我能在新西兰购买投资房产吗？您需要了解的内容

在新西兰购买投资房产比购买家庭住宅更复杂。银行适用更严格的标准，您需要更大的首付，而且数字的计算方式也不同。本指南涵盖了您在进行第一次, , 或下一次, , 投资房产购买之前需要了解的一切。

首付要求：当前规则

投资房产贷款的LVR（贷款价值比）要求与自住房贷款不同。对于现有投资房产，根据标准LVR规则，您通常需要30-35%的首付。新建房产受益于LVR豁免，只需要20%的首付，某些特定开发项目与特定贷款机构的首付可低至10-15%。

新西兰储备银行的LVR限制旨在降低银行系统的系统性风险。投资者贷款被认为风险更高，因为投资者可能在经济下行期间快速出售，可能加剧整个市场的价格下跌。

从实际角度来看，考虑一处700,000美元的投资房产。现有房产需要210,000-245,000美元的首付，而新建房产只需要140,000美元。某些新建开发项目在特定贷款机构可能只需70,000美元。这种首付差异通常是资本有限的投资者选择新建还是现有房产的决定性因素。

使用房屋权益作为首付

大多数新西兰投资者使用现有房屋权益而不是现金储蓄来支付首付。银行通常可贷至您房屋价值的80%，因此您的可用权益是这个金额与当前房贷之间的差额。

计算很简单：取您的房屋价值，乘以80%，然后减去您当前的房贷。例如，如果您的房屋价值900,000美元，您欠450,000美元，您的可用权益是270,000美元。这笔金额可以作为购买投资房产的首付。

有两种主要方式可以获取这笔权益。第一种是增加现有房贷，您当前的贷款机构只需将首付金额添加到您的房屋贷款中。这种方法很简单，但会增加您的房屋贷款余额。第二种选择是交叉抵押，两处房产作为单一贷款安排的担保。这更复杂，一处房产的问题可能影响两处。大多数顾问建议尽可能将房产放在不同的银行，以保持灵活性并降低交叉违约风险。

银行如何评估您的收入

银行在评估投资房产贷款时会采用保守假设。他们不会计算预期租金的100%, , 通常只将租金收入的65-80%纳入计算。这个折扣考虑到空置期（假设每年3-4周）、维护和维修、如适用的物业管理费以及房产税、保险和其他费用。每周租金600美元（每年31,200美元）的房产在银行的评估中可能只算作20,280-24,960美元。

银行还会按约7-7.5%的利率（而不是您将支付的实际利率）对您的还款能力进行压力测试。与基于当前利率的简单计算相比，这大大降低了借贷能力。

自2024年7月起，债务收入比（DTI）限制将投资者借款限制在总收入的7倍。收入150,000美元的投资者最多可以为现有投资房产借款1,050,000美元。但是，新建房产贷款可豁免DTI限制，尽管标准的偿还能力评估仍然适用。

快速负担能力测试

一个简化的公式可以帮助您估计是否能负担得起投资房产。将您的家庭收入乘以5，然后将预期租金收入乘以7。您的合计总额应超过您提议的合并房贷债务。例如，家庭收入120,000美元，预期年租金30,000美元，合并能力为810,000美元。如果您的合并房屋和投资房贷超过这个金额，您可能难以获得批准。

地区收益指导

租金收益因地区而异。较高的收益通常伴随着较低的资本增长潜力，反之亦然：

毛收益率达到5%以上的房产更有可能实现现金流中性或正现金流，尽管扣除所有费用后的净收益才是真正重要的。

需要预算的额外成本

在承诺购买投资房产之前，您需要仔细预算房贷之外的持续成本。健康住宅标准合规可能需要2,000-10,000美元或更多用于升级，包括供暖、隔热、通风、湿度控制和防风措施。房东保险必不可少，通常比标准房屋保险贵15-30%。房产税和水费仍由您作为业主负责。

如果您使用物业经理，预计支付租金的7-10%作为服务费。您还应每年预留房产价值的1-2%作为维护储备金，并预算每年2-4周的空置期。

税务影响很重大。现有房产的利息可扣除性已逐步取消，但新建房产保留了完全可扣除性。现有房产适用10年明线测试，新建房产适用5年。环形隔离规则意味着租金损失只能抵消其他租金收入，而不是您的个人收入。

投资房产预批准流程

对投资者来说，在看房前获得预批准比自住者更重要。您需要收入文件，包括工资单、纳税申报表和自雇人士的财务报表。银行还需要完整的资产和负债表，涵盖所有房产、房贷、储蓄和债务。对于现有出租房产，您需要当前的租赁协议；对于新购买，需要物业经理的估计租金。您还必须提供所有贷款机构的当前房贷报表。

投资房产预批准需要5-10个工作日，由于额外的复杂性，比自住贷款时间更长。预批准将告诉您可以负担的最高购买价格、您现有收入是否支持购买、最佳贷款结构以及进行前需要解决的任何问题。

购买投资房产的常见障碍

大多数投资者受限于收入而不是首付。即使拥有大量权益，如果数字在银行的压力测试下不起作用，银行可能会拒绝。这是我们看到的最常见障碍。

现有债务会显著降低借贷能力。信用卡、个人贷款、汽车贷款和现有房贷都会对您不利。每10,000美元的信用卡额度会使您的借贷能力降低约50,000美元，即使您从未使用过该信用额度。

自雇借款人面临额外审查。银行通常需要两年的财务报表加上当前的管理账目，并会平均计算这段期间的收入。最近换工作也可能有问题, , 银行更喜欢您在当前职位工作12个月以上，或在同一行业工作24个月以上。

下一步

首先计算您当前房产的可用权益，并收集您的收入文件，包括工资单、纳税申报表和任何租金收入证明。关闭未使用的信用卡并还清个人贷款，以最大化您的借贷能力。然后获得预批准，以便在开始看房之前确切了解您可以借多少钱。投资房产贷款很复杂，房贷顾问的专业建议在每个阶段都很有价值。

您越早了解自己的状况，就能越早开始建立您的房产投资组合。