Membeli properti investasi di Selandia Baru lebih kompleks daripada membeli rumah keluarga Anda. Bank menerapkan kriteria lebih ketat, Anda memerlukan deposit lebih besar, dan angkanya harus berbeda. Panduan ini mencakup semua yang perlu Anda ketahui sebelum membuat pembelian properti investasi pertama-atau berikutnya.
Persyaratan Deposit: Aturan Saat Ini
Pinjaman properti investasi memiliki persyaratan LVR (loan-to-value ratio) berbeda dari KPR owner-occupied. Untuk properti investasi yang sudah ada, Anda biasanya memerlukan deposit 30-35% di bawah aturan LVR standar. New builds mendapat pengecualian LVR, hanya memerlukan deposit 20%, dan beberapa pengembangan tertentu dengan pemberi pinjaman tertentu memungkinkan deposit serendah 10-15%.
Pembatasan LVR Reserve Bank bertujuan mengurangi risiko sistemik di sektor perbankan. Pinjaman investor dianggap risiko lebih tinggi karena investor mungkin menjual cepat selama penurunan, berpotensi memperkuat penurunan harga di seluruh pasar.
Dalam istilah praktis, pertimbangkan properti investasi $700.000. Properti yang sudah ada akan memerlukan deposit $210.000-245.000, sementara new build hanya membutuhkan $140.000. Beberapa pengembangan new build mungkin menerima serendah $70.000 dengan pemberi pinjaman tertentu. Perbedaan deposit ini sering menjadi faktor penentu antara properti baru dan yang sudah ada bagi investor dengan modal terbatas.
Menggunakan Ekuitas Rumah sebagai Deposit Anda
Sebagian besar investor NZ mendanai deposit mereka menggunakan ekuitas rumah yang ada daripada tabungan tunai. Bank biasanya meminjamkan hingga 80% dari nilai rumah Anda, jadi ekuitas yang dapat digunakan adalah selisih antara jumlah ini dan KPR Anda saat ini.
Perhitungannya sederhana: ambil nilai rumah Anda, kalikan dengan 80%, lalu kurangi KPR Anda saat ini. Misalnya, jika rumah Anda bernilai $900.000 dan Anda berutang $450.000, ekuitas yang dapat digunakan adalah $270.000. Jumlah ini bisa berfungsi sebagai deposit untuk pembelian properti investasi.
Bagaimana Bank Menilai Penghasilan Anda
Bank menerapkan asumsi konservatif saat menilai pinjaman properti investasi. Mereka tidak menghitung 100% dari sewa yang diharapkan-biasanya hanya memasukkan 65-80% dari pendapatan sewa dalam perhitungan mereka. Diskon ini memperhitungkan periode kosong (diasumsikan 3-4 minggu per tahun), pemeliharaan dan perbaikan, biaya manajemen properti jika berlaku, dan tarif, asuransi, dan pengeluaran lainnya. Properti yang disewakan $600 per minggu ($31.200 per tahun) mungkin hanya dihitung sebagai $20.280-24.960 dalam penilaian bank.
Bank juga menguji stres kemampuan Anda untuk membayar pada suku bunga sekitar 7-7,5% daripada suku bunga aktual yang akan Anda bayar. Ini secara signifikan mengurangi kapasitas pinjaman dibandingkan dengan perhitungan sederhana berdasarkan suku bunga saat ini.
Sejak Juli 2024, pembatasan debt-to-income (DTI) membatasi pinjaman investor hingga 7x penghasilan kotor. Investor yang berpenghasilan $150.000 bisa meminjam hingga $1.050.000 untuk properti investasi yang sudah ada. Namun, pinjaman new build dikecualikan dari pembatasan DTI, meskipun penilaian serviceability standar tetap berlaku.
Tes Keterjangkauan Cepat
Formula sederhana dapat membantu Anda memperkirakan apakah Anda mampu membeli properti investasi. Kalikan penghasilan rumah tangga Anda dengan 5, lalu kalikan pendapatan sewa yang diharapkan dengan 7. Total gabungan Anda harus melebihi utang KPR gabungan yang diusulkan. Misalnya, rumah tangga yang berpenghasilan $120.000 dengan sewa yang diharapkan $30.000 per tahun akan memiliki kapasitas gabungan $810.000. Jika KPR rumah dan investasi gabungan Anda akan melebihi jumlah ini, Anda mungkin kesulitan mendapat persetujuan.
Panduan Hasil Regional
Hasil sewa sangat bervariasi berdasarkan lokasi. Hasil lebih tinggi sering datang dengan potensi pertumbuhan modal lebih rendah, dan sebaliknya:
| Wilayah | Hasil Kotor Tipikal | Potensi Pertumbuhan Modal |
|---|---|---|
| Auckland | 3-4% | Sedang hingga kuat |
| Wellington | 3,5-4,5% | Sedang |
| Christchurch | 4-5% | Sedang |
| Hamilton/Tauranga | 4-5% | Sedang |
| Kota regional | 5-7%+ | Lebih rendah |
| Invercargill, Rotorua | 6-8%+ | Lebih rendah |
Properti yang menghasilkan 5%+ hasil kotor lebih mungkin cashflow netral atau positif, meskipun hasil bersih setelah semua biaya adalah yang benar-benar penting.
Biaya Tambahan untuk Dianggarkan
Sebelum berkomitmen pada properti investasi, Anda perlu menganggarkan dengan cermat untuk biaya berkelanjutan di luar KPR. Kepatuhan Healthy Homes Standards dapat menghabiskan $2.000-10.000 atau lebih untuk upgrade termasuk pemanasan, insulasi, ventilasi, kontrol kelembapan, dan penghentian angin. Asuransi landlord sangat penting dan biasanya 15-30% lebih mahal dari asuransi rumah standar. Tarif dan air tetap menjadi tanggung jawab Anda sebagai pemilik.
Jika Anda menggunakan manajer properti, harapkan untuk membayar 7-10% dari sewa untuk layanan mereka. Anda juga harus menyisihkan cadangan pemeliharaan 1-2% dari nilai properti setiap tahun dan menganggarkan 2-4 minggu kekosongan per tahun.
Implikasi pajak signifikan. Pengurangan bunga telah dihapuskan secara bertahap untuk properti yang sudah ada, meskipun new builds mempertahankan pengurangan penuh. Bright-line test berlaku selama 10 tahun pada properti yang sudah ada dan 5 tahun pada new builds. Aturan ring-fencing berarti kerugian sewa hanya dapat mengimbangi pendapatan sewa lain, bukan penghasilan pribadi Anda.
Hambatan Umum untuk Pembelian Properti Investasi
Sebagian besar investor dibatasi oleh penghasilan daripada deposit. Bahkan dengan ekuitas substansial, bank mungkin menolak jika angkanya tidak berhasil di bawah pengujian stres mereka. Ini adalah hambatan paling umum yang kami lihat.
Utang yang ada secara signifikan mengurangi kapasitas pinjaman. Kartu kredit, pinjaman pribadi, pembiayaan mobil, dan KPR yang ada semuanya dihitung terhadap Anda. Setiap $10.000 dalam batas kartu kredit mengurangi kapasitas pinjaman Anda sekitar $50.000, bahkan jika Anda tidak pernah menggunakan kredit tersebut.
Peminjam wiraswasta menghadapi pengawasan tambahan. Bank biasanya memerlukan dua tahun keuangan plus laporan manajemen terkini, dan akan merata-ratakan penghasilan Anda selama periode ini. Perubahan pekerjaan baru-baru ini juga bisa bermasalah-bank lebih suka 12 bulan atau lebih dalam peran Anda saat ini, atau 24 bulan atau lebih dalam industri yang sama.
Langkah Selanjutnya
Mulai dengan menghitung ekuitas yang dapat digunakan di properti Anda saat ini dan mengumpulkan dokumentasi penghasilan Anda termasuk slip gaji, SPT, dan bukti pendapatan sewa apa pun. Tutup kartu kredit yang tidak terpakai dan lunasi pinjaman pribadi untuk memaksimalkan kapasitas pinjaman Anda. Kemudian dapatkan pra-persetujuan sehingga Anda memahami dengan tepat berapa yang bisa Anda pinjam sebelum mulai berburu rumah. Pinjaman properti investasi kompleks, dan nasihat profesional dari penasihat KPR berharga di setiap tahap.
Semakin cepat Anda memahami posisi Anda, semakin cepat Anda dapat mulai membangun portofolio properti Anda.
Need Help With Your Mortgage?
Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.
Talk to an Adviser
