退休村为新西兰老年人提供专门建造的住所，但其费用结构复杂。在您或您父母考虑入住之前，了解相关财务影响至关重要。
什么是退休村？
退休村是专为老年人（通常是65岁及以上）设计的社区。它们提供独立生活单元、别墅或公寓，通常配有公共设施和可选的护理服务。
新西兰约有400个退休村，容纳约48,000名居民。这一行业正在增长，以满足人口老龄化的需求。
退休村的类型
独立生活村 - 这些提供拥有基本服务（园艺、维护、社区设施）的别墅或公寓。居民独立生活，但可以获得支持。适合身体健康、想要简化生活、享受社区生活的退休人员。
全服务村 - 这些提供独立生活选择，并在同一地点提供高级护理和老年痴呆护理设施。居民可以随着需求变化在护理级别之间转换。适合计划长期入住、希望在需求变化时避免搬家的人。
授权护理设施 - 这些提供24小时护理和支持，通常需要医院级或老年痴呆护理。可能是独立机构或更大型退休村的一部分。适合需要持续护理协助的人。
退休村费用结构
这就是复杂的地方。退休村使用多种费用类型。
入住费（资本付款） - 这是购买在村内居住权利的预付款。您购买的是"入住许可证"，而不是房产所有权。金额可能从小型单位的20万美元到高端别墅的150万美元以上不等。
许多居民通过出售家庭住宅来支付这笔费用。这笔钱可能无法全额返还给您或您的遗产——见下文的递延管理费。
递延管理费（DMF） - 这是离开时从您的入住费中扣除的百分比。通常是25-30%，有些达到35%。通常在2-5年内累积。
例如，如果您支付600,000美元，DMF为30%：您或您的遗产将损失180,000美元。
这实际上为您的入住付费——它覆盖了您使用村庄期间未支付的费用。有些村庄提供上限式DMF或固定离开费作为替代。
每周费用 - 这些是持续的费用，从每周150美元到600美元以上不等。它们覆盖物业费、维护、保险、公共设施、有时包括餐饮和清洁服务。
即使您在医院或度假，这些费用通常也会继续。在您单位再次出售之前，费用也可能继续收取。
额外费用 - 这些可能包括膳食套餐、清洁服务、护理服务（护理级别上升）、村内活动和健身房使用、电话和互联网、以及个人公用事业（如电力）。
始终询问什么是包含的，什么是额外的。费用可能会大幅增加。
入住许可证与其他安排的比较
入住许可证意味着您为居住权付费，而不是房产所有权。这与有股权所有权（租赁或单位产权）不同，后者房产价值增长归您所有。
大多数新西兰退休村使用入住许可证。一些新型开发项目提供有股权选择，但通常初始成本更高。
入住许可证的利弊：
- •优点：较低的初始成本，维护责任在运营商
- •缺点：没有资本增值，DMF侵蚀您的资本，对您的遗产控制有限
签约前需要注意的事项
阅读披露声明 - 运营商必须提供此文件。它详细说明所有费用、费用结构、您的权利以及如果您想离开会发生什么。仔细审查。
理解离开条款 - 如果您想搬出会怎样？如果您去世了呢？单位再次出售需要多长时间？在那段时间谁支付费用？如果您需要更高级别的护理会怎样？
检查费用上涨 - 每周费用能涨多少？什么因素驱动涨价？您有任何保护吗？
审查投诉程序 - 如果出问题怎么办？有独立的争议解决吗？
获取法律建议 - 入住许可证协议复杂。在签署之前让律师审查。退休村协会建议15个工作日的冷静期。
询问等候名单 - 您选择的村庄可能有等候名单。您当前的住房状况能等待吗？
您的房屋在入住时会发生什么
大多数人通过出售家庭住宅来资助退休村入住。这涉及一些考虑因素。
时机 - 您需要在入住之前完成房屋销售吗？村庄是否提供过桥融资？
剩余资产 - 出售后如果还有剩余资金（房屋价值减去入住费），您将如何投资这些资金？它需要支付每周费用和未来护理。
资产评估 - 如果您以后需要政府补贴的护理，您以前的房产销售收入将被计算。了解影响。
政府补贴和退休村
如果您在退休村内的护理设施需要护理，您可能有资格获得住宅护理补贴。
但是，资产测试适用。如果您有超过284,358美元（2024年门槛，每年调整）的资产，您将全额支付护理费用，直到资产降至该门槛以下。您在退休村的入住许可证会计入此评估。
这意味着从家庭住宅过渡到退休村再到护理设施会影响您获得补贴护理的资格。规划很重要。
退休村的替代方案
退休村不适合所有人。其他选择包括：
原地养老 - 留在家中并引入支持服务。可能需要改造。允许您保持资产所有权。
缩小住房 - 搬到更小、更易管理的房产。释放资金。保留房产所有权。
分契式所有权 - 购买带有共享设施的公寓或别墅。拥有自己的产权。没有DMF，但有物业管理费。
与家人同住 - 搬入家庭成员家中或建造附属住宅。保持资产在家庭内部。
每个选择都有财务和生活方式的权衡。没有放之四海而皆准的答案。
为退休村做财务规划
如果您正在考虑退休村，请提前进行财务规划。
估算您的时间范围 - 新西兰人平均在退休村居住6-8年。考虑您的健康状况和家族寿命。
计算真实成本 - 入住费、DMF、每周费用（假设会增加）、潜在的护理升级费用、以及您希望留给遗产的金额。
模拟不同情境 - 如果您住了15年会怎样？如果您2年后需要护理呢？
考虑替代方案 - 与原地养老或缩小住房相比有什么优劣？
咨询财务顾问 - 有人可以帮助您了解退休村的决定如何适应您的整体退休计划。
签约前的检查清单
在承诺之前，确保您拥有以下各项：
- •[ ] 已收到并阅读披露声明
- •[ ] 了解所有费用（入住费、DMF、每周费用、额外费用）
- •[ ] 了解您离开或去世时会发生什么
- •[ ] 已让律师审查协议
- •[ ] 已参观村庄并与现有居民交谈
- •[ ] 已检查投诉和争议程序
- •[ ] 了解单位再次出售前如何处理费用
- •[ ] 已核实运营商信誉和财务稳定性
- •[ ] 已考虑替代方案
- •[ ] 了解对政府补贴护理的影响
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