L'achat d'une propriété d'investissement en Nouvelle-Zélande est plus complexe que l'achat de votre résidence principale. Les banques appliquent des critères plus stricts, vous avez besoin de dépôts plus importants, et les chiffres doivent s'équilibrer différemment. Ce guide couvre tout ce que vous devez savoir avant de réaliser votre premier - ou prochain - achat de propriété d'investissement.
Exigences de dépôt : Les règles actuelles
Le financement de propriétés d'investissement est soumis à un traitement LVR plus strict que le financement de résidences principales. Selon les paramètres LVR actuels de la Reserve Bank, le financement à LVR élevé pour les investisseurs est un financement supérieur à 70 % de LVR, et les banques sont limitées dans le volume de ces prêts qu'elles peuvent accorder.
En termes simples, de nombreux investisseurs devraient prévoir un dépôt d'environ 30 % pour une propriété d'investissement existante. Certains prêteurs peuvent exiger davantage en fonction de la propriété, des revenus, du profil de crédit et du risque global. Les nouvelles constructions et certains financements de construction peuvent échapper aux limites de vitesse LVR standard, mais cela ne signifie pas que chaque nouvelle construction est automatiquement approuvée avec un dépôt minime. La politique du prêteur reste importante.
Pour mettre cela en termes pratiques, considérons une propriété d'investissement de 700 000 $. Un dépôt de 30 % représente 210 000 $. Un scénario de nouvelle construction ou de construction peut être évalué différemment, mais la banque testera toujours vos revenus, vos dettes, vos dépenses, votre position DTI, le type de propriété et le risque de sortie.
Utiliser l'équité immobilière comme dépôt
La plupart des investisseurs néo-zélandais financent leur dépôt en utilisant l'équité immobilière existante plutôt que des économies en espèces. Les banques prêtent généralement jusqu'à 80 % de la valeur de votre maison, de sorte que votre équité utilisable est la différence entre ce montant et votre hypothèque actuelle.
Le calcul est simple : prenez la valeur de votre maison, multipliez par 80 %, puis soustrayez votre hypothèque actuelle. Par exemple, si votre maison vaut 900 000 $ et que vous devez 450 000 $, votre équité utilisable est de 270 000 $. Ce montant pourrait servir de dépôt pour l'achat d'une propriété d'investissement.
Il existe deux façons principales d'accéder à cette équité. La première consiste à augmenter votre hypothèque existante, où votre prêteur actuel ajoute simplement le montant du dépôt à votre prêt immobilier. Cette approche est simple mais augmente le solde de votre prêt immobilier. La deuxième option est la garantie croisée (cross-collateralisation), où les deux propriétés garantissent un seul arrangement de prêt. C'est plus complexe, et des problèmes avec une propriété pourraient affecter les deux. La plupart des conseillers recommandent de garder les propriétés auprès de banques distinctes lorsque cela est possible afin de maintenir la flexibilité et de réduire le risque de défaut croisé.
Comment les banques évaluent vos revenus
Les banques appliquent des hypothèses conservatrices lors de l'évaluation des prêts immobiliers d'investissement. Elles ne comptent pas 100 % des loyers attendus, n'incluant généralement que 65 à 80 % des revenus locatifs dans leurs calculs. Cette décote tient compte des périodes de vacance (estimées à 3-4 semaines par an), de l'entretien et des réparations, des frais de gestion immobilière le cas échéant, ainsi que des taxes, assurances et autres dépenses. Une propriété louée 600 $ par semaine (31 200 $ par an) pourrait ne compter que pour 20 280 $ à 24 960 $ dans l'évaluation de la banque.
Les banques effectuent également des tests de résistance sur votre capacité à rembourser à des taux d'environ 7-7,5 % plutôt qu'au taux réel que vous paierez. Cela réduit considérablement la capacité d'emprunt par rapport aux calculs simples basés sur les taux actuels.
Depuis juillet 2024, les restrictions de ratio dette/revenu (DTI) limitent l'emprunt des investisseurs à 7 fois le revenu brut. Un investisseur gagnant 150 000 $ pourrait emprunter jusqu'à 1 050 000 $ pour une propriété d'investissement existante. Cependant, le financement de nouvelles constructions est exempté des restrictions DTI, bien que les évaluations de capacité de service standard s'appliquent toujours.
Test rapide d'abordabilité
Une formule simplifiée peut vous aider à estimer si vous pouvez vous permettre une propriété d'investissement. Multipliez votre revenu familial par 5, puis multipliez le revenu locatif attendu par 7. Votre total combiné devrait dépasser votre dette hypothécaire combinée proposée. Par exemple, un ménage gagnant 120 000 $ avec un loyer attendu de 30 000 $ par an aurait une capacité combinée de 810 000 $. Si vos hypothèques combinées (résidence principale et investissement) dépassaient ce montant, vous pourriez avoir du mal à obtenir une approbation.
Vérification de la réalité
Guide des rendements régionaux
Les rendements locatifs varient considérablement selon l'emplacement. Des rendements plus élevés s'accompagnent souvent d'un potentiel de croissance du capital plus faible, et vice versa :
| Région | Rendement brut typique | Potentiel de croissance du capital |
|---|---|---|
| Auckland | 3-4% | Modéré à fort |
| Wellington | 3.5-4.5% | Modéré |
| Christchurch | 4-5% | Modéré |
| Hamilton/Tauranga | 4-5% | Modéré |
| Villes régionales | 5-7%+ | Plus faible |
| Invercargill, Rotorua | 6-8%+ | Plus faible |
Les propriétés générant un rendement brut de 5 % et plus sont plus susceptibles d'être neutres ou positives en termes de flux de trésorerie, bien que le rendement net après toutes les dépenses soit ce qui compte vraiment.
Coûts supplémentaires à prévoir
Avant de vous engager dans une propriété d'investissement, vous devez budgétiser soigneusement les coûts permanents au-delà de l'hypothèque. La conformité aux Healthy Homes Standards peut coûter entre 2 000 et 10 000 $ ou plus pour des améliorations incluant le chauffage, l'isolation, la ventilation, le contrôle de l'humidité et l'étanchéité à l'air. L'assurance propriétaire est essentielle et coûte généralement 15 à 30 % de plus qu'une assurance habitation standard. Les taxes foncières et l'eau restent votre responsabilité en tant que propriétaire.
Si vous utilisez un gestionnaire immobilier, attendez-vous à payer 7 à 10 % du loyer pour ses services. Vous devriez également mettre de côté une réserve pour l'entretien de 1 à 2 % de la valeur de la propriété annuellement et prévoir 2 à 4 semaines de vacance par an.
Les implications fiscales sont importantes. La déductibilité des intérêts est entièrement réclamable pour toutes les propriétés d'investissement résidentielles à partir d'avril 2025, rétablissant la pleine déductibilité pour les nouvelles constructions et les propriétés existantes. Le test bright-line s'applique pendant 2 ans à partir de juillet 2024, ce qui signifie que vous pourriez payer des impôts sur les gains si vous vendez dans les 2 ans suivant l'achat. Les règles de ring-fencing signifient que les pertes locatives ne peuvent compenser que d'autres revenus locatifs, et non vos revenus personnels.
Le processus de pré-approbation pour une propriété d'investissement
Obtenir une pré-approbation avant de chercher une propriété est encore plus important pour les investisseurs que pour les propriétaires-occupants. Vous aurez besoin de documents de revenus, y compris des fiches de paie, des déclarations de revenus et des états financiers si vous êtes travailleur indépendant. Les banques exigent également un état complet des actifs et passifs couvrant toutes les propriétés, hypothèques, économies et dettes. Pour les locations existantes, vous aurez besoin des contrats de location actuels ; pour les nouveaux achats, une estimation de loyer d'un gestionnaire immobilier. Vous devez également fournir les relevés hypothécaires actuels de tous les prêteurs.
Prévoyez 5 à 10 jours ouvrables pour la pré-approbation d'une propriété d'investissement, ce qui est plus long que pour un prêt à un propriétaire-occupant en raison de la complexité supplémentaire. La pré-approbation vous indiquera le prix d'achat maximum que vous pouvez vous permettre, si vos revenus existants soutiennent l'achat, la structure de prêt optimale et tout problème à résoudre avant de procéder.
Obstacles courants à l'achat d'une propriété d'investissement
La plupart des investisseurs sont limités par leurs revenus plutôt que par leur dépôt. Même avec une équité substantielle, les banques peuvent refuser si les chiffres ne fonctionnent pas selon leurs tests de résistance. C'est l'obstacle le plus courant que nous rencontrons.
Les dettes existantes réduisent considérablement la capacité d'emprunt. Les cartes de crédit, les prêts personnels, les financements automobiles et les hypothèques existantes jouent tous contre vous. Chaque tranche de 10 000 $ de limite de carte de crédit réduit votre capacité d'emprunt d'environ 50 000 $, même si vous n'utilisez jamais le crédit.
Les emprunteurs travailleurs indépendants font l'objet d'un examen supplémentaire. Les banques exigent généralement deux ans de données financières plus les comptes de gestion actuels, et feront la moyenne de vos revenus sur cette période. Les changements d'emploi récents peuvent également être problématiques - les banques préfèrent 12 mois ou plus dans votre rôle actuel, ou 24 mois ou plus dans la même industrie.
Prochaines étapes
Commencez par calculer l'équité utilisable de votre propriété actuelle et rassemblez vos documents de revenus, y compris les fiches de paie, les déclarations de revenus et toute preuve de revenus locatifs. Fermez les cartes de crédit inutilisées et remboursez les prêts personnels pour maximiser votre capacité d'emprunt. Ensuite, obtenez une pré-approbation afin de comprendre exactement ce que vous pouvez emprunter avant de commencer à chercher une maison. Le financement de propriétés d'investissement est complexe, et les conseils professionnels d'un conseiller hypothécaire sont précieux à chaque étape.
Plus tôt vous comprendrez votre situation, plus tôt vous pourrez commencer à construire votre portefeuille immobilier.
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