New Zealand में investment property खरीदना आपके family home खरीदने से ज्यादा complex है। Banks stricter criteria apply करती हैं, आपको larger deposits चाहिए, और numbers को differently stack up करना होगा। यह guide वो सब कुछ cover करती है जो आपको अपनी first, या next, investment property purchase से पहले जानना चाहिए।
Deposit Requirements: Current Rules
Investment property lending में owner-occupied mortgages से different LVR (loan-to-value ratio) requirements हैं। Existing investment properties के लिए, आपको typically standard LVR rules के under 30-35% deposit चाहिए। New builds LVR exemptions से benefit करती हैं, requiring सिर्फ 20% deposit, और certain lenders के साथ कुछ selected developments 10-15% जितना low deposits allow करती हैं।
Practical terms में, $700,000 investment property consider करें। Existing property के लिए $210,000-245,000 deposit require होगी, जबकि new build को सिर्फ $140,000 चाहिए। कुछ new build developments certain lenders के साथ $70,000 जितना low accept कर सकती हैं।
अपने Deposit के रूप में Home Equity Use करना
ज्यादातर NZ investors अपना deposit cash savings के बजाय existing home equity से fund करते हैं। Banks typically आपकी home value का 80% तक lend करती हैं, तो आपकी usable equity इस amount और आपके current mortgage के बीच difference है।
Calculation straightforward है: अपनी home value लें, 80% से multiply करें, फिर अपना current mortgage subtract करें। Example के लिए, अगर आपका home $900,000 worth है और आप $450,000 owe करते हैं, तो आपकी usable equity $270,000 है।
Banks कैसे आपकी Income Assess करती हैं
Banks investment property lending assess करते समय conservative assumptions apply करती हैं। वे expected rent का 100% count नहीं करतीं, typically calculations में rental income का सिर्फ 65-80% include करती हैं। यह discount vacancy periods (3-4 weeks per year assumed), maintenance और repairs, property management fees if applicable, और rates, insurance, और other expenses के लिए account करता है।
Banks stress test भी करती हैं आपकी ability around 7-7.5% rates पर repayments afford करने की बजाय actual rate के जो आप pay करेंगे।
July 2024 से, debt-to-income (DTI) restrictions investor borrowing को 7x gross income तक limit करती हैं। $150,000 earn करने वाला investor existing investment property के लिए $1,050,000 तक borrow कर सकता है। However, new build lending DTI restrictions से exempt है।
Regional Yield Guidance
Rental yields location के हिसाब से significantly vary करती हैं। Higher yields अक्सर lower capital growth potential के साथ आती हैं, और vice versa:
| Region | Typical Gross Yield | Capital Growth Potential |
|---|---|---|
| Auckland | 3-4% | Moderate to strong |
| Wellington | 3.5-4.5% | Moderate |
| Christchurch | 4-5% | Moderate |
| Hamilton/Tauranga | 4-5% | Moderate |
| Regional cities | 5-7%+ | Lower |
| Invercargill, Rotorua | 6-8%+ | Lower |
5%+ gross yield return करने वाली properties ज्यादा likely cashflow neutral या positive होती हैं।
Budget करने के लिए Additional Costs
Investment property commit करने से पहले, mortgage से beyond ongoing costs के लिए carefully budget करें। Healthy Homes Standards compliance upgrades के लिए $2,000-10,000 या ज्यादा cost हो सकती है। Landlord insurance essential है और typically standard home insurance से 15-30% ज्यादा cost होती है।
अगर आप property manager use करते हैं, तो उनकी services के लिए rent का 7-10% expect करें। आपको annually property value का 1-2% maintenance reserve के लिए set aside करना चाहिए और per year 2-4 weeks vacancy का budget रखना चाहिए।
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