Kailan ang Tamang Oras para I-refinance ang Iyong Mortgage?

Ang pag-refinance ng iyong mortgage-paglilipat ng iyong home loan mula sa isang bangko patungo sa iba-ay maaaring makatipid sa iyo ng libu-libong dolyar sa buong buhay ng iyong loan. Ngunit mahalaga ang timing. Narito kung paano malaman kung kailan makatuwirang mag-refinance at kung kailan mas mabuti ka nang manatili kung nasaan ka.

Refinancing vs Refixing: Pag-unawa sa Pagkakaiba

Bago sumabak, linawin natin ang pagkakaiba. Ang mga terminong ito ay madalas na nalilito ngunit kumakatawan sa magkaibang mga aksyon.

Refixing ay nangangahulugang pag-lock in ng bagong interest rate sa iyong kasalukuyang bangko kapag nag-expire ang iyong fixed term. Walang application, walang legal work, at walang fees-pumipili ka lamang ng iyong susunod na rate at term.

Refinancing ay nangangahulugang paglilipat ng iyong buong mortgage sa ibang bangko. Kinabibilangan ito ng buong application, property valuation, legal work, at posibleng break fees kung aalis ka sa isang fixed term nang maaga.

Para sa karamihan ng mga borrowers na papalapit sa rate expiry, ang refixing ang mas simpleng option. Ngunit nagiging attractive ang refinancing kapag may meaningful na benepisyo mula sa paglipat sa ibang bangko.

Kailan May Sense ang Refinancing

1. Mas Magandang Rates sa Ibang Lugar

Ang pinakakaraniwang dahilan para mag-refinance ay pagkakahanap ng makabuluhang mas magandang rate sa ibang bangko. Sa competitive mortgage market ng New Zealand, ang mga rate differences sa pagitan ng mga bangko ay maaaring maging substantial-minsan 0.3-0.5% o higit pa.

Gawin ang math:

Sa isang $600,000 mortgage, ang 0.4% rate difference ay katumbas ng $2,400/taon sa interest savings. Sa loob ng limang taon, iyan ay $12,000-sulit ang refinancing costs para sa karamihan ng mga borrowers.

Gamitin ang aming mortgage repayment calculator para ihambing ang iba’t ibang rate scenarios.

2. Cash Contributions mula sa mga Bangko

Aktibong nakikipagkumpetensya ang mga bangko para sa mga mortgage customers. Para makaakit ng mga borrowers, marami ang nag-aalok ng cash contributions para sa refinancing costs-karaniwan ay $2,000-5,000 depende sa laki ng loan at mga patakaran ng bangko.

Maaaring i-offset ng mga contributions na ito:

• •Legal fees ($800-1,500)
• •Valuation costs ($500-800)
• •Discharge fees mula sa iyong kasalukuyang bangko ($100-300)

Kapag nag-aalok ang bagong bangko na bayaran ang iyong switching costs, bumababa nang malaki ang mga hadlang sa refinancing.

3. Hindi Makipag-negotiate ang Iyong Kasalukuyang Bangko

Mas handang makipag-negotiate ang mga bangko sa mga existing customers kaysa sa naiisip ng karamihang tao. Bago mag-refinance, tanungin ang iyong kasalukuyang bangko kung tutugmaan nila ang competitor rates o mag-aalok ng mas magandang terms.

Kung hindi bababa ang iyong kasalukuyang bangko habang ang mga competitor ay nag-aalok ng makabuluhang mas magandang rates, nagiging attractive ang refinancing. Ang isang mortgage adviser ay makakatulong na makipag-negotiate sa iyong behalf-madalas na nag-aalok ang mga bangko ng mga rates sa mga advisers na hindi publicly advertised.

4. Gusto Mong I-access ang Equity

Kung tumaas ang halaga ng iyong property, pinapayagan ka ng refinancing na i-access ang equity na iyon para sa:

• •Home renovations o improvements
• •Investment property deposits
• •Debt consolidation
• •Iba pang malalaking gastos

Gamitin ang aming LVR calculator para makita kung magkano ang equity na maaari mong available. Karamihan sa mga bangko ay nagpapahintulot ng lending hanggang 80% LVR, kaya kung mas mataas na ngayon ang halaga ng iyong property kaysa noong binili mo ito, maaaring mayroon kang borrowing capacity na wala ka noon.

5. Nagbago na ang Iyong Mga Kalagayan

Ang mga pagbabago sa buhay ay maaaring gawin ang refinancing na benepisyal:

Income increase: Ang mas mataas na kita ay nangangahulugang maaari kang mag-qualify para sa mas magandang rates o loan structures sa bagong bangko.

Debt reduction: Kung nabayaran mo na ang iba pang mga utang mula noong orihinal mong mortgage, bumuti ang iyong serviceability-posibleng nag-u-unlock ng mas magandang terms.

Credit improvement: Iba-iba ang pagsusuri ng mga bangko sa risk. Kung bumuti ang iyong credit profile, maaaring mag-alok ang ibang bangko ng mas magandang rates kaysa sa iyong kasalukuyang lender.

Relationship changes: Ang mga couples na naghihiwalay ay maaaring kailanganing mag-refinance para alisin ang isang partner mula sa mortgage.

6. Magtatapos na ang Iyong Fixed Term

Ang ideal na oras para isaalang-alang ang refinancing ay kapag malapit nang mag-expire ang iyong fixed term. Maaari kang lumipat ng mga bangko nang walang break fees, maghambing ng rates sa buong market, at samantalahin ang cash contributions.

Simulan ang pag-uusap sa isang mortgage adviser 2-3 buwan bago magtapos ang iyong fixed term. Nagbibigay ito ng sapat na oras para makumpleto ang refinancing process nang hindi nagmamadali.

Kailan HINDI Dapat Mag-refinance

1. Naka-lock Ka sa isang Fixed Rate na May Substantial na Natitirang Oras

Ang pagsira ng fixed-rate mortgage nang maaga ay nagti-trigger ng break fees. Maaaring libu-libo o kahit sampu-sampung libong dolyar ang mga ito, depende sa laki ng iyong loan at kung paano gumalaw ang rates mula noong nag-fixed ka.

Kalkulahin ang iyong potensyal na break costs bago ipagpalagay na sulit ang refinancing. Minsan ang break fee ay lumalampas sa anumang savings na makukuha mo mula sa mas mababang rate.

2. Marginal ang Savings

Ang refinancing ay kinabibilangan ng oras, paperwork, at ilang stress. Kung minimal ang rate difference (sabihin na, 0.1%), maaaring hindi sulit ang abala-lalo na para sa mas maliliit na loan amounts.

Rule of thumb: Para sulit ang refinancing, i-aim ang savings na hindi bababa sa $1,500-2,000/taon pagkatapos isaalang-alang ang anumang costs na hindi saklaw ng bank contributions.

3. Lumala na ang Iyong Mga Kalagayan

Kung bumaba ang iyong kita, tumaas ang iyong mga utang, o bumaba ang halaga ng iyong property, maaaring hindi ka mag-qualify para sa parehong terms sa bagong bangko. Sa mga sitwasyong ito, ang pananatili sa iyong kasalukuyang bangko-na may relasyon na sa iyo-ay madalas na mas ligtas na option.

4. Nagpaplano Kang Magbenta sa Lalong Madaling Panahon

Kung inaasahan mong ibebenta ang iyong property sa loob ng 1-2 taon, maaaring hindi mabawi ang refinancing costs bago ka umalis sa mortgage nang tuluyan. Ang mga transaction costs ay hindi sulit para sa short-term na loan.

Ang Refinancing Process sa New Zealand

Ang pag-unawa kung ano ang kasangkot ay tumutulong sa iyo na magplano nang naaangkop.

Step 1: Kalkulahin ang Oportunidad (Week 1)

Maging malinaw tungkol sa potensyal na benepisyo. Ihambing ang iyong kasalukuyang rate laban sa kung ano ang available sa ibang lugar. Isama ang cash contributions, break fees (kung applicable), at refinancing costs.

Step 2: Makipag-usap sa isang Mortgage Adviser (Week 1-2)

Ang isang mortgage adviser ay may access sa rates mula sa maramihang mga bangko at maaaring makipag-negotiate sa iyong behalf. Susuriin nila ang iyong sitwasyon at tutukuyin kung aling bangko ang nag-aalok ng pinakamahusay na overall package.

Step 3: Buong Application (Week 2-3)

Magsumite ng buong mortgage application sa bagong bangko, kasama ang income documentation, asset statements, at debt information. Katulad ito ng iyong orihinal na mortgage application.

Step 4: Property Valuation (Week 3-4)

Mangangailangan ang bagong bangko ng valuation ng iyong property. Maaari itong maging desktop valuation (batay sa data), drive-by, o buong in-person valuation depende sa loan amount at LVR.

Step 5: Approval at Legal Work (Week 4-6)

Kapag naaprubahan, hinahawakan ng mga lawyers ang paglipat. Binabayaran ng iyong bagong bangko ang iyong lumang mortgage, at ang bagong mortgage ay nire-register laban sa iyong property title.

Step 6: Settlement

Kumpleto na ang switch. Nagsisimula ang iyong bagong payment schedule, at tapos ka na sa iyong lumang bangko.

Kabuuang timeline: Karaniwan ay 4-8 linggo mula sa desisyon hanggang sa completion.

Paano Magdesisyon: Ang Break-Even Calculation

Gamitin ang framework na ito para i-assess kung sulit ang refinancing:

1. Kalkulahin ang annual savings

(Current rate - New rate) x Loan balance = Annual interest savings

2. Kalkulahin ang kabuuang costs

Break fees (kung mayroon) + Legal fees + Valuation - Bank cash contribution = Net refinancing cost

3. Kalkulahin ang break-even period

Net refinancing cost / Annual savings = Taon para mag-break even

Halimbawa:

• •$500,000 loan, kasalukuyang rate 6.5%, bagong rate 6.0%
• •Annual savings: 0.5% x $500,000 = $2,500
• •Legal: $1,200, Valuation: $600, Cash contribution: $3,000
• •Net cost: $1,200 + $600 - $3,000 = -$1,200 (ahead ka mula sa unang araw)

Sa halimbawang ito, mas sakop ng bank contribution ang costs, kaya ang refinancing ay malinaw na panalo.

Ang Iyong Mga Susunod na Hakbang

Ang tamang refinancing move ay makakatipid sa iyo ng libu-libo. Ang mali ay maaaring magastos sa iyo ng break fees at abala. Gawin ang iyong homework, kumuha ng professional advice, at i-time ang iyong switch nang strategically.