Acheter une propriété d'investissement en Nouvelle-Zélande est plus complexe que d'acheter votre résidence familiale. Les banques appliquent des critères plus stricts, vous avez besoin d'apports plus importants, et les chiffres doivent être calculés différemment. Ce guide couvre tout ce que vous devez savoir avant de faire votre premier, ou prochain, achat de propriété d'investissement.
Exigences d'Apport : Les Règles Actuelles
Le prêt pour propriété d'investissement a des exigences LVR (ratio prêt-valeur) différentes des prêts pour résidence principale. Pour les propriétés d'investissement existantes, vous aurez généralement besoin d'un apport de 30-35% selon les règles LVR standard. Les constructions neuves bénéficient d'exemptions LVR, ne nécessitant qu'un apport de 20%, et certains développements sélectionnés avec certains prêteurs permettent des apports aussi bas que 10-15%.
Pour mettre cela en termes pratiques, considérez une propriété d'investissement à 700 000 $. Une propriété existante nécessiterait un apport de 210 000-245 000 $, tandis qu'une construction neuve n'aurait besoin que de 140 000 $. Certains développements de constructions neuves pourraient accepter aussi peu que 70 000 $ avec certains prêteurs. Cette différence d'apport est souvent le facteur décisif entre les propriétés neuves et existantes pour les investisseurs avec un capital limité.
Utiliser les Capitaux Propres de Votre Maison comme Apport
La plupart des investisseurs NZ financent leur apport en utilisant les capitaux propres existants de leur maison plutôt que des économies en espèces. Les banques prêtent généralement jusqu'à 80% de la valeur de votre maison, donc vos capitaux propres utilisables sont la différence entre ce montant et votre prêt actuel.
Le calcul est simple : prenez la valeur de votre maison, multipliez par 80%, puis soustrayez votre prêt actuel. Par exemple, si votre maison vaut 900 000 $ et que vous devez 450 000 $, vos capitaux propres utilisables sont de 270 000 $. Ce montant pourrait servir d'apport pour l'achat d'une propriété d'investissement.
Comment les Banques Évaluent Vos Revenus
Les banques appliquent des hypothèses conservatrices lors de l'évaluation des prêts pour propriétés d'investissement. Elles ne comptent pas 100% du loyer attendu, incluant généralement seulement 65-80% des revenus locatifs dans leurs calculs. Cette réduction tient compte des périodes de vacance (supposées à 3-4 semaines par an), de l'entretien et des réparations, des frais de gestion immobilière le cas échéant, et des taxes, assurances et autres dépenses.
Les banques testent également votre capacité à payer des remboursements à des taux autour de 7-7,5% plutôt qu'au taux réel que vous paierez. Cela réduit significativement la capacité d'emprunt par rapport aux calculs simples basés sur les taux actuels.
Depuis juillet 2024, les restrictions de ratio dette-revenu (DTI) limitent l'emprunt des investisseurs à 7x le revenu brut. Un investisseur gagnant 150 000 $ pourrait emprunter jusqu'à 1 050 000 $ pour une propriété d'investissement existante. Cependant, le prêt pour construction neuve est exempté des restrictions DTI, bien que les évaluations standard de capacité de remboursement s'appliquent toujours.
Guidance des Rendements Régionaux
Les rendements locatifs varient significativement selon l'emplacement. Les rendements plus élevés viennent souvent avec un potentiel de croissance du capital plus faible, et vice versa :
| Région | Rendement Brut Typique | Potentiel de Croissance du Capital |
|---|---|---|
| Auckland | 3-4% | Modéré à fort |
| Wellington | 3,5-4,5% | Modéré |
| Christchurch | 4-5% | Modéré |
| Hamilton/Tauranga | 4-5% | Modéré |
| Villes régionales | 5-7%+ | Plus faible |
| Invercargill, Rotorua | 6-8%+ | Plus faible |
Les propriétés rapportant 5%+ de rendement brut sont plus susceptibles d'être neutres ou positives en flux de trésorerie, bien que le rendement net après toutes les dépenses soit ce qui compte vraiment.
Coûts Additionnels à Budgétiser
Avant de vous engager dans une propriété d'investissement, vous devez soigneusement budgétiser les coûts récurrents au-delà du prêt. La conformité aux Normes Healthy Homes peut coûter 2 000-10 000 $ ou plus pour les mises à niveau incluant le chauffage, l'isolation, la ventilation, le contrôle de l'humidité et le calfeutrage. L'assurance propriétaire est essentielle et coûte généralement 15-30% de plus que l'assurance habitation standard.
Si vous utilisez un gestionnaire immobilier, attendez-vous à payer 7-10% du loyer pour leurs services. Vous devriez également mettre de côté une réserve d'entretien de 1-2% de la valeur de la propriété annuellement et budgétiser 2-4 semaines de vacance par an.
Prochaines Étapes
Commencez par calculer les capitaux propres utilisables dans votre propriété actuelle et rassemblez votre documentation de revenus incluant bulletins de salaire, déclarations fiscales et toute preuve de revenus locatifs. Fermez les cartes de crédit inutilisées et remboursez les prêts personnels pour maximiser votre capacité d'emprunt. Ensuite, obtenez une pré-approbation pour comprendre exactement ce que vous pouvez emprunter avant de commencer à chercher une maison.
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