什么时候是再融资房贷的正确时机？

再融资您的房贷——将您的住房贷款从一家银行转到另一家——可以在贷款期限内为您节省数千美元。但时机很重要。以下是如何知道何时再融资有意义，何时最好留在原地。

再融资与重新固定：理解区别

在深入之前，让我们澄清区别。这些术语经常被混淆，但代表着非常不同的行动。

重新固定意味着在固定期限到期时与您当前的银行锁定新的利率。没有申请、没有法律工作、没有费用——您只需选择您的下一个利率和期限。

再融资意味着将您的整个房贷转移到不同的银行。这涉及完整的申请、房产估值、法律工作，如果您提前离开固定期限，可能还有违约费。

对于大多数即将到期的借款人来说，重新固定是更简单的选择。但当从完全转换银行有实际利益时，再融资就变得有吸引力了。

何时再融资有意义

1. 其他地方有更好的利率

再融资最常见的原因是在另一家银行找到显著更好的利率。在新西兰竞争激烈的房贷市场中，银行之间的利率差异可能很大——有时0.3-0.5%或更多。

算一算：

在$600,000的房贷上，0.4%的利率差相当于每年$2,400的利息节省。五年下来，就是$12,000——对于大多数借款人来说，这完全值得再融资成本。

2. 银行的现金贡献

银行积极争夺房贷客户。为了吸引借款人，许多银行提供现金贡献用于再融资成本——通常是$2,000-5,000，取决于贷款规模和银行政策。

这些贡献可以抵消：

• •法律费用（$800-1,500）
• •估值费用（$500-800）
• •您当前银行的解除费用（$100-300）

当新银行提供覆盖您转换成本的费用时，再融资的障碍显著降低。

3. 您当前的银行不愿意谈判

银行比许多人意识到的更愿意与现有客户谈判。在再融资之前，问问您当前的银行他们是否愿意匹配竞争对手的利率或提供更好的条款。

如果您当前的银行不让步，而竞争对手提供明显更好的利率，再融资就变得有吸引力了。房贷顾问可以代表您谈判——银行经常向顾问提供未公开宣传的利率。

4. 您想要获取权益

如果您的房产价值增加，再融资可以让您获取该权益用于：

• •家居翻新或改进
• •投资房产首付
• •债务整合
• •其他主要支出

大多数银行允许贷款高达80%LVR，所以如果您的房产现在比购买时价值更高，您可能有以前没有的借贷能力。

5. 您的情况已经改变

生活变化可以使再融资受益：

收入增加： 更高的收入意味着您可能有资格在新银行获得更好的利率或贷款结构。

债务减少： 如果您自原来的房贷以来已经还清了其他债务，您的偿债能力已经提高——可能在新银行解锁更好的条款。

信用改善： 银行对风险的评估不同。如果您的信用状况已经改善，不同的银行可能比您当前的贷款机构提供更好的利率。

关系变化： 分居的夫妻可能需要再融资以从房贷中移除一方。

6. 您的固定期限即将结束

考虑再融资的理想时机是当您的固定期限即将到期时。您可以在没有违约费的情况下转换银行，比较市场上的利率，并利用现金贡献。

在您的固定期限结束前2-3个月开始与房贷顾问交谈。这给了足够的时间完成再融资过程而不匆忙。

何时不应该再融资

1. 您被锁定在还有很长时间的固定利率中

提前终止固定利率房贷会触发违约费。根据您的贷款规模和利率自固定以来的变化，这些费用可能是数千甚至数万美元。

在假设再融资值得之前，计算您可能的违约成本。有时违约费超过您从更低利率获得的任何节省。

2. 节省是微不足道的

再融资涉及时间、文书工作和一些压力。如果利率差异很小（比如0.1%），麻烦可能不值得——尤其是对于较小的贷款金额。

经验法则： 要使再融资值得，在扣除银行贡献未覆盖的任何成本后，目标是每年至少节省$1,500-2,000。

3. 您的情况已经恶化

如果您的收入下降、债务增加或房产价值下跌，您可能无法在新银行获得相同的条款。在这些情况下，留在已经与您有关系的当前银行通常是更安全的选择。

4. 您计划很快出售

如果您预计在1-2年内出售房产，再融资成本可能无法在您完全退出房贷之前收回。短期贷款的交易成本不值得。

新西兰的再融资流程

了解涉及什么可以帮助您适当地计划。

步骤1：计算机会（第1周）

明确潜在利益。将您当前的利率与其他地方的可用利率进行比较。考虑现金贡献、违约费（如适用）和再融资成本。

步骤2：与房贷顾问交谈（第1-2周）

房贷顾问可以访问多家银行的利率并代表您谈判。他们将评估您的情况并确定哪家银行提供最佳的整体套餐。

步骤3：完整申请（第2-3周）

向新银行提交完整的房贷申请，包括收入文件、资产报表和债务信息。这类似于您最初的房贷申请。

步骤4：房产估值（第3-4周）

新银行将需要对您的房产进行估值。这可以是桌面估值（基于数据）、外观检查或全面的现场估值，取决于贷款金额和LVR。

步骤5：批准和法律工作（第4-6周）

一旦批准，律师处理转移。您的新银行偿还您的旧房贷，新房贷登记在您的房产产权上。

步骤6：交割

转换完成。您的新还款计划开始，您与旧银行的关系结束。

总时间线： 通常从决定到完成需要4-8周。

如何决定：盈亏平衡计算

使用这个框架评估再融资是否值得：

1. 计算年度节省

（当前利率 - 新利率）× 贷款余额 = 年度利息节省

2. 计算总成本

违约费（如有）+ 法律费用 + 估值 - 银行现金贡献 = 净再融资成本

3. 计算盈亏平衡期

净再融资成本 ÷ 年度节省 = 收回成本的年数

示例：

• •$500,000贷款，当前利率6.5%，新利率6.0%
• •年度节省：0.5% × $500,000 = $2,500
• •法律：$1,200，估值：$600，现金贡献：$3,000
• •净成本：$1,200 + $600 - $3,000 = -$1,200（从第一天就领先）

在这个例子中，银行贡献超过了成本，所以再融资是明显的胜利。

您的下一步

正确的再融资举措可以为您节省数千美元。错误的举措可能会让您在违约费和麻烦上花费。做好功课，获得专业建议，并战略性地安排您的转换时机。