अपना mortgage refinance करना-अपना home loan एक bank से दूसरे में move करना-आपके loan की life में हजारों dollars save कर सकता है। लेकिन timing matters। यहां है कैसे जानें कि refinancing कब sense बनाती है और कब आप staying put में better हैं।
Refinancing vs Refixing: Difference समझना
शुरू करने से पहले, distinction clarify करते हैं। ये terms अक्सर confused होते हैं लेकिन very different actions represent करते हैं।
Refixing मतलब जब आपका fixed term expire होता है तो अपने current bank के साथ new interest rate lock करना। कोई application, कोई legal work, और कोई fees नहीं-आप simply अपना next rate और term choose करते हैं।
Refinancing मतलब अपना entire mortgage different bank में move करना। इसमें full application, property valuation, legal work, और potentially break fees involve हैं अगर आप fixed term early leave कर रहे हैं।
Most borrowers के लिए जो rate expiry approach कर रहे हैं, refixing simpler option है। लेकिन refinancing attractive बन जाती है जब banks entirely switch करने से meaningful benefit हो।
Refinancing कब Sense बनाती है
1. कहीं और Better Rates
Refinance करने की most common reason दूसरे bank में significantly better rate find करना है। न्यूजीलैंड के competitive mortgage market में, banks के बीच rate differences substantial हो सकती हैं-sometimes 0.3-0.5% या ज्यादा।
Maths करें:
$600,000 mortgage पर, 0.4% rate difference equals $2,400/year interest savings में। Five years में, वह $12,000 है-most borrowers के लिए refinancing costs के well worth।
Different rate scenarios compare करने के लिए हमारा mortgage repayment calculator use करें।
2. Banks से Cash Contributions
Banks actively mortgage customers के लिए compete करते हैं। Borrowers attract करने के लिए, कई refinancing costs की तरफ cash contributions offer करते हैं-typically loan size और bank policies पर depend करते हुए $2,000-5,000।
ये contributions offset कर सकती हैं:
- •Legal fees ($800-1,500)
- •Valuation costs ($500-800)
- •आपके current bank से discharge fees ($100-300)
जब new bank आपकी switching costs cover करने की offer करता है, तो refinancing की barriers significantly drop हो जाती हैं।
3. आपका Current Bank Negotiate नहीं करेगा
Banks existing customers के साथ negotiate करने के लिए ज्यादा willing हैं जितना कई लोग realise करते हैं। Refinancing से पहले, अपने current bank से पूछें कि क्या वे competitor rates match करेंगे या better terms offer करेंगे।
अगर आपका current bank हिलता नहीं जबकि competitors meaningfully better rates offer करते हैं, तो refinancing attractive बन जाती है। एक mortgage adviser आपकी behalf पर negotiate करने में help कर सकता है-banks अक्सर advisers को ऐसी rates offer करते हैं जो publicly advertised नहीं हैं।
4. आप Equity Access करना चाहते हैं
अगर आपकी property value में increase हुई है, तो refinancing आपको उस equity को access करने देती है:
- •Home renovations या improvements के लिए
- •Investment property deposits के लिए
- •Debt consolidation के लिए
- •Other major expenses के लिए
देखने के लिए कि आपके पास कितनी equity available हो सकती है हमारा LVR calculator use करें। Most banks 80% LVR तक lending allow करते हैं, इसलिए अगर आपकी property अब जब खरीदी थी उससे ज्यादा worth है, तो आपके पास borrowing capacity हो सकती है जो पहले नहीं थी।
5. आपकी Circumstances Change हो गई हैं
Life changes refinancing को beneficial बना सकती हैं:
Income increase: Higher income मतलब आप new bank में better rates या loan structures के लिए qualify कर सकते हैं।
Debt reduction: अगर आपने original mortgage के बाद से other debts pay off कर दिए हैं, तो आपकी serviceability improve हुई है-potentially better terms unlock करते हुए।
Credit improvement: Banks risk differently assess करते हैं। अगर आपकी credit profile improve हुई है, तो different bank आपके current lender से better rates offer कर सकता है।
Relationship changes: Separating couples को mortgage से partner remove करने के लिए refinance करना पड़ सकता है।
6. आपका Fixed Term वैसे भी End हो रहा है
Refinancing consider करने का ideal time जब आपका fixed term expire होने वाला हो। आप break fees के बिना banks switch कर सकते हैं, market में rates compare कर सकते हैं, और cash contributions का advantage ले सकते हैं।
अपना fixed term end होने से 2-3 months पहले mortgage adviser से conversation start करें। यह rush किए बिना refinancing process complete करने के लिए enough time देता है।
कब Refinance NOT करनी चाहिए
1. आप Fixed Rate में Locked हैं जिसमें Substantial Time Remaining है
Fixed-rate mortgage early break करने से break fees trigger होती हैं। आपकी loan size और fix करने के बाद rates कैसे move हुए इस पर depend करते हुए ये thousands या tens of thousands of dollars भी हो सकती हैं।
Assuming से पहले कि refinancing worthwhile है अपनी potential break costs calculate करें। Sometimes break fee lower rate से gain होने वाली किसी भी savings से exceed करती है।
2. Savings Marginal हैं
Refinancing में time, paperwork, और कुछ stress involve है। अगर rate difference minimal है (say, 0.1%), hassle worth नहीं हो सकती-especially smaller loan amounts के लिए।
Rule of thumb: Refinancing worthwhile होने के लिए, bank contributions से cover न होने वाली किसी भी costs account करने के बाद कम से कम $1,500-2,000/year savings aim करें।
3. आपकी Circumstances Worse हो गई हैं
अगर आपकी income drop हुई है, debts increase हुए हैं, या property value decline हुई है, तो आप new bank में same terms के लिए qualify नहीं कर सकते। इन situations में, अपने current bank के साथ रहना-जिनका आपके साथ पहले से relationship है-अक्सर safer option है।
4. आप Soon Sell करने का Plan कर रहे हैं
अगर आप expect करते हैं कि 1-2 years में property sell करेंगे, तो refinancing costs entirely mortgage exit करने से पहले recover नहीं हो सकतीं। Short-term loan के लिए transaction costs worth नहीं हैं।
न्यूजीलैंड में Refinancing Process
क्या involve है यह समझने से appropriately plan करने में help होती है।
Step 1: Opportunity Calculate करें (Week 1)
Potential benefit पर clear हो जाएं। अपनी current rate को elsewhere available के साथ compare करें। Cash contributions, break fees (अगर applicable), और refinancing costs factor करें।
Step 2: Mortgage Adviser से बात करें (Week 1-2)
एक mortgage adviser multiple banks से rates access कर सकता है और आपकी behalf पर negotiate कर सकता है। वे आपकी situation assess करेंगे और identify करेंगे कौन सा bank best overall package offer करता है।
Step 3: Full Application (Week 2-3)
New bank को full mortgage application submit करें, जिसमें income documentation, asset statements, और debt information शामिल हैं। यह आपकी original mortgage application के similar है।
Step 4: Property Valuation (Week 3-4)
New bank आपकी property की valuation require करेगा। यह loan amount और LVR पर depend करते हुए desktop valuation (data पर based), drive-by, या full in-person valuation हो सकती है।
Step 5: Approval और Legal Work (Week 4-6)
Once approved, lawyers transfer handle करते हैं। आपका new bank आपका old mortgage pay out करता है, और new mortgage आपकी property title के against register होता है।
Step 6: Settlement
Switch complete है। आपका new payment schedule begin होता है, और आपका old bank से काम done है।
Total timeline: Typically decision से completion तक 4-8 weeks।
कैसे Decide करें: Break-Even Calculation
Refinancing worthwhile है या नहीं assess करने के लिए यह framework use करें:
1. Annual savings calculate करें
(Current rate - New rate) × Loan balance = Annual interest savings
2. Total costs calculate करें
Break fees (अगर कोई) + Legal fees + Valuation - Bank cash contribution = Net refinancing cost
3. Break-even period calculate करें
Net refinancing cost ÷ Annual savings = Break even तक Years
Example:
- •$500,000 loan, current rate 6.5%, new rate 6.0%
- •Annual savings: 0.5% × $500,000 = $2,500
- •Legal: $1,200, Valuation: $600, Cash contribution: $3,000
- •Net cost: $1,200 + $600 - $3,000 = -$1,200 (आप day one से ahead हैं)
इस example में, bank contribution costs से ज्यादा cover करती है, इसलिए refinancing clear win है।
आपके Next Steps
Right refinancing move से आप thousands save कर सकते हैं। Wrong से break fees और hassle में cost हो सकती है। अपना homework करें, professional advice लें, और strategically अपना switch time करें।
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