Puis-je acheter une propriété d'investissement en NZ ? Ce que vous devez savoir

Acheter une propriété d'investissement en Nouvelle-Zélande est plus complexe que l'achat de votre résidence principale. Les banques appliquent des critères plus stricts, vous avez besoin d'apports plus importants, et les chiffres doivent s'aligner différemment. Ce guide couvre tout ce que vous devez savoir avant de réaliser votre premier achat – ou le suivant – de propriété d'investissement.

Exigences en matière d'apport : Les règles actuelles

Le financement des propriétés d'investissement bénéficie d'un traitement LVR plus strict que le financement des résidences principales. Selon les paramètres LVR actuels de la Reserve Bank, le financement à haut LVR pour investisseurs correspond aux prêts supérieurs à 70 % LVR, et les banques sont limitées dans le volume de ce type de prêts qu'elles peuvent accorder.

En langage clair, de nombreux investisseurs devraient prévoir un apport de 30 % pour une propriété d'investissement existante. Certains prêteurs peuvent exiger davantage selon la propriété, les revenus, le profil de crédit et le risque global. Les constructions neuves et certains prêts à la construction peuvent échapper aux limites de vitesse LVR standard, mais cela ne signifie pas que chaque construction neuve est automatiquement approuvée avec un petit apport. La politique du prêteur reste déterminante.

Pour illustrer concrètement, prenons une propriété d'investissement de 700 000 $. Un apport de 30 % représente 210 000 $. Un scénario de construction neuve ou de prêt à la construction peut être évalué différemment, mais la banque testera quand même vos revenus, vos dettes, vos dépenses, votre position DTI, le type de bien et le risque de sortie.

Utiliser les fonds propres de votre résidence principale comme apport

La plupart des investisseurs NZ financent leur apport en utilisant les fonds propres existants de leur résidence principale plutôt que des économies en espèces. Les banques prêtent généralement jusqu'à 80 % de la valeur de votre résidence, donc vos fonds propres utilisables correspondent à la différence entre ce montant et votre prêt immobilier actuel.

Le calcul est simple : prenez la valeur de votre résidence, multipliez par 80 %, puis soustrayez votre prêt immobilier actuel. Par exemple, si votre résidence vaut 900 000 $ et que vous devez 450 000 $, vos fonds propres utilisables s'élèvent à 270 000 $. Ce montant pourrait servir d'apport pour l'achat d'une propriété d'investissement.

Il existe deux principales façons d'accéder à ces fonds propres. La première consiste à augmenter votre prêt immobilier existant, où votre prêteur actuel ajoute simplement le montant de l'apport à votre prêt résidentiel. Cette approche est simple mais augmente le solde de votre prêt immobilier. La seconde option est la cross-collateralisation, où les deux propriétés garantissent un seul arrangement de prêt. Cela est plus complexe, et les problèmes d'une propriété peuvent affecter les deux. La plupart des conseillers recommandent de conserver les propriétés auprès de banques distinctes lorsque c'est possible afin de maintenir la flexibilité et de réduire le risque de défaut croisé.

Comment les banques évaluent vos revenus

Les banques appliquent des hypothèses prudentes lors de l'évaluation du financement d'une propriété d'investissement. Elles ne comptent pas 100 % du loyer attendu – elles incluent généralement seulement 65-80 % des revenus locatifs dans leurs calculs. Cette décote tient compte des périodes de vacance (estimées à 3-4 semaines par an), de l'entretien et des réparations, des frais de gestion immobilière le cas échéant, ainsi que des taux, assurances et autres dépenses. Une propriété louée 600 $ par semaine (31 200 $ par an) ne comptera peut-être que pour 20 280-24 960 $ dans l'évaluation de la banque.

Les banques testent également votre capacité à supporter des remboursements à des taux d'environ 7-7,5 % plutôt qu'au taux réel que vous paierez. Cela réduit considérablement la capacité d'emprunt par rapport à des calculs simples basés sur les taux actuels.

Depuis juillet 2024, les restrictions debt-to-income (DTI) ont un impact sur le volume de prêts à haut DTI pour investisseurs que les banques peuvent accorder. Un DTI de 7 constitue un repère important pour le financement des investisseurs, mais il s'agit d'une restriction de portefeuille bancaire plutôt que d'un simple plafond d'emprunt personnel garanti. Le financement des constructions neuves bénéficie d'un traitement différent dans le cadre DTI, bien que les vérifications normales de solvabilité restent applicables.

Test rapide de faisabilité

Une formule simplifiée peut vous aider à estimer si vous pouvez vous permettre une propriété d'investissement. Multipliez votre revenu du foyer par 5, puis multipliez le revenu locatif attendu par 7. Le total combiné doit dépasser l'ensemble de vos prêts immobiliers proposés. Par exemple, un foyer gagnant 120 000 $ avec un loyer attendu de 30 000 $ par an disposerait d'une capacité combinée de 810 000 $. Si vos prêts immobiliers combinés (résidence et investissement) dépassent ce montant, vous risquez d'avoir du mal à obtenir une approbation.

Orientation sur les rendements par région

Les rendements locatifs varient considérablement selon la localisation. Les rendements élevés s'accompagnent souvent d'un potentiel de croissance du capital plus faible, et vice versa :

Les propriétés générant un rendement brut de 5 % ou plus sont plus susceptibles d'être neutres ou positives en termes de flux de trésorerie, bien que le rendement net après toutes les dépenses soit ce qui compte vraiment.

Coûts supplémentaires à budgétiser

Avant de vous engager dans une propriété d'investissement, vous devez budgétiser soigneusement les coûts récurrents au-delà du prêt. La conformité aux Healthy Homes Standards peut coûter 2 000-10 000 $ ou plus pour des améliorations incluant le chauffage, l'isolation, la ventilation, le contrôle de l'humidité et l'étanchéité aux courants d'air. L'assurance propriétaire est essentielle et coûte généralement 15-30 % de plus qu'une assurance habitation standard. Les taux et l'eau restent à votre charge en tant que propriétaire.

Si vous utilisez un gestionnaire immobilier, prévoyez de payer 7-10 % du loyer pour ses services. Vous devriez également mettre de côté une réserve d'entretien de 1-2 % de la valeur de la propriété par an et budgétiser 2-4 semaines de vacance par an.

Les implications fiscales sont importantes. À compter du 1er avril 2025, les intérêts sur les fonds empruntés pour une propriété locative résidentielle sont généralement à nouveau 100 % déductibles, rétablissant une large déductibilité pour les constructions neuves et les propriétés existantes. Pour les propriétés résidentielles vendues le 1er juillet 2024 ou après, le bright-line test est généralement de 2 ans, ce qui signifie que vous pourriez payer de l'impôt sur les gains si vous vendez dans les 2 ans suivant la date de début du bright-line. Les règles de ring-fencing signifient que les pertes locatives résidentielles ne peuvent généralement pas compenser les salaires ou traitements ; les déductions excédentaires sont reportées pour les futurs revenus locatifs résidentiels ou les revenus imposables issus de la vente de propriétés résidentielles.

Le processus de pré-approbation pour une propriété d'investissement

Obtenir une pré-approbation avant de chercher une propriété est encore plus important pour les investisseurs que pour les occupants propriétaires. Vous devrez fournir des justificatifs de revenus incluant les fiches de paie, les déclarations de revenus et les états financiers si vous êtes travailleur indépendant. Les banques exigent également un état complet des actifs et des passifs couvrant toutes les propriétés, les prêts, les économies et les dettes. Pour les locations existantes, vous devrez fournir les baux en cours ; pour les nouveaux achats, une estimation de loyer d'un gestionnaire immobilier. Vous devez également fournir les relevés de prêts immobiliers actuels de tous les prêteurs.

Prévoyez 5 à 10 jours ouvrables pour une pré-approbation de propriété d'investissement, plus long que pour un financement de résidence principale en raison de la complexité supplémentaire. La pré-approbation vous indiquera le prix d'achat maximum que vous pouvez vous permettre, si vos revenus existants soutiennent l'achat, la structure de prêt optimale et les problèmes à résoudre avant de procéder.

Obstacles courants à l'achat d'une propriété d'investissement

La plupart des investisseurs sont limités par leurs revenus plutôt que par l'apport. Même avec des fonds propres substantiels, les banques peuvent refuser si les chiffres ne fonctionnent pas selon leurs tests de résistance. C'est l'obstacle le plus courant que nous observons.

Les dettes existantes réduisent considérablement la capacité d'emprunt. Les cartes de crédit, les prêts personnels, le financement automobile et les prêts immobiliers existants comptent tous contre vous. Chaque tranche de 10 000 $ de limites de carte de crédit réduit votre capacité d'emprunt d'environ 50 000 $, même si vous n'utilisez jamais ce crédit.

Les travailleurs indépendants font l'objet d'un examen supplémentaire. Les banques exigent généralement deux années de comptes financiers plus les comptes de gestion actuels, et moyennent vos revenus sur cette période. Les changements d'emploi récents peuvent également poser problème – les banques préfèrent 12 mois ou plus dans votre poste actuel, ou 24 mois ou plus dans le même secteur.

Prochaines étapes

Commencez par calculer les fonds propres utilisables de votre propriété actuelle et rassemblez vos justificatifs de revenus, y compris les fiches de paie, les déclarations de revenus et toute preuve de revenus locatifs. Clôturez les cartes de crédit inutilisées et remboursez les prêts personnels pour maximiser votre capacité d'emprunt. Obtenez ensuite une pré-approbation afin de savoir exactement ce que vous pouvez emprunter avant de commencer à chercher une maison. Le financement des propriétés d'investissement est complexe, et les conseils professionnels d'un conseiller en prêts immobiliers sont précieux à chaque étape.

Plus tôt vous comprendrez votre situation, plus tôt vous pourrez commencer à constituer votre portefeuille immobilier.