Mga Ratio ng Utang sa Kita: Ano ang mga Ito at Paano Sila Sinusukat?

Ang mga paghihigpit sa Debt-to-income (DTI) ay bahagi na ngayon ng landscape ng pagpapautang ng mortgage sa New Zealand. Mula 1 Hulyo 2024, ang mga bangko ay dapat na gumana sa loob ng mga threshold ng [DTI ng Reserve Bank](https://www.rbnz.govt.nz/financial-stability/macroprudential-policy/dti-restrictions) na nagsisilbing limitasyon sa bilis kung gaano kalaki ang maaari mong hiramin kaugnay ng iyong kita. Narito ang ibig sabihin nito para sa mga unang beses na bumibili ng bahay at mga investor.

Ano ang Debt-to-Income Ratio?

Sinusukat ng iyong DTI ratio ang iyong kabuuang utang laban sa iyong gross annual income. Kinakalkula ito sa pamamagitan ng paghahati ng iyong kabuuang utang sa iyong kabuuang gross (bago ang buwis) na kita. Halimbawa, kung ang iyong gross annual income ay $100,000 at ang iyong kabuuang utang, kabilang ang mga mortgage at iba pang pautang, ay $600,000, ang iyong DTI ratio ay 6.0. Kung mas mataas ang iyong DTI, mas marami kang leverage, at mas malaki ang panganib na kinukuha ng bangko sa pagpapautang sa iyo.

Kasalukuyang DTI Limits sa New Zealand

Mula 1 Hulyo 2024, ang mga bangko ay dapat na gumana sa loob ng mga threshold na ito:

Ang mga DTI thresholds na ito ay nangangahulugan na ang mga bangko ay karaniwang nililimitahan ang mga owner-occupier sa paghiram ng hindi hihigit sa 6 na beses ng kanilang gross income, at ang mga investor sa hindi hihigit sa 7 beses ng kanilang gross income. Gayunpaman, may allowance ang mga bangko: maaari silang magpautang ng hanggang 20% ng kanilang bagong owner-occupier lending sa mga nanghihiram na may DTI na higit sa 6, at hanggang 20% ng kanilang bagong investor lending sa mga nanghihiram na may DTI na higit sa 7. Nagbibigay ito sa mga bangko ng ilang flexibility.

Para sa isang sambahayan na kumikita ng $150,000, ang DTI 6 threshold ay karaniwang nangangahulugan ng maximum na paghiram ng $900,000 para sa isang owner-occupied na pagbili.

Paano Kinakalkula ang DTI

Kasama sa iyong DTI ang lahat ng utang, hindi lang ang bagong mortgage. Saklaw ng kabuuang utang ang bagong mortgage na iyong inaaplayan, anumang kasalukuyang mortgage sa ibang ari-arian, personal loan at car loan, ang balanse ng iyong student loan, mga limitasyon ng credit card (ang buong limitasyon, hindi lang ang iyong utang), overdraft facilities, mga utang sa buy-now-pay-later, at anumang iba pang mga pangako sa pagpapautang.

Kasama sa kita ang suweldo at sahod sa gross bago ang buwis na halaga, kita mula sa self-employment na karaniwang average sa loob ng 2 taon, kita sa rental sa karaniwang 75-80% ng gross rent, mga bonus at komisyon na maaaring may diskwento, kita mula sa investment, at NZ Super at iba pang regular na benepisyo.

Halimbawang kalkulasyon:

Kalkulasyon ng DTI: $1,155,000 ÷ $142,500 = 8.1

Nalampasan nito ang investor threshold na 7, kaya kakailanganin ng bangko na tanggihan o gamitin ang kanilang exception allowance.

Mga Eksepsiyon mula sa DTI Rules

Maraming uri ng pagpapautang ang maaaring exempt mula sa mga paghihigpit sa DTI. Ang qualifying construction o newly built home lending ay maaaring nasa labas ng standard DTI restrictions kapag natutugunan ang RBNZ criteria, kabilang ang construction loans at newly built homes na binili mula sa developer sa loob ng 6 na buwan matapos makumpleto. Maaari itong magbigay ng flexibility sa ilang buyer, pero hindi ito blanket exemption para sa bawat new build o off-the-plans purchase. Alamin pa ang tungkol sa mga mortgage para sa bagong tayong bahay.

Ang pagpapautang sa ilalim ng mga scheme na suportado ng gobyerno tulad ng Kāinga Ora at First Home Loans ay exempt mula sa DTI thresholds. Exempt din ang refinancing sa parehong halaga ng pautang - kung nagre-refinance ka nang hindi dinaragdagan ang iyong paghiram, hindi nalalapat ang mga patakaran ng DTI. Ang short-term bridging finance habang nagbebenta at bumibili, construction loans para sa mga bagong tirahan, at portability (paglipat ng iyong kasalukuyang pautang sa isang bagong ari-arian nang hindi dinaragdagan ang utang) ay lahat exempt.

DTI vs LVR: Pag-unawa sa Parehong Limitasyon

Ang mga paghihigpit sa DTI ay gumagana kasama ng kasalukuyang mga limitasyon ng LVR (loan-to-value ratio). Kailangan mong matugunan ang pareho. Mula 19 Disyembre 2025, ang mga bangko ay maaaring magkaroon ng hindi hihigit sa 25% ng kanilang bagong owner-occupier lending na higit sa 80% LVR, habang para sa mga investor, hindi hihigit sa 10% ng bagong pagpapautang ang maaaring higit sa 70% LVR.

Isaalang-alang ang sitwasyong ito: kumikita ka ng $140,000 at gustong bumili ng bahay na $900,000. Para sa DTI check, ang $720,000 mortgage na hinati sa $140,000 na kita ay nagbibigay ng DTI na 5.1, na pumasa sa threshold na 6. Para sa LVR check, ang $720,000 mortgage sa isang $900,000 na ari-arian ay katumbas ng 80% LVR, na pumasa rin. Matutugunan mo ang parehong pagsusuri na may 20% na deposit.

Aling Limitasyon ang Mas Umuuna?

Kapag mataas ang interest rates, ang iyong paghiram ay karaniwang nililimitahan ng serviceability (kung kaya mong bayaran ang mga repayments) bago maging isyu ang DTI. Sa 7-8% interest rates, karamihan sa mga tao ay makakahiram lamang ng 5-5.5 beses ng kanilang kita.

Kapag bumaba ang interest rates, nagiging mas abot-kaya ang mga repayments at nagsisimulang maging binding constraint ang DTI. Sa rates na 5-6%, ang DTI threshold na 6 ay maaaring pumigil sa iyo na humiram pa kahit na kaya mong bayaran ang mas mataas na repayments.

Mahalaga rin ang mga pagkakaiba-iba sa rehiyon. Sa mga abot-kayang lugar tulad ng Invercargill at Taranaki, ang average na DTI ay mas mababa sa 4 at bihirang maging hadlang ang mga limitasyon ng DTI. Sa mga mamahaling lugar tulad ng Auckland, Wellington, at Queenstown, mataas ang presyo ng bahay kumpara sa kita at mas malamang na limitahan ng mga DTI limitasyon ang paghiram.

Paano Pagbutihin ang Iyong DTI

Kung ikaw ay umaabot sa DTI thresholds, mayroong ilang paraan upang mapabuti ang iyong posisyon.

Dagdagan ang Kita

Maaari kang magpakita ng mga pagtaas ng suweldo o promosyon, magdagdag ng pangalawang kita sa pamamagitan ng pagkakaroon ng partner na sumali sa aplikasyon, isama ang kita sa rental mula sa ari-arian na iyong binibili kung naaangkop, at dokumentuhin ang lahat ng regular na pinagmulan ng kita nang komprehensibo.

Bawasan ang Utang

Bayaran ang mga kasalukuyang pautang bago mag-apply, isara ang mga hindi nagagamit na credit card at overdraft, bayaran ang mga car loan o personal loan, at linisin ang mga balanse ng buy-now-pay-later. Tandaan na ang mga limitasyon ng credit card ay binibilang sa iyong DTI kahit hindi mo ito ginagamit.

Isaalang-alang ang mga New Build

Ang qualifying construction o newly built home lending ay maaaring exempt mula sa DTI restrictions kung natutugunan ang RBNZ criteria. Kung malapit ka sa threshold, maaari itong maging viable path sa pagmamay-ari, pero nalalapat pa rin ang lender policy, affordability, servicing, valuation, at property eligibility.

Dagdagan ang Iyong Deposit

Bagama't hindi nito direktang pinapabuti ang iyong DTI dahil pareho ang iyong hinihiram kumpara sa kita, pinapabuti nito ang iyong posisyon sa LVR at nagbibigay sa mga bangko ng mas maraming flexibility sa pag-apruba ng iyong aplikasyon.

Maghintay at Mag-ipon

Ang mas maraming kita sa paglipas ng panahon, o pagbabayad ng utang, ay natural na nagpapabuti sa iyong DTI. Gamitin ang aming calculator ng pag-iipon para sa deposit upang magplano.

Epekto sa Iba't Ibang Uri ng Mamimili

Mga Unang Beses na Bumibili ng Bahay

Ang DTI thresholds na 6 ay mas mapagbigay kaysa sa pinahihintulutan ng interest rates sa mga rate peaks ng 2023-2024. Para sa karamihan ng mga unang beses na bumibili ng bahay na may makatuwirang deposits, hindi ang DTI ang binding constraint - ang affordability ang mahalaga. Gayunpaman, ang mga mag-asawang bumibili sa Auckland ay maaaring makita na nililimitahan ng DTI ang kanilang mga opsyon. Ang isang sambahayan na kumikita ng $200,000 ay karaniwang haharap sa isang DTI threshold na $1.2 milyon sa paghiram (6 x $200,000), na maaaring mas mababa sa median price ng Auckland.

Mga Property Investor

Ang DTI 7 limit para sa mga investor ay mas hindi mahigpit kaysa sa owner-occupier threshold, ngunit ang mga investor ay karaniwang may maraming ari-arian. Bawat mortgage ay nagdaragdag sa kabuuang utang, mabilis na nagpapataas ng DTI ratio. Ang isang investor na kumikita ng $150,000 na may dalawang kasalukuyang mortgage na may kabuuang $900,000 ay may DTI na 6 na. Ang pagdaragdag ng isa pang ari-arian ay nagiging mahirap nang walang malaking paglago ng kita o pagbabawas ng utang.

Mga Upgrader at Pangalawang Beses na Bumibili ng Bahay

Kung ikaw ay nagbebenta at bumibili nang sabay, exempt ang bridging. Kung pinapanatili mo ang iyong kasalukuyang ari-arian at bumibili ng iba pa, parehong mortgage ay binibilang sa iyong DTI.

Paggawa sa Loob ng mga Limitasyon

Ang mga paghihigpit sa DTI ay nagdaragdag ng isa pang layer sa mortgage qualification, ngunit hindi sila imposibleng lagpasan. Karamihan sa mga unang beses na bumibili ng bahay ay hindi gaanong maaapektuhan dahil ang serviceability ng interest rate ay ang pangunahing hadlang na. Kailangang planuhin nang mas maingat ng mga investor ang kanilang paglago ng portfolio. Ang qualifying construction o newly built home lending ay maaaring lumikha ng pathway para sa mga malapit sa DTI thresholds, pero hindi ito automatic para sa bawat new build. Ang pagbabawas ng iba pang utang tulad ng credit card at car loan ay maaaring makabuluhang mapabuti ang iyong posisyon.

Ang pag-unawa sa iyong DTI bago ka magsimulang maghanap ng ari-arian ay nakakatulong sa pagtatakda ng makatotohanang mga inaasahan. Gamitin ang aming borrowing power calculator upang tantiyahin ang iyong kapasidad, pagkatapos ay makipag-usap sa isang mortgage adviser tungkol sa iyong partikular na sitwasyon.

Mga DTI Rules Kapag Nagre-refinance Ka

Pinakamahalaga ang mga patakaran ng DTI kapag tinatasa ng lender ang bagong panganib. Ipinaliwanag ng RBNZ na ang ilang sitwasyon ng refinance ay maaaring exempt kung saan ang bagong pautang ay hindi lumampas sa orihinal na halaga ng pautang. Iba ito sa refinancing at pagdaragdag ng top-up, paglalabas ng equity, o pagsasama-sama ng utang sa mortgage. Ang karagdagang paghiram ay maaaring mag-trigger ng bagong income, debt, at serviceability checks.

Para sa mga may-ari ng bahay, simple lang ang praktikal na punto: huwag ipagpalagay na ang refinance ay isang desisyon lang. Ang same-balance refinance, isang refinance plus renovation funds, at isang refinance upang isama ang utang ay maaaring masuri nang iba. Kung naghahambing ka ng mga opsyon, gamitin ang aming refix vs refinance vs top-up guide at pangunahing plano sa refinancing upang paghiwalayin ang mga pathway na iyon.