स्वामित्व के लिए अतिरिक्त रास्ते खोल सकता है।
क्या आप 10% जमा राशि के साथ घर खरीद सकते हैं?
हाँ, कई पहली बार खरीदने वाले केवल 10% डाउन पेमेंट के साथ गिरवी सुरक्षित करते हैं। बैंक अपनी ऋण राशि का एक हिस्सा विशेष रूप से कम जमा राशि वाले उधारकर्ताओं के लिए आवंटित करते हैं, जो मालिक-अधिभोगी ऋण के लिए 80% LVR से ऊपर 25% की अनुमति के भीतर आते हैं। अर्हता प्राप्त करने के लिए, आपको आमतौर पर वित्तीय अनुशासन प्रदर्शित करने वाला एक मजबूत बचत इतिहास, कम से कम 12 महीने तक एक ही नियोक्ता के साथ स्थिर रोजगार, क्रेडिट कार्ड और व्यक्तिगत ऋण से न्यूनतम मौजूदा ऋण, और एक अच्छा क्रेडिट इतिहास की आवश्यकता होती है।
10% जमा राशि के साथ व्यापार-बंद एक Low Equity Margin (LEM) है - मानक दरों के अतिरिक्त 0.25% से 1% का अतिरिक्त ब्याज दर लोडिंग। यह अतिरिक्त लागत तब तक लागू होती है जब तक आप अपने संपत्ति में 20% इक्विटी तक नहीं पहुंच जाते, या तो पुनर्भुगतान के माध्यम से या संपत्ति के मूल्य में वृद्धि के माध्यम से।
5% जमा राशि के साथ खरीदना: फर्स्ट होम लोन
पूर्ण न्यूनतम जमा राशि 5% है, जो विशेष रूप से Kāinga Ora First Home Loan योजना के माध्यम से उपलब्ध है। यह सरकार समर्थित कार्यक्रम वेस्टपैक, को-ऑपरेटिव बैंक और एसबीएस बैंक सहित चयनित ऋणदाताओं के माध्यम से पेश किया जाता है। यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि फर्स्ट होम लोन और KiwiSaver की पहली घर निकासी अलग-अलग प्रक्रियाएं हैं।
पात्रता आवश्यकताएँ
5% जमा राशि वाले First Home Loan के लिए अर्हता प्राप्त करने के लिए, आपको Kāinga Ora के current criteria meet करने होंगे, including applicable income cap, eligible residency status, primary residence के रूप में रहने के लिए home खरीदना, कोई other property या land own न करना, 1 hectare से कम property खरीदना, और selected participating lender के lending criteria meet करना।
ऋण राशि का 1.2% का ऋणदाता बंधक बीमा प्रीमियम लागू होता है। $600,000 के ऋण पर, यह $7,200 होता है, जिसे अग्रिम भुगतान करने के बजाय आपके ऋण में जोड़ा जा सकता है।
दूसरी बार के खरीदार
यदि आप पहले एक घर के मालिक थे, लेकिन अब खुद को पहली बार घर खरीदने वाले के समान वित्तीय स्थिति में पाते हैं, तो आप Kāinga Ora नियमों के तहत "दूसरी बार के खरीदार" के रूप में अर्हता प्राप्त कर सकते हैं। मामलों का मूल्यांकन व्यक्तिगत रूप से उन कारकों के आधार पर किया जाता है जैसे कि क्या आपके पास क्षेत्रीय मूल्य सीमा के 20% से अधिक वास्तविक संपत्ति है।
ऋण-से-आय सीमाएँ: आप वास्तव में कितना उधार ले सकते हैं?
जुलाई 2024 से, DTI प्रतिबंध प्रभावी हुए हैं। ये इस बात पर गति सीमा या सीमा के रूप में कार्य करते हैं कि बैंक आपकी सकल आय के सापेक्ष कितना ऋण दे सकते हैं। वे एक पूर्ण उपभोक्ता सीमा नहीं हैं, क्योंकि बैंकों के पास इन सीमाओं के भीतर भत्ते के बकेट हैं।
मालिक-अधिभोगियों के लिए, बैंक अपनी मालिक-अधिभोगी ऋण राशि का 20% तक उन उधारकर्ताओं को दे सकते हैं जिनकी DTI 6 से अधिक है। इसका मतलब है कि जबकि आय का 6 गुना एक सामान्य सीमा है, बैंकों के पास इससे ऊपर कुछ ऋण के लिए एक भत्ता है। उदाहरण के लिए, यदि आपकी संयुक्त घरेलू आय $120,000 है, तो 6 का DTI $720,000 का संभावित उधार सुझाएगा, लेकिन बैंक के 20% भत्ता बकेट के भीतर इससे ऊपर कुछ ऋण संभव हो सकता है।
इसी तरह, निवेशकों के लिए, बैंक अपनी निवेशक ऋण राशि का 20% तक उन उधारकर्ताओं को दे सकते हैं जिनकी DTI 7 से अधिक है। यह भी 7 गुना आय सीमा से ऊपर कुछ लचीलापन प्रदान करता है।
आपके DTI गणना में सभी ऋण शामिल हैं: गिरवी, क्रेडिट कार्ड, व्यक्तिगत ऋण और छात्र ऋण। महत्वपूर्ण बात यह है कि क्रेडिट कार्ड की सीमाएं आपके खिलाफ गिनी जाती हैं, भले ही आप क्रेडिट का उपयोग कभी न करें। क्रेडिट कार्ड सीमाओं में प्रत्येक $10,000 आपकी उधार लेने की क्षमता को $50,000 या उससे अधिक कम कर सकता है।
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बैंक तनाव परीक्षण: छिपी हुई बाधा
बैंक यह आकलन नहीं करते कि आप वर्तमान ब्याज दरों पर भुगतान वहन कर सकते हैं या नहीं। इसके बजाय, वे एक उच्च "तनाव परीक्षण" दर पर परीक्षण करते हैं ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि आप संभावित दर वृद्धि को संभाल सकते हैं।
वर्तमान तनाव परीक्षण दरें लगभग 7-7.5% हैं, जो 2023-2024 में 8.5-9% से कम हैं। यदि विज्ञापित दरें 5% हैं, तो बैंक अभी भी आपके ऋण को अनुमोदित करने से पहले 7% या उससे अधिक पर आपकी सामर्थ्य का परीक्षण करता है। इसका मतलब है कि आपकी वास्तविक उधार लेने की क्षमता साधारण गणनाओं से काफी कम हो सकती है। एक गिरवी सलाहकार आपकी विशिष्ट परिस्थितियों के आधार पर विभिन्न बैंक क्या अनुमोदित करेंगे, यह समझने में आपकी मदद कर सकता है।
अपनी जमा राशि के लिए KiwiSaver का उपयोग करना
पहली बार खरीदने वाले अपनी KiwiSaver अंशदान को जमा राशि के लिए निकाल सकते हैं। आपको कम से कम तीन साल से सदस्य होना चाहिए, जिसकी गणना आपकी पहली अंशदान के बजाय आपकी जुड़ने की तारीख से की जाती है। निकासी के बाद आपको अपने खाते में कम से कम $1,000 छोड़ने होंगे। संपत्ति आपका मुख्य निवास होना चाहिए, और आप पहले संपत्ति के मालिक नहीं हो सकते हैं जब तक कि आप दूसरी बार के खरीदार के रूप में अर्हता प्राप्त न करें।
कुछ निधियों को परिस्थितियों की परवाह किए बिना नहीं निकाला जा सकता है। सरकार की किक-स्टार्ट अंशदान, यदि आपने इसे प्राप्त किया है, तो आपके खाते में रहना चाहिए। किसी भी ऑस्ट्रेलियाई सुपरएनुएशन हस्तांतरण को भी बाहर रखा गया है, जैसा कि $1,000 की न्यूनतम शेष राशि की आवश्यकता है।
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वास्तविक बचत क्या मानी जाती है?
बैंक यह देखना चाहते हैं कि आप पैसे बचा सकते हैं, न कि केवल प्राप्त कर सकते हैं। वास्तविक बचत वित्तीय अनुशासन प्रदर्शित करती है और ऋणदाता के जोखिम को कम करती है। योग्य स्रोतों में आपके और आपके नियोक्ता दोनों से KiwiSaver अंशदान, कम से कम तीन महीनों में बचत खाते में नियमित जमा, तीन महीने या उससे अधिक समय तक रखी गई सावधि जमा या शेयर, और संचित बोनस या कमीशन शामिल हैं।
ऋणदाता आमतौर पर वास्तविक बचत से खरीद मूल्य का कम से कम 5% मांगते हैं, विशेष रूप से कम जमा राशि के आवेदनों के लिए। यह आवश्यकता इसलिए मौजूद है क्योंकि बैंक यह सबूत चाहते हैं कि आप समय के साथ पैसे का प्रबंधन कर सकते हैं, न कि केवल एकमुश्त राशि प्राप्त कर सकते हैं।
उपहार में मिली जमा राशियाँ: परिवार की मदद
कई पहली बार घर खरीदने वाले परिवार से वित्तीय सहायता प्राप्त करते हैं। बैंक उपहार में मिली जमा राशि स्वीकार करते हैं, लेकिन उचित दस्तावेज आवश्यक है।
दस्तावेज़ीकरण और प्रक्रिया
आपको एक हस्ताक्षरित वैधानिक घोषणा या उपहार का प्रमाण पत्र चाहिए होगा जिसमें स्पष्ट रूप से कहा गया हो कि धनराशि बिना शर्त और गैर-देय है। दस्तावेज़ को यह पुष्टि करनी चाहिए कि उपहार देने वाले का संपत्ति में कोई वित्तीय हित नहीं है। बैंक के आधार पर, इसे प्रमाणित या सत्यापित करने की आवश्यकता हो सकती है।
कई महत्वपूर्ण बातों पर विचार किया जाना चाहिए। अधिकांश बैंक अभी भी पसंद करते हैं कि आपने किसी भी उपहार के अतिरिक्त स्वयं कम से कम 5% बचाया हो, क्योंकि केवल एक उपहार आपकी बचत करने और गिरवी चुकाने की क्षमता को प्रदर्शित नहीं करता है। खराब दस्तावेज़ीकरण आपके गिरवी अनुमोदन में देरी कर सकता है या उसे पूरी तरह से विफल कर सकता है। उपहार को IRD को भी घोषित करने की आवश्यकता हो सकती है।
जब उचित रूप से संरचित किया जाता है, तो उपहार में मिली जमा राशि आपको न्यूनतम सीमाओं को पूरा करने, ऋणदाता बंधक बीमा से बचने और बेहतर ऋण-से-मूल्य अनुपात तक पहुंचने में मदद कर सकती है।
नई निर्माण: अधिक लचीली आवश्यकताएँ
Qualifying new-build या construction lending useful flexibility दे सकती है क्योंकि exemption criteria पूरा होने पर यह standard RBNZ LVR और DTI restrictions से बाहर हो सकती है। इससे छोटे deposit या ज्यादा existing debt वाले कुछ buyers के लिए new builds attractive pathway बन सकते हैं।
यह flexibility automatic नहीं है। Lender policy, servicing, valuation, borrower eligibility, property eligibility, loan structure और किसी भी scheme criteria से ही तय होगा कि कौन-सा deposit available है। Eligible first-home buyers के पास First Home Loan या KiwiSaver first-home withdrawal support जैसे options भी हो सकते हैं। Trade-off यह है कि new builds की purchase price equivalent existing properties से ज्यादा हो सकती है।
सबसे अच्छी जमा राशि का आकार क्या है?
| जमा राशि | फायदे | नुकसान |
|---|---|---|
| 5% | First Home Loan के माध्यम से योग्य खरीदारों के लिए स्वामित्व का सबसे तेज़ मार्ग | उच्चतम लागत, सीमित ऋणदाता विकल्प, 1.2% LMI शुल्क |
| 10% | गति और लागत का अच्छा संतुलन, मालिक-अधिभोगियों के लिए बैंक भत्ते के भीतर | कम इक्विटी मार्जिन ब्याज दर में इजाफा करता है |
| 20% | सर्वोत्तम दरें, सभी ऋणदाता, कोई LEM नहीं | बचत करने में अधिक समय लगता है |
20% की जमा राशि आदर्श बनी हुई है, जो विस्तारित ऋणदाता विकल्प, बेहतर ब्याज दरें, कोई कम इक्विटी मार्जिन और कोई ऋणदाता बंधक बीमा प्रदान करती है।
हालांकि, घर की कीमतें संभावित रूप से बढ़ने के दौरान 20% बचाने के लिए वर्षों तक इंतजार करना, छोटी जमा राशि पर थोड़ी अधिक दर का भुगतान करने से अधिक महंगा हो सकता है। सही उत्तर आपकी व्यक्तिगत परिस्थितियों, संपत्ति बाजार की स्थितियों और आप कितनी जल्दी घर के मालिक बनना चाहते हैं, इस पर निर्भर करता है।
अपनी जमा राशि बनाने के लिए व्यावहारिक कदम
MyIR के माध्यम से अपने KiwiSaver बैलेंस और पात्रता की जांच करके शुरुआत करें, यह पुष्टि करते हुए कि आपकी जुड़ने की तारीख तीन साल की आवश्यकता को पूरा करती है। अपनी क्रेडिट कार्ड सीमाओं की समीक्षा करें और अपनी उधार लेने की क्षमता में सुधार के लिए अप्रयुक्त कार्डों को कम करने या बंद करने पर विचार करें।
एक वास्तविक बचत इतिहास बनाने के लिए स्वचालित स्थानान्तरण के साथ एक समर्पित बचत खाता स्थापित करें जिसे बैंक पहचानेंगे। एक बार जब आप कुछ गति बना लेते हैं, तो घर खोजने से पहले यह समझने के लिए पूर्व-अनुमोदित हो जाएं कि आप वास्तव में कितना उधार ले सकते हैं।
सबसे महत्वपूर्ण बात, एक गिरवी सलाहकार से बात करें जो कई ऋणदाताओं में आपकी स्थिति का आकलन कर सकता है। विभिन्न बैंकों का कम जमा राशि वाले ऋण के प्रति अलग-अलग दृष्टिकोण होता है, और एक सलाहकार आपकी परिस्थितियों के लिए सबसे उपयुक्त समाधान खोज सकता है।
आप क्या नियंत्रित कर सकते हैं उस पर ध्यान दें
घर का स्वामित्व दूर लग सकता है, लेकिन अक्सर उम्मीद से अधिक प्राप्य साबित होता है। चाहे आप प्रारंभिक बचत जमा कर रहे हों, KiwiSaver अंशदान को अधिकतम कर रहे हों, नए निर्माण विकल्पों की खोज कर रहे हों, या पारिवारिक सहायता मार्गों को समझ रहे हों, प्रत्येक कदम आपके लक्ष्य को आगे बढ़ाता है।
2025-2026 में कम ब्याज दरों और शिथिल LVR नियमों के साथ ऋण देने का माहौल काफी बेहतर हुआ है। यदि आप अब तक किनारे बैठे थे, तो अब एक योग्य सलाहकार के साथ अपनी स्थिति का पुनर्मूल्यांकन करने का अच्छा समय है।
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