न्यूज़ीलैंड में इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी खरीदना अपने परिवार के घर को खरीदने से कहीं अधिक जटिल है। बैंक सख्त मानदंड लागू करते हैं, आपको बड़ा डिपॉजिट चाहिए, और संख्याओं को अलग तरीके से काम करना चाहिए। यह गाइड आपके पहले या अगले इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी खरीदने से पहले आपको जो कुछ भी जानना चाहिए, वह सब कवर करती है।
डिपॉजिट आवश्यकताएँ: वर्तमान नियम
इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी लेंडिंग में ओनर-ऑक्यूपाइड लेंडिंग की तुलना में LVR का सख्ती से इलाज किया जाता है। मौजूदा रिज़र्व बैंक LVR सेटिंग्स के तहत, इन्वेस्टर हाई-LVR लेंडिंग 70% LVR से ऊपर की लेंडिंग है, और बैंक उस लेंडिंग की मात्रा पर सीमित हैं।
सरल भाषा में, कई इन्वेस्टर्स को मौजूदा इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी के लिए 30% डिपॉजिट की योजना बनानी चाहिए। कुछ लेंडर्स प्रॉपर्टी, इनकम, क्रेडिट प्रोफाइल और समग्र जोखिम के आधार पर अधिक चाह सकते हैं। न्यू बिल्ड और कुछ कंस्ट्रक्शन लेंडिंग स्टैंडर्ड LVR स्पीड लिमिट से बाहर हो सकती है, लेकिन इसका मतलब यह नहीं कि हर न्यू बिल्ड छोटे डिपॉजिट पर स्वतः स्वीकृत हो जाएगी। लेंडर पॉलिसी अभी भी मायने रखती है।
व्यावहारिक रूप से समझाने के लिए, $700,000 की इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी को लें। 30% डिपॉजिट $210,000 है। न्यू बिल्ड या कंस्ट्रक्शन परिदृश्य का मूल्यांकन अलग तरीके से किया जा सकता है, लेकिन बैंक फिर भी आपकी इनकम, डेब्ट, खर्च, DTI स्थिति, प्रॉपर्टी प्रकार और एग्जिट रिस्क की जाँच करेंगे।
होम इक्विटी को डिपॉजिट के रूप में उपयोग करना
ज्यादातर NZ इन्वेस्टर्स कैश सेविंग्स के बजाय मौजूदा होम इक्विटी का उपयोग करके अपना डिपॉजिट जुटाते हैं। बैंक आमतौर पर आपके घर के मूल्य का 80% तक लेंड करते हैं, इसलिए आपकी उपयोग योग्य इक्विटी इस राशि और आपके मौजूदा मॉर्टगेज के बीच का अंतर है।
गणना सरल है: अपने घर का मूल्य लें, उसे 80% से गुणा करें, फिर अपने मौजूदा मॉर्टगेज को घटाएँ। उदाहरण के लिए, अगर आपका घर $900,000 का है और आप पर $450,000 बकाया है, तो आपकी उपयोग योग्य इक्विटी $270,000 है। यह राशि इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी खरीद के लिए डिपॉजिट के रूप में काम कर सकती है।
इस इक्विटी तक पहुँचने के दो मुख्य तरीके हैं। पहला है अपने मौजूदा मॉर्टगेज को टॉप अप करना, जिसमें आपका मौजूदा लेंडर डिपॉजिट राशि को आपके होम लोन में जोड़ देता है। यह तरीका सरल है लेकिन आपके होम लोन बैलेंस को बढ़ाता है। दूसरा विकल्प क्रॉस-कोलेटरलाइजेशन है, जिसमें दोनों प्रॉपर्टी एक ही लेंडिंग व्यवस्था को सिक्योर करती हैं। यह अधिक जटिल है, और एक प्रॉपर्टी में समस्या दोनों को प्रभावित कर सकती है। ज्यादातर एडवाइजर्स जहां संभव हो, प्रॉपर्टी को अलग-अलग बैंकों के साथ रखने की सलाह देते हैं ताकि लचीलापन बरकरार रहे और क्रॉस-डिफॉल्ट रिस्क कम हो।
बैंक आपकी इनकम का मूल्यांकन कैसे करते हैं
इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी लेंडिंग का मूल्यांकन करते समय बैंक रूढ़िवादी धारणाएँ लागू करते हैं। वे अपेक्षित रेंट का 100% नहीं गिनते-आमतौर पर केवल 65-80% रेंटल इनकम को अपने गणनाओं में शामिल करते हैं। यह छूट वैकेंसी पीरियड (प्रति वर्ष 3-4 सप्ताह मानकर), रखरखाव और मरम्मत, प्रॉपर्टी मैनेजमेंट फीस यदि लागू हो, और रेट्स, इंश्योरेंस तथा अन्य खर्चों को ध्यान में रखती है। $600 प्रति सप्ताह ($31,200 सालाना) किराए वाली प्रॉपर्टी बैंक के मूल्यांकन में केवल $20,280-24,960 तक ही गिनी जा सकती है।
बैंक आपकी पुनर्भुगतान क्षमता का 7-7.5% दरों पर स्ट्रेस टेस्ट भी करते हैं बजाय उस वास्तविक दर के जिस पर आप भुगतान करेंगे। यह वर्तमान दरों पर आधारित सरल गणनाओं की तुलना में बोरोजिंग क्षमता को काफी कम कर देता है।
जुलाई 2024 से, डेब्ट-टू-इनकम (DTI) प्रतिबंधों ने प्रभावित किया है कि बैंक कितनी हाई-DTI इन्वेस्टर लेंडिंग लिख सकते हैं। इन्वेस्टर लेंडिंग के लिए DTI 7 एक महत्वपूर्ण बेंचमार्क है, लेकिन यह बैंक पोर्टफोलियो प्रतिबंध के रूप में काम करता है न कि सरल व्यक्तिगत बोरोजिंग कैप के रूप में। न्यू बिल्ड लेंडिंग को DTI फ्रेमवर्क के तहत अलग इलाज मिलता है, हालांकि सामान्य सर्विसेबिलिटी चेक अभी भी लागू होते हैं।
त्वरित affordability टेस्ट
एक सरलीकृत फॉर्मूला आपको यह अनुमान लगाने में मदद कर सकता है कि क्या आप इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी afford कर सकते हैं। अपने घरेलू आय को 5 से गुणा करें, फिर अपेक्षित रेंटल इनकम को 7 से गुणा करें। आपका संयुक्त कुल प्रस्तावित संयुक्त मॉर्टगेज डेब्ट से अधिक होना चाहिए। उदाहरण के लिए, $120,000 कमाने वाले परिवार के साथ $30,000 प्रति वर्ष अपेक्षित किराए की स्थिति में संयुक्त क्षमता $810,000 होगी। यदि आपके संयुक्त होम और इन्वेस्टमेंट मॉर्टगेज इस राशि से अधिक होंगे, तो आपको स्वीकृति मिलने में कठिनाई हो सकती है।
रियलिटी चेक
क्षेत्रीय यील्ड गाइडेंस
रेंटल यील्ड लोकेशन के अनुसार काफी भिन्न होती हैं। उच्च यील्ड अक्सर कम कैपिटल ग्रोथ पोटेंशियल के साथ आती हैं, और इसके विपरीत:
| Region | Typical Gross Yield | Capital Growth Potential |
|---|---|---|
| Auckland | 3-4% | Moderate to strong |
| Wellington | 3.5-4.5% | Moderate |
| Christchurch | 4-5% | Moderate |
| Hamilton/Tauranga | 4-5% | Moderate |
| Regional cities | 5-7%+ | Lower |
| Invercargill, Rotorua | 6-8%+ | Lower |
5%+ ग्रॉस यील्ड वाली प्रॉपर्टी कैशफ्लो न्यूट्रल या पॉजिटिव होने की अधिक संभावना रखती हैं, हालांकि सभी खर्चों के बाद नेट यील्ड वही है जो वास्तव में मायने रखती है।
बजट के लिए अतिरिक्त लागतें
इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी के लिए प्रतिबद्ध होने से पहले, आपको मॉर्टगेज से परे चल रहे खर्चों के लिए सावधानीपूर्वक बजट बनाना चाहिए। हेल्दी होम्स स्टैंडर्ड अनुपालन में हीटिंग, इंसुलेशन, वेंटिलेशन, नमी नियंत्रण और ड्राफ्ट स्टॉपिंग सहित अपग्रेड के लिए $2,000-10,000 या अधिक खर्च आ सकता है। लैंडलॉर्ड इंश्योरेंस आवश्यक है और आमतौर पर स्टैंडर्ड होम इंश्योरेंस से 15-30% अधिक खर्च होता है। रेट्स और पानी का दायित्व मालिक के रूप में आपका ही रहता है।
यदि आप प्रॉपर्टी मैनेजर का उपयोग करते हैं, तो उनकी सेवाओं के लिए रेंट का 7-10% भुगतान करने की उम्मीद रखें। आपको प्रॉपर्टी वैल्यू का 1-2% वार्षिक रखरखाव रिजर्व अलग रखना चाहिए और प्रति वर्ष 2-4 सप्ताह की वैकेंसी के लिए बजट बनाना चाहिए।
टैक्स प्रभाव महत्वपूर्ण हैं। 1 अप्रैल 2025 से, रेसिडेंशियल रेंटल प्रॉपर्टी के लिए उधार लिए गए फंड्स पर ब्याज आमतौर पर 100% कटौती योग्य हो जाएगा, जिससे न्यू बिल्ड और मौजूदा दोनों प्रॉपर्टी के लिए व्यापक कटौती बहाल हो जाएगी। 1 जुलाई 2024 को या उसके बाद बेची गई रेसिडेंशियल प्रॉपर्टी के लिए, ब्राइट-लाइन टेस्ट आमतौर पर 2 वर्ष का टेस्ट है, जिसका मतलब है कि यदि आप ब्राइट-लाइन शुरू होने की तारीख से 2 वर्ष के अंदर बेचते हैं तो आपको गेन पर टैक्स देना पड़ सकता है। रिंग-फेंसिंग नियमों के कारण रेसिडेंशियल रेंटल लॉस आमतौर पर सैलरी या वेज से ऑफसेट नहीं किए जा सकते; अतिरिक्त कटौतियों को भविष्य के रेसिडेंशियल रेंटल इनकम या टैक्सेबल रेसिडेंशियल प्रॉपर्टी बिक्री इनकम के लिए आगे बढ़ाया जाता है।
इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी प्री-अप्रूवल प्रक्रिया
प्रॉपर्टी हंटिंग शुरू करने से पहले प्री-अप्रूव्ड होना इन्वेस्टर्स के लिए ओनर-ऑक्यूपायर्स की तुलना में और भी अधिक महत्वपूर्ण है। आपको इनकम डॉक्यूमेंटेशन की जरूरत होगी जिसमें पेस्लिप, टैक्स रिटर्न और यदि सेल्फ-एम्प्लॉयड हैं तो फाइनेंशियल स्टेटमेंट शामिल हों। बैंक सभी प्रॉपर्टी, मॉर्टगेज, सेविंग्स और डेब्ट को कवर करने वाला पूरा एसेट और लायबिलिटी स्टेटमेंट भी चाहते हैं। मौजूदा रेंटल के लिए आपको वर्तमान टेनेंसी एग्रीमेंट की जरूरत होगी; नए खरीद के लिए प्रॉपर्टी मैनेजर से अनुमानित रेंटल। आपको सभी लेंडर्स से वर्तमान मॉर्टगेज स्टेटमेंट भी प्रदान करने होंगे।
इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी प्री-अप्रूवल के लिए 5-10 वर्किंग दिन दें, जो अतिरिक्त जटिलता के कारण ओनर-ऑक्यूपाइड लेंडिंग से अधिक समय लेता है। प्री-अप्रूवल आपको बताएगा कि आप कितनी अधिकतम खरीद मूल्य afford कर सकते हैं, क्या आपकी मौजूदा इनकम खरीद को सपोर्ट करती है, इष्टतम लोन संरचना, और कोई मुद्दे जिन्हें आगे बढ़ने से पहले हल करने की जरूरत है।
इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी खरीद में आम बाधाएँ
ज्यादातर इन्वेस्टर्स को डिपॉजिट के बजाय इनकम द्वारा सीमित किया जाता है। पर्याप्त इक्विटी होने के बावजूद, यदि बैंक के स्ट्रेस टेस्टिंग के तहत संख्याएँ काम नहीं करतीं तो बैंक मना कर सकते हैं। यह सबसे आम बाधा है जो हम देखते हैं।
मौजूदा डेब्ट बोरोजिंग क्षमता को काफी कम कर देती है। क्रेडिट कार्ड, पर्सनल लोन, कार फाइनेंस और मौजूदा मॉर्टगेज सभी आपके खिलाफ गिने जाते हैं। क्रेडिट कार्ड लिमिट में हर $10,000 आपकी बोरोजिंग क्षमता को लगभग $50,000 कम कर देता है, भले ही आप क्रेडिट का उपयोग कभी न करें।
सेल्फ-एम्प्लॉयड उधारकर्ताओं पर अतिरिक्त जांच होती है। बैंक आमतौर पर दो वर्ष के फाइनेंशियल्स के साथ वर्तमान मैनेजमेंट अकाउंट्स चाहते हैं, और इस अवधि में आपकी इनकम का औसत निकालेंगे। हालिया जॉब चेंज भी समस्याग्रस्त हो सकते हैं-बैंक आपके वर्तमान रोल में 12 या अधिक महीने या उसी इंडस्ट्री में 24 या अधिक महीने पसंद करते हैं।
अगले कदम
अपनी मौजूदा प्रॉपर्टी में उपयोग योग्य इक्विटी की गणना करके शुरू करें और अपनी इनकम डॉक्यूमेंटेशन इकट्ठा करें जिसमें पेस्लिप, टैक्स रिटर्न और कोई रेंटल इनकम सबूत शामिल हों। अप्रयुक्त क्रेडिट कार्ड बंद करें और पर्सनल लोन चुकाकर अपनी बोरोजिंग क्षमता को अधिकतम करें। फिर प्री-अप्रूव्ड हो जाएँ ताकि आप घर की तलाश शुरू करने से पहले ठीक-ठीक समझ सकें कि आप कितना उधार ले सकते हैं। इन्वेस्टमेंट प्रॉपर्टी लेंडिंग जटिल है, और हर चरण पर मॉर्टगेज एडवाइजर से प्रोफेशनल सलाह मूल्यवान है।
जितनी जल्दी आप अपनी स्थिति समझेंगे, उतनी जल्दी आप अपना प्रॉपर्टी पोर्टफोलियो बनाना शुरू कर सकते हैं।
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