Ratios dette/revenu : Que sont-ils et comment sont-ils mesurés ?

Les restrictions sur les ratios dette/revenu (DTI) font désormais partie du paysage des prêts immobiliers en Nouvelle-Zélande. Depuis le 1er juillet 2024, les banques doivent opérer dans le respect des seuils [DTI fixés par la Banque de réserve de Nouvelle-Zélande (RBNZ)](https://www.rbnz.govt.nz/financial-stability/macroprudential-policy/dti-restrictions), qui agissent comme des limites de vitesse sur le montant que vous pouvez emprunter par rapport à votre revenu. Voici ce que cela signifie pour les primo-accédants et les investisseurs.

Qu'est-ce qu'un ratio dette/revenu ?

Votre ratio DTI mesure votre dette totale par rapport à votre revenu annuel brut. Il est calculé en divisant votre dette totale par votre revenu brut total (avant impôts). Par exemple, si votre revenu annuel brut est de 100 000 $ et que votre dette totale, incluant les prêts immobiliers et autres emprunts, est de 600 000 $, votre ratio DTI est de 6,0. Plus votre DTI est élevé, plus vous êtes endetté, et plus le risque pris par la banque en vous prêtant est grand.

Limites actuelles des DTI en Nouvelle-Zélande

Depuis le 1er juillet 2024, les banques doivent opérer dans le respect de ces seuils :

Ces seuils DTI signifient que les banques limitent généralement les propriétaires-occupants à emprunter au maximum 6 fois leur revenu brut, et les investisseurs à au maximum 7 fois leur revenu brut. Cependant, les banques disposent d'une marge d'exception : elles peuvent accorder jusqu'à 20 % de leurs nouveaux prêts aux propriétaires-occupants ayant un DTI supérieur à 6, et jusqu'à 20 % de leurs nouveaux prêts aux investisseurs ayant un DTI supérieur à 7. Cela offre une certaine flexibilité aux banques.

Pour un ménage gagnant 150 000 $, le seuil DTI de 6 signifie généralement un emprunt maximal de 900 000 $ pour un achat destiné à être occupé par le propriétaire.

Comment le DTI est-il calculé ?

Votre DTI inclut toutes les dettes, pas seulement le nouveau prêt immobilier. La dette totale comprend le nouveau prêt immobilier pour lequel vous faites une demande, tout prêt immobilier existant sur d'autres propriétés, les prêts personnels et les prêts automobiles, le solde de votre prêt étudiant, les limites de vos cartes de crédit (la limite totale, pas seulement ce que vous devez), les facilités de découvert, les dettes 'acheter maintenant, payer plus tard' et tout autre engagement de prêt.

Le revenu comprend les salaires et traitements bruts avant impôts, les revenus d'activités indépendantes généralement moyennés sur 2 ans, les revenus locatifs généralement à 75-80 % du loyer brut, les primes et commissions qui peuvent être réduites, les revenus d'investissements, ainsi que la NZ Super (superannuation néo-zélandaise) et autres prestations régulières.

Exemple de calcul :

Calcul du DTI : 1 155 000 $ ÷ 142 500 $ = 8,1

Ce chiffre dépasse le seuil de 7 pour les investisseurs, la banque devrait donc refuser la demande ou utiliser sa marge d'exception.

Exemptions aux règles DTI

Plusieurs types de prêts peuvent être exemptés des restrictions DTI. Un financement admissible pour une construction ou un logement nouvellement construit peut sortir des restrictions DTI standard lorsqu'il répond aux critères de la RBNZ, notamment les prêts à la construction et les logements nouvellement construits achetés auprès du promoteur dans les 6 mois suivant leur achèvement. Cela peut créer plus de flexibilité pour certains acheteurs, mais ce n'est pas une exemption générale pour chaque construction neuve ou achat sur plan. Apprenez-en davantage sur les prêts pour nouvelles constructions.

Les prêts accordés dans le cadre de programmes soutenus par le gouvernement, tels que Kāinga Ora et les Prêts Primo-Accédants (First Home Loans), sont exemptés des seuils DTI. Le refinancement au même montant de prêt est également exempté - si vous refinancez sans augmenter votre emprunt, les règles DTI ne s'appliquent pas. Les prêts relais à court terme lors de la vente et de l'achat, les prêts à la construction de nouveaux logements, et la portabilité (le transfert de votre prêt existant vers une nouvelle propriété sans augmenter la dette) sont tous exemptés.

DTI vs LVR : Comprendre les deux limites

Les restrictions DTI fonctionnent en parallèle avec les limites existantes du LVR (ratio prêt/valeur). Vous devez satisfaire les deux. À partir du 19 décembre 2025, les banques ne pourront pas accorder plus de 25 % de leurs nouveaux prêts aux propriétaires-occupants au-delà de 80 % de LVR, tandis que pour les investisseurs, pas plus de 10 % des nouveaux prêts ne pourront dépasser 70 % de LVR.

Considérez ce scénario : vous gagnez 140 000 $ et souhaitez acheter une maison de 900 000 $. Pour le contrôle DTI, un prêt immobilier de 720 000 $ divisé par un revenu de 140 000 $ donne un DTI de 5,1, ce qui est inférieur au seuil de 6. Pour le contrôle LVR, un prêt immobilier de 720 000 $ sur une propriété de 900 000 $ équivaut à un LVR de 80 %, ce qui est également acceptable. Vous réussiriez les deux tests avec un acompte de 20 %.

Quelle limite est la plus contraignante ?

Lorsque les taux d'intérêt sont élevés, votre capacité d'emprunt est généralement limitée par la capacité de remboursement (si vous pouvez vous permettre les mensualités) avant que le DTI ne devienne un problème. À des taux d'intérêt de 7-8 %, la plupart des gens ne peuvent de toute façon emprunter que 5 à 5,5 fois leur revenu.

Lorsque les taux d'intérêt baissent, les remboursements deviennent plus abordables et le DTI commence à devenir la contrainte principale. Avec des taux à 5-6 %, le seuil DTI de 6 peut vous empêcher d'emprunter davantage même si vous pouviez vous permettre des remboursements plus élevés.

Les différences régionales comptent aussi. Dans les régions abordables comme Invercargill et Taranaki, les DTI moyens sont inférieurs à 4 et les limites DTI sont rarement contraignantes. Dans les régions chères comme Auckland, Wellington et Queenstown, les prix des maisons sont élevés par rapport aux revenus, et les limites DTI sont plus susceptibles de restreindre l'emprunt.

Comment améliorer votre DTI

Si vous atteignez les seuils DTI, plusieurs options s'offrent à vous pour améliorer votre situation.

Augmenter les revenus

Vous pouvez justifier des augmentations de salaire ou des promotions, ajouter un deuxième revenu en incluant un partenaire dans la demande, inclure les revenus locatifs de la propriété que vous achetez le cas échéant, et documenter de manière exhaustive toutes les sources de revenus régulières.

Réduire la dette

Remboursez les prêts existants avant de faire votre demande, fermez les cartes de crédit et découverts inutilisés, remboursez les prêts automobiles ou personnels, et soldez les dettes 'acheter maintenant, payer plus tard'. N'oubliez pas que les limites de cartes de crédit sont prises en compte dans votre DTI même si vous ne les utilisez pas.

Envisager les nouvelles constructions

Un financement admissible pour une construction ou un logement nouvellement construit peut être exempté des restrictions DTI lorsqu'il répond aux critères de la RBNZ. Si vous êtes proche du seuil, cela peut offrir une voie utile vers la propriété, mais la politique du prêteur, l'accessibilité, la capacité de remboursement, l'évaluation et l'éligibilité du bien s'appliquent toujours.

Augmenter votre acompte

Bien que cela n'améliore pas directement votre DTI puisque vous empruntez le même montant par rapport à votre revenu, cela améliore votre position LVR et offre aux banques plus de flexibilité pour approuver votre demande.

Attendre et épargner

Plus de revenus au fil du temps, ou le remboursement de dettes, améliore naturellement votre DTI. Utilisez notre calculateur d'épargne pour acompte pour planifier.

Impact sur différents types d'acheteurs

Primo-accédants

Les seuils DTI de 6 sont plus généreux que ce que les taux d'intérêt permettaient de toute façon aux pics de 2023-2024. Pour la plupart des primo-accédants avec des acomptes raisonnables, le DTI n'est pas la contrainte principale - l'abordabilité l'est. Cependant, les couples achetant à Auckland pourraient trouver le DTI limitant leurs options. Un ménage gagnant 200 000 $ ferait généralement face à un seuil DTI de 1,2 million de dollars en emprunt (6 x 200 000 $), ce qui peut être inférieur au prix médian d'Auckland.

Investisseurs immobiliers

La limite DTI de 7 pour les investisseurs est moins restrictive que le seuil pour les propriétaires-occupants, mais les investisseurs possèdent généralement plusieurs propriétés. Chaque prêt immobilier s'ajoute à la dette totale, augmentant rapidement le ratio DTI. Un investisseur gagnant 150 000 $ avec deux prêts immobiliers existants totalisant 900 000 $ a déjà un DTI de 6. L'ajout d'une autre propriété devient difficile sans une croissance significative des revenus ou une réduction de la dette.

Propriétaires-relogeurs et acheteurs de résidences secondaires

Si vous vendez et achetez simultanément, le prêt relais est exempté. Si vous conservez votre propriété actuelle et en achetez une autre, les deux prêts immobiliers sont pris en compte dans votre DTI.

Opérer dans les limites

Les restrictions DTI ajoutent une couche supplémentaire à l'éligibilité aux prêts immobiliers, mais elles ne sont pas insurmontables. La plupart des primo-accédants ne seront pas significativement impactés, car la capacité de remboursement liée aux taux d'intérêt était déjà la contrainte principale. Les investisseurs doivent planifier la croissance de leur portefeuille plus attentivement. Un financement admissible pour une construction ou un logement nouvellement construit peut créer une voie pour ceux qui sont proches des seuils DTI, mais ce n'est pas automatique pour chaque construction neuve. Réduire d'autres dettes comme les cartes de crédit et les prêts automobiles peut améliorer considérablement votre situation.

Comprendre votre DTI avant de commencer votre recherche immobilière aide à établir des attentes réalistes. Utilisez notre calculateur de capacité d'emprunt pour estimer votre capacité, puis parlez à un conseiller hypothécaire de votre situation spécifique.

Règles DTI lors d'un refinancement

Les règles DTI sont surtout importantes lorsque le prêteur évalue un nouveau risque. La RBNZ explique que certaines situations de refinancement peuvent être exemptées lorsque le nouveau prêt ne dépasse pas le montant initial du prêt. C'est très différent d'un refinancement avec un complément, un dégagement de capital ou une consolidation de dettes dans le prêt immobilier. Tout emprunt supplémentaire peut déclencher de nouvelles vérifications des revenus, de la dette et de la capacité de remboursement.

Pour les propriétaires, le point pratique est simple : ne supposez pas qu'un refinancement est une décision unique. Un refinancement à solde identique, un refinancement avec des fonds pour des rénovations, et un refinancement pour consolider des dettes peuvent être évalués différemment. Si vous comparez les options, utilisez notre guide refix vs refinance vs top-up et notre plan de refinancement principal pour distinguer ces différentes approches.