Membeli properti investasi di Selandia Baru lebih kompleks daripada membeli rumah keluarga Anda. Bank menerapkan kriteria yang lebih ketat, Anda memerlukan uang muka yang lebih besar, dan perhitungannya harus berbeda. Panduan ini mencakup semua yang perlu Anda ketahui sebelum melakukan pembelian properti investasi pertama-atau berikutnya.
Persyaratan Uang Muka: Aturan Saat Ini
Pinjaman properti investasi memiliki perlakuan LVR yang lebih ketat daripada pinjaman yang ditempati pemilik. Di bawah pengaturan LVR Reserve Bank saat ini, pinjaman LVR tinggi investor adalah pinjaman di atas 70% LVR, dan bank terbatas dalam seberapa banyak pinjaman tersebut dapat mereka berikan.
Secara sederhana, banyak investor harus merencanakan sekitar 30% uang muka untuk properti investasi yang sudah ada. Beberapa pemberi pinjaman mungkin menginginkan lebih tergantung pada properti, pendapatan, profil kredit, dan risiko yang lebih luas. Pembangunan baru (new builds) dan beberapa pinjaman konstruksi dapat berada di luar batas kecepatan LVR standar, tetapi itu tidak berarti setiap pembangunan baru secara otomatis disetujui dengan uang muka yang kecil. Kebijakan pemberi pinjaman tetap penting.
Untuk menerapkannya secara praktis, pertimbangkan properti investasi senilai $700.000. Uang muka 30% adalah $210.000. Skenario pembangunan baru atau konstruksi mungkin dinilai berbeda, tetapi bank akan tetap menguji pendapatan, utang, pengeluaran, posisi DTI, jenis properti, dan risiko keluar Anda.
Menggunakan Ekuitas Rumah sebagai Uang Muka Anda
Sebagian besar investor NZ mendanai uang muka mereka menggunakan ekuitas rumah yang ada daripada tabungan tunai. Bank biasanya meminjamkan hingga 80% dari nilai rumah Anda, jadi ekuitas yang dapat Anda gunakan adalah selisih antara jumlah ini dan hipotek Anda saat ini.
Perhitungannya mudah: ambil nilai rumah Anda, kalikan dengan 80%, lalu kurangi hipotek Anda saat ini. Misalnya, jika rumah Anda bernilai $900.000 dan Anda berutang $450.000, ekuitas yang dapat Anda gunakan adalah $270.000. Jumlah ini dapat berfungsi sebagai uang muka untuk pembelian properti investasi.
Ada dua cara utama untuk mengakses ekuitas ini. Yang pertama adalah menambah hipotek Anda yang sudah ada (topping up), di mana pemberi pinjaman Anda saat ini cukup menambahkan jumlah uang muka ke pinjaman rumah Anda. Pendekatan ini mudah tetapi meningkatkan saldo pinjaman rumah Anda. Pilihan kedua adalah cross-collateralisation, di mana kedua properti menjamin satu pengaturan pinjaman. Ini lebih kompleks, dan masalah dengan satu properti dapat memengaruhi keduanya. Sebagian besar penasihat merekomendasikan untuk menjaga properti dengan bank yang terpisah jika memungkinkan untuk menjaga fleksibilitas dan mengurangi risiko gagal bayar silang (cross-default).
Bagaimana Bank Menilai Pendapatan Anda
Bank menerapkan asumsi konservatif saat menilai pinjaman properti investasi. Mereka tidak menghitung 100% dari perkiraan sewa-biasanya hanya memasukkan 65-80% dari pendapatan sewa dalam perhitungan mereka. Diskon ini memperhitungkan periode kekosongan (diasumsikan 3-4 minggu per tahun), pemeliharaan dan perbaikan, biaya manajemen properti jika berlaku, serta tarif, asuransi, dan pengeluaran lainnya. Properti yang disewakan seharga $600 per minggu ($31.200 per tahun) mungkin hanya dihitung sebagai $20.280-24.960 dalam penilaian bank.
Bank juga melakukan uji stres terhadap kemampuan Anda untuk membayar cicilan dengan suku bunga sekitar 7-7.5% daripada suku bunga aktual yang akan Anda bayar. Ini secara signifikan mengurangi kapasitas pinjaman dibandingkan dengan perhitungan sederhana berdasarkan suku bunga saat ini.
Sejak Juli 2024, pembatasan rasio utang terhadap pendapatan (DTI) membatasi pinjaman investor hingga 7x pendapatan kotor. Seorang investor yang berpenghasilan $150.000 dapat meminjam hingga $1.050.000 untuk properti investasi yang sudah ada. Namun, pinjaman pembangunan baru (new build) dikecualikan dari pembatasan DTI, meskipun penilaian kemampuan bayar standar tetap berlaku.
Tes Keterjangkauan Cepat
Formula sederhana dapat membantu Anda memperkirakan apakah Anda mampu membeli properti investasi. Kalikan pendapatan rumah tangga Anda dengan 5, lalu kalikan perkiraan pendapatan sewa dengan 7. Total gabungan Anda harus melebihi total utang hipotek gabungan yang Anda ajukan. Misalnya, rumah tangga yang berpenghasilan $120.000 dengan perkiraan sewa $30.000 per tahun akan memiliki kapasitas gabungan $810.000. Jika total hipotek rumah dan investasi Anda melebihi jumlah ini, Anda mungkin kesulitan mendapatkan persetujuan.
Cek Realitas
Panduan Imbal Hasil Regional
Imbal hasil sewa sangat bervariasi berdasarkan lokasi. Imbal hasil yang lebih tinggi seringkali datang dengan potensi pertumbuhan modal yang lebih rendah, dan sebaliknya:
| Wilayah | Imbal Hasil Kotor Khas | Potensi Pertumbuhan Modal |
|---|---|---|
| Auckland | 3-4% | Sedang hingga kuat |
| Wellington | 3.5-4.5% | Sedang |
| Christchurch | 4-5% | Sedang |
| Hamilton/Tauranga | 4-5% | Sedang |
| Kota-kota regional | 5-7%+ | Lebih rendah |
| Invercargill, Rotorua | 6-8%+ | Lebih rendah |
Properti yang menghasilkan imbal hasil kotor 5%+ lebih mungkin untuk memiliki arus kas netral atau positif, meskipun imbal hasil bersih setelah semua pengeluaran adalah yang benar-benar penting.
Biaya Tambahan yang Perlu Dianggarkan
Sebelum berkomitmen pada properti investasi, Anda perlu menganggarkan dengan cermat untuk biaya berkelanjutan di luar hipotek. Kepatuhan Healthy Homes Standards dapat menelan biaya $2.000-10.000 atau lebih untuk peningkatan termasuk pemanas, insulasi, ventilasi, kontrol kelembaban, dan pencegahan angin. Asuransi pemilik properti (landlord insurance) sangat penting dan biasanya biayanya 15-30% lebih mahal daripada asuransi rumah standar. Tarif dan air tetap menjadi tanggung jawab Anda sebagai pemilik.
Jika Anda menggunakan manajer properti, perkirakan untuk membayar 7-10% dari sewa untuk layanan mereka. Anda juga harus menyisihkan cadangan pemeliharaan sebesar 1-2% dari nilai properti setiap tahun dan menganggarkan untuk 2-4 minggu kekosongan per tahun.
Implikasi pajaknya signifikan. Pengurangan bunga (interest deductibility) 100% dapat diklaim untuk semua properti investasi residensial mulai April 2025, mengembalikan pengurangan penuh untuk pembangunan baru (new builds) dan properti yang sudah ada. Uji bright-line berlaku selama 2 tahun mulai Juli 2024, yang berarti Anda mungkin membayar pajak atas keuntungan jika Anda menjual dalam waktu 2 tahun setelah pembelian. Aturan ring-fencing berarti kerugian sewa hanya dapat mengimbangi pendapatan sewa lainnya, bukan pendapatan pribadi Anda.
Proses Pra-Persetujuan Properti Investasi
Mendapatkan pra-persetujuan sebelum mencari properti bahkan lebih penting bagi investor daripada pemilik-penghuni. Anda akan memerlukan dokumentasi pendapatan termasuk slip gaji, SPT pajak, dan laporan keuangan jika wiraswasta. Bank juga memerlukan laporan aset dan kewajiban lengkap yang mencakup semua properti, hipotek, tabungan, dan utang. Untuk properti sewa yang sudah ada, Anda akan memerlukan perjanjian sewa saat ini; untuk pembelian baru, perkiraan sewa dari manajer properti. Anda juga harus memberikan laporan hipotek saat ini dari semua pemberi pinjaman.
Berikan waktu 5-10 hari kerja untuk pra-persetujuan properti investasi, lebih lama daripada pinjaman yang ditempati pemilik karena kompleksitas tambahan. Pra-persetujuan akan memberi tahu Anda harga pembelian maksimum yang dapat Anda beli, apakah pendapatan Anda saat ini mendukung pembelian, struktur pinjaman yang optimal, dan masalah apa pun yang perlu ditangani sebelum melanjutkan.
Hambatan Umum dalam Pembelian Properti Investasi
Sebagian besar investor dibatasi oleh pendapatan daripada uang muka. Bahkan dengan ekuitas yang substansial, bank dapat menolak jika angka-angka tidak sesuai di bawah uji stres mereka. Ini adalah hambatan paling umum yang kami lihat.
Utang yang ada secara signifikan mengurangi kapasitas pinjaman. Kartu kredit, pinjaman pribadi, pembiayaan mobil, dan hipotek yang ada semuanya dihitung merugikan Anda. Setiap $10.000 dalam batas kartu kredit mengurangi kapasitas pinjaman Anda sekitar $50.000, bahkan jika Anda tidak pernah menggunakan kredit tersebut.
Peminjam wiraswasta menghadapi pengawasan tambahan. Bank biasanya memerlukan laporan keuangan dua tahun ditambah laporan manajemen saat ini, dan akan merata-ratakan pendapatan Anda selama periode ini. Perubahan pekerjaan baru-baru ini juga bisa menjadi masalah-bank lebih memilih 12 bulan atau lebih dalam peran Anda saat ini, atau 24 bulan atau lebih dalam industri yang sama.
Langkah Selanjutnya
Mulailah dengan menghitung ekuitas yang dapat digunakan di properti Anda saat ini dan kumpulkan dokumentasi pendapatan Anda termasuk slip gaji, SPT pajak, dan bukti pendapatan sewa apa pun. Tutup kartu kredit yang tidak terpakai dan lunasi pinjaman pribadi untuk memaksimalkan kapasitas pinjaman Anda. Kemudian dapatkan pra-persetujuan agar Anda memahami dengan tepat berapa yang dapat Anda pinjam sebelum Anda mulai mencari rumah. Pinjaman properti investasi itu kompleks, dan saran profesional dari penasihat hipotek sangat berharga di setiap tahap.
Semakin cepat Anda memahami posisi Anda, semakin cepat Anda dapat mulai membangun portofolio properti Anda.
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
