Ang pagbili ng investment property sa New Zealand ay mas kumplikado kaysa sa pagbili ng iyong family home. Ang mga bangko ay nag-aaply ng mas mahigpit na pamantayan, kailangan mo ng mas malaking deposito, at kailangang magkaiba ang pagkaka-compute ng mga numero. Saklaw ng gabay na ito ang lahat ng kailangan mong malaman bago gawin ang iyong una - o susunod na - pagbili ng investment property.
Mga Kinakailangan sa Deposito: Ang Kasalukuyang Patakaran
Ang investment property lending ay may ibang LVR (loan-to-value ratio) requirements kaysa sa owner-occupied mortgages. Para sa mga existing investment property, karaniwang kakailanganin mo ng 30-35% na deposito sa ilalim ng karaniwang LVR rules. Ang mga new build ay nakikinabang mula sa LVR exemptions, na nangangailangan lamang ng 20% na deposito, at ang ilang piling developments na may ilang lenders ay nagpapahintulot ng deposito na kasing baba ng 10-15%.
Sa praktikal na termino, isaalang-alang ang isang $700,000 na investment property. Ang isang existing property ay mangangailangan ng deposito na $210,000-245,000, habang ang isang new build ay mangangailangan lamang ng $140,000. Ang ilang new build developments ay maaaring tumanggap ng kasing kaunti ng $70,000 sa ilang lenders. Ang pagkakaiba ng deposito na ito ay madalas na magiging deciding factor sa pagitan ng new at existing properties para sa mga investor na may limitadong kapital.
Paggamit ng Home Equity bilang Iyong Deposito
Karamihan ng mga investor sa NZ ay nagpopondo ng kanilang deposito gamit ang existing home equity sa halip na cash savings. Ang mga bangko ay karaniwang nagpapahiram ng hanggang 80% ng halaga ng iyong bahay, kaya ang iyong usable equity ay ang pagkakaiba sa pagitan ng halagang ito at ng iyong kasalukuyang mortgage.
Ang kalkulasyon ay diretso: kunin ang halaga ng iyong bahay, i-multiply ng 80%, pagkatapos ibawas ang iyong kasalukuyang mortgage. Halimbawa, kung ang iyong bahay ay nagkakahalaga ng $900,000 at may utang kang $450,000, ang iyong usable equity ay $270,000. Ang halagang ito ay maaaring magsilbing deposito para sa pagbili ng investment property.
Paano Sinusuri ng mga Bangko ang Iyong Kita
Ang mga bangko ay nag-aaply ng mga konserbatibong assumptions kapag sinusuri ang investment property lending. Hindi nila binibilang ang 100% ng inaasahang renta - karaniwang kasama lamang ang 65-80% ng rental income sa kanilang mga kalkulasyon. Ang discount na ito ay nagtatanggal para sa mga vacancy period (assumed na 3-4 na linggo bawat taon), pagmamantina at pagkukumpuni, property management fees kung naaangkop, at rates, insurance, at iba pang gastos. Ang isang property na nagre-renta ng $600 bawat linggo ($31,200 taun-taon) ay maaari lamang mabilang bilang $20,280-24,960 sa assessment ng bangko.
Ang mga bangko ay nag-stress test din ng iyong kakayahang magbayad ng mga repayment sa rates na humigit-kumulang 7-7.5% sa halip na ang actual rate na babayaran mo. Ito ay makabuluhang nagbabawas ng borrowing capacity kumpara sa simpleng mga kalkulasyon batay sa kasalukuyang rates.
Simula Hulyo 2024, ang debt-to-income (DTI) restrictions ay naglilimita ng pagpapautang sa investor sa 7x ng gross income. Ang isang investor na kumikita ng $150,000 ay maaaring humiram ng hanggang $1,050,000 para sa existing investment property. Gayunpaman, ang new build lending ay exempt mula sa mga DTI restrictions, bagaman naaangkop pa rin ang karaniwang serviceability assessments.
Mabilis na Affordability Test
Ang isang simplified na formula ay makakatulong sa iyong tantiyahin kung kaya mo ang isang investment property. I-multiply ang iyong household income ng 5, pagkatapos i-multiply ang inaasahang rental income ng 7. Ang iyong combined total ay dapat lumampas sa iyong proposed combined mortgage debt. Halimbawa, ang isang household na kumikita ng $120,000 na may inaasahang renta ng $30,000 bawat taon ay magkakaroon ng combined capacity na $810,000. Kung ang iyong combined home at investment mortgages ay lalampas sa halagang ito, maaari kang mahirapang makakuha ng approval.
Regional Yield Guidance
Ang mga rental yield ay makabuluhang nagkakaiba ayon sa lokasyon. Ang mas mataas na yield ay madalas na may kasamang mas mababang capital growth potential, at vice versa:
| Rehiyon | Karaniwang Gross Yield | Capital Growth Potential |
|---|---|---|
| Auckland | 3-4% | Moderate hanggang strong |
| Wellington | 3.5-4.5% | Moderate |
| Christchurch | 4-5% | Moderate |
| Hamilton/Tauranga | 4-5% | Moderate |
| Regional cities | 5-7%+ | Lower |
| Invercargill, Rotorua | 6-8%+ | Lower |
Ang mga property na nagbabalik ng 5%+ gross yield ay mas malamang na maging cashflow neutral o positive, bagaman ang net yield pagkatapos ng lahat ng gastos ay ang tunay na mahalaga.
Mga Karagdagang Gastos na Dapat Budgetin
Bago mag-commit sa isang investment property, kailangan mong mag-budget nang mabuti para sa mga ongoing costs bukod sa mortgage. Ang Healthy Homes Standards compliance ay maaaring magkahalaga ng $2,000-10,000 o higit pa para sa mga upgrade kabilang ang heating, insulation, ventilation, moisture control, at draught stopping. Ang landlord insurance ay mahalaga at karaniwang nagkakahalaga ng 15-30% na higit sa karaniwang home insurance. Ang rates at water ay nananatiling iyong responsibilidad bilang may-ari.
Kung gagamit ka ng property manager, asahan na magbayad ng 7-10% ng renta para sa kanilang serbisyo. Dapat ka ring mag-set aside ng maintenance reserve ng 1-2% ng property value taun-taon at mag-budget para sa 2-4 na linggo ng vacancy bawat taon.
Mga Karaniwang Hadlang sa Pagbili ng Investment Property
Karamihan sa mga investor ay nililimitahan ng kita sa halip na deposito. Kahit may malaking equity, maaaring tanggihan ng mga bangko kung hindi gumagana ang mga numero sa ilalim ng kanilang stress testing. Ito ang pinakakaraniwang hadlang na nakikita namin.
Ang existing debt ay makabuluhang nagbabawas ng borrowing capacity. Ang mga credit card, personal loan, car finance, at existing mortgages ay lahat nabibilang laban sa iyo. Bawat $10,000 sa credit card limits ay nagbabawas ng iyong borrowing capacity ng humigit-kumulang $50,000, kahit hindi mo ginagamit ang credit.
Mga Susunod na Hakbang
Magsimula sa pamamagitan ng pagkalkula ng usable equity sa iyong kasalukuyang property at pagkolekta ng iyong income documentation kabilang ang mga payslip, tax return, at anumang ebidensya ng rental income. Isara ang mga hindi ginagamit na credit card at bayaran ang mga personal loan para ma-maximize ang iyong borrowing capacity. Pagkatapos ay kumuha ng pre-approval para maintindihan mo nang eksakto kung magkano ang maaari mong hiramin bago ka magsimulang maghanap ng bahay. Ang investment property lending ay kumplikado, at mahalaga ang propesyonal na payo mula sa mortgage adviser sa bawat yugto.
Kapag mas maaga mong naintindihan ang iyong posisyon, mas maaga kang makapagsisimulang bumuo ng iyong property portfolio.
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
