Membeli properti investasi di New Zealand lebih kompleks daripada membeli rumah keluarga Anda. Bank menerapkan kriteria yang lebih ketat, Anda memerlukan deposit yang lebih besar, dan perhitungannya harus berbeda. Panduan ini membahas segala hal yang perlu Anda ketahui sebelum melakukan pembelian properti investasi pertama atau selanjutnya.
Persyaratan Deposit: Aturan Saat Ini
Pinjaman properti investasi memiliki perlakuan LVR yang lebih ketat daripada pinjaman untuk tempat tinggal sendiri. Berdasarkan pengaturan LVR Reserve Bank saat ini, pinjaman investor ber-LVR tinggi adalah pinjaman di atas 70% LVR, dan bank dibatasi dalam jumlah pinjaman tersebut yang dapat mereka berikan.
Dalam bahasa sederhana, banyak investor harus merencanakan deposit sekitar 30% untuk properti investasi existing. Beberapa pemberi pinjaman mungkin meminta lebih banyak tergantung pada properti, pendapatan, profil kredit, dan risiko secara keseluruhan. Properti baru dan beberapa pinjaman konstruksi dapat berada di luar batas kecepatan LVR standar, tetapi itu tidak berarti setiap properti baru otomatis disetujui dengan deposit kecil. Kebijakan pemberi pinjaman tetap penting.
Untuk memberikan gambaran praktis, pertimbangkan properti investasi senilai $700,000. Deposit 30% adalah $210,000. Skenario properti baru atau konstruksi dapat dinilai secara berbeda, tetapi bank tetap akan menguji pendapatan, utang, pengeluaran, posisi DTI, jenis properti, dan risiko keluar Anda.
Menggunakan Ekuitas Rumah sebagai Deposit Anda
Sebagian besar investor NZ mendanai deposit mereka menggunakan ekuitas rumah existing daripada tabungan tunai. Bank biasanya meminjamkan hingga 80% dari nilai rumah Anda, sehingga ekuitas yang dapat digunakan adalah selisih antara jumlah tersebut dan hipotek Anda saat ini.
Perhitungannya sederhana: ambil nilai rumah Anda, kalikan dengan 80%, lalu kurangi hipotek Anda saat ini. Contohnya, jika rumah Anda bernilai $900,000 dan Anda berutang $450,000, ekuitas yang dapat digunakan adalah $270,000. Jumlah ini dapat digunakan sebagai deposit untuk pembelian properti investasi.
Ada dua cara utama untuk mengakses ekuitas ini. Yang pertama adalah menambah hipotek existing Anda, di mana pemberi pinjaman Anda saat ini hanya menambahkan jumlah deposit ke pinjaman rumah Anda. Pendekatan ini sederhana tetapi meningkatkan saldo pinjaman rumah Anda. Pilihan kedua adalah cross-collateralisation, di mana kedua properti menjamin satu pengaturan pinjaman. Ini lebih kompleks, dan masalah pada satu properti dapat memengaruhi keduanya. Sebagian besar penasihat merekomendasikan untuk menjaga properti dengan bank terpisah jika memungkinkan untuk mempertahankan fleksibilitas dan mengurangi risiko cross-default.
Bagaimana Bank Menilai Pendapatan Anda
Bank menerapkan asumsi konservatif ketika menilai pinjaman properti investasi. Mereka tidak menghitung 100% dari sewa yang diharapkan — biasanya hanya menyertakan 65-80% dari pendapatan sewa dalam perhitungan mereka. Diskon ini memperhitungkan periode kosong (diasumsikan 3-4 minggu per tahun), pemeliharaan dan perbaikan, biaya pengelolaan properti jika berlaku, serta tarif, asuransi, dan pengeluaran lainnya. Properti yang disewakan seharga $600 per minggu ($31,200 per tahun) mungkin hanya dihitung sebagai $20,280-24,960 dalam penilaian bank.
Bank juga melakukan stress test kemampuan Anda untuk membayar cicilan pada tingkat sekitar 7-7.5% daripada tingkat aktual yang akan Anda bayar. Hal ini secara signifikan mengurangi kapasitas pinjaman dibandingkan dengan perhitungan sederhana berdasarkan tingkat saat ini.
Sejak Juli 2024, pembatasan debt-to-income (DTI) telah memengaruhi seberapa banyak pinjaman investor ber-DTI tinggi yang dapat diberikan oleh bank. DTI sebesar 7 merupakan tolok ukur penting untuk pinjaman investor, tetapi berfungsi sebagai pembatasan portofolio bank daripada batas pinjaman pribadi yang dijamin. Pinjaman properti baru memiliki perlakuan berbeda dalam kerangka DTI, meskipun pemeriksaan serviceability normal tetap berlaku.
Tes Keterjangkauan Cepat
Rumus sederhana dapat membantu Anda memperkirakan apakah Anda mampu membeli properti investasi. Kalikan pendapatan rumah tangga Anda dengan 5, lalu kalikan pendapatan sewa yang diharapkan dengan 7. Total gabungan harus melebihi total utang hipotek gabungan yang diusulkan. Contohnya, rumah tangga dengan pendapatan $120,000 dan sewa yang diharapkan $30,000 per tahun akan memiliki kapasitas gabungan sebesar $810,000. Jika hipotek rumah dan investasi gabungan Anda melebihi jumlah tersebut, Anda mungkin kesulitan mendapatkan persetujuan.
Reality check
Panduan Yield Regional
Yield sewa sangat bervariasi menurut lokasi. Yield yang lebih tinggi sering disertai dengan potensi pertumbuhan modal yang lebih rendah, dan sebaliknya:
| Region | Typical Gross Yield | Capital Growth Potential |
|---|---|---|
| Auckland | 3-4% | Moderate to strong |
| Wellington | 3.5-4.5% | Moderate |
| Christchurch | 4-5% | Moderate |
| Hamilton/Tauranga | 4-5% | Moderate |
| Regional cities | 5-7%+ | Lower |
| Invercargill, Rotorua | 6-8%+ | Lower |
Properti yang menghasilkan gross yield 5%+ lebih mungkin menjadi cashflow netral atau positif, meskipun net yield setelah semua pengeluaran adalah yang benar-benar penting.
Biaya Tambahan yang Perlu Dianggarkan
Sebelum berkomitmen pada properti investasi, Anda perlu menganggarkan dengan cermat untuk biaya berkelanjutan di luar hipotek. Kepatuhan terhadap Healthy Homes Standards dapat menelan biaya $2,000-10,000 atau lebih untuk peningkatan termasuk pemanasan, isolasi, ventilasi, pengendalian kelembaban, dan penghentian angin. Asuransi tuan rumah sangat penting dan biasanya 15-30% lebih mahal daripada asuransi rumah standar. Tarif dan air tetap menjadi tanggung jawab Anda sebagai pemilik.
Jika Anda menggunakan pengelola properti, harapkan membayar 7-10% dari sewa untuk layanan mereka. Anda juga harus menyisihkan cadangan pemeliharaan sebesar 1-2% dari nilai properti setiap tahun dan menganggarkan untuk 2-4 minggu masa kosong per tahun.
Implikasi pajaknya signifikan. Mulai 1 April 2025, bunga atas dana yang dipinjam untuk properti sewa residensial umumnya 100% dapat dikurangkan lagi, memulihkan deductibility luas untuk properti baru maupun existing. Untuk properti residensial yang dijual pada atau setelah 1 Juli 2024, bright-line test umumnya adalah tes 2 tahun, artinya Anda mungkin membayar pajak atas keuntungan jika menjual dalam waktu 2 tahun sejak tanggal mulai bright-line. Aturan ring-fencing berarti kerugian sewa residensial umumnya tidak dapat mengimbangi gaji atau upah; deduksi berlebih dibawa ke depan untuk pendapatan sewa residensial di masa depan atau pendapatan penjualan properti residensial yang kena pajak.
Proses Pra-Persetujuan Properti Investasi
Mendapatkan pra-persetujuan sebelum berburu properti bahkan lebih penting bagi investor daripada pemilik tempat tinggal. Anda akan memerlukan dokumentasi pendapatan termasuk slip gaji, pengembalian pajak, dan laporan keuangan jika wiraswasta. Bank juga memerlukan pernyataan aset dan liabilitas lengkap yang mencakup semua properti, hipotek, tabungan, dan utang. Untuk sewa existing, Anda memerlukan perjanjian sewa saat ini; untuk pembelian baru, estimasi sewa dari pengelola properti. Anda juga harus menyediakan laporan hipotek terkini dari semua pemberi pinjaman.
Siapkan waktu 5-10 hari kerja untuk pra-persetujuan properti investasi, lebih lama daripada pinjaman untuk tempat tinggal sendiri karena kompleksitas tambahan. Pra-persetujuan akan memberi tahu Anda harga pembelian maksimum yang mampu Anda bayar, apakah pendapatan existing Anda mendukung pembelian tersebut, struktur pinjaman optimal, dan masalah apa pun yang perlu diatasi sebelum melanjutkan.
Hambatan Umum untuk Pembelian Properti Investasi
Sebagian besar investor dibatasi oleh pendapatan daripada deposit. Bahkan dengan ekuitas yang besar, bank dapat menolak jika angkanya tidak sesuai dengan stress testing mereka. Ini adalah hambatan paling umum yang kami lihat.
Utang existing secara signifikan mengurangi kapasitas pinjaman. Kartu kredit, pinjaman pribadi, pembiayaan mobil, dan hipotek existing semuanya dihitung sebagai pengurang. Setiap $10,000 batas kartu kredit mengurangi kapasitas pinjaman Anda sekitar $50,000, meskipun Anda tidak pernah menggunakan kredit tersebut.
Peminjam wiraswasta menghadapi pengawasan tambahan. Bank biasanya memerlukan dua tahun laporan keuangan ditambah laporan manajemen terkini, dan akan merata-ratakan pendapatan Anda selama periode tersebut. Perubahan pekerjaan baru-baru ini juga dapat menjadi masalah — bank lebih menyukai 12 bulan atau lebih di posisi Anda saat ini, atau 24 bulan atau lebih di industri yang sama.
Langkah Selanjutnya
Mulailah dengan menghitung ekuitas yang dapat digunakan pada properti Anda saat ini dan mengumpulkan dokumentasi pendapatan termasuk slip gaji, pengembalian pajak, dan bukti pendapatan sewa apa pun. Tutup kartu kredit yang tidak digunakan dan lunasi pinjaman pribadi untuk memaksimalkan kapasitas pinjaman Anda. Kemudian dapatkan pra-persetujuan agar Anda memahami dengan tepat berapa yang dapat Anda pinjam sebelum mulai berburu rumah. Pinjaman properti investasi sangat kompleks, dan nasihat profesional dari penasihat hipotek sangat berharga di setiap tahap.
Semakin cepat Anda memahami posisi Anda, semakin cepat Anda dapat mulai membangun portofolio properti Anda.
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
