Rasio Utang terhadap Pendapatan: Apa Itu dan Bagaimana Diukur?

Pembatasan debt-to-income (DTI) sekarang menjadi bagian dari lanskap pinjaman KPR Selandia Baru. Sejak 1 Juli 2024, bank harus mematuhi batas [DTI Reserve Bank](https://www.rbnz.govt.nz/financial-stability/macroprudential-policy/dti-restrictions) yang membatasi berapa banyak yang dapat Anda pinjam relatif terhadap pendapatan Anda. Berikut apa artinya ini untuk pembeli rumah pertama dan investor.

Apa Itu Rasio Debt-to-Income?

Rasio DTI Anda mengukur total utang Anda terhadap pendapatan kotor tahunan Anda. Dihitung dengan membagi total utang Anda dengan total pendapatan kotor (sebelum pajak) Anda. Misalnya, jika pendapatan kotor tahunan Anda adalah $100.000 dan total utang Anda termasuk KPR dan pinjaman lainnya adalah $600.000, rasio DTI Anda adalah 6,0. Semakin tinggi DTI Anda, semakin leverage Anda, dan semakin banyak risiko yang diambil bank dalam meminjamkan kepada Anda.

Batas DTI Saat Ini di Selandia Baru

Sejak 1 Juli 2024, bank harus beroperasi dalam ambang batas ini:

Ini berarti sebagian besar penghuni-pemilik tidak dapat meminjam lebih dari 6 kali pendapatan kotor mereka, sementara sebagian besar investor tidak dapat meminjam lebih dari 7 kali pendapatan kotor mereka. Bank dapat membuat pengecualian untuk 20% dari buku pinjaman mereka. Untuk rumah tangga yang berpenghasilan $150.000, batas DTI 6 berarti pinjaman maksimum $900.000 untuk pembelian yang ditempati pemilik.

Bagaimana DTI Dihitung

DTI Anda mencakup semua utang, bukan hanya KPR baru. Total utang mencakup KPR baru yang Anda ajukan, KPR yang ada pada properti lain, pinjaman pribadi dan pinjaman mobil, saldo pinjaman mahasiswa Anda, batas kartu kredit (batas penuh, bukan hanya apa yang Anda hutang), fasilitas overdraft, utang buy-now-pay-later, dan komitmen pinjaman lainnya.

Pendapatan termasuk gaji dan upah pada jumlah kotor sebelum pajak, pendapatan wiraswasta biasanya dirata-ratakan selama 2 tahun, pendapatan sewa biasanya 75-80% dari sewa kotor, bonus dan komisi yang mungkin didiskon, pendapatan investasi, dan NZ Super dan manfaat reguler lainnya.

Contoh perhitungan:

Perhitungan DTI: $1.155.000 ÷ $142.500 = 8,1

Ini melebihi batas investor 7, jadi bank perlu menolak atau menggunakan izin pengecualian mereka.

Pengecualian dari Aturan DTI

Beberapa jenis pinjaman dikecualikan dari pembatasan DTI. Bangunan baru dikecualikan - jika Anda membangun rumah baru atau membeli off the plans, batas DTI tidak berlaku. Ini dirancang untuk mendorong pasokan perumahan.

Pinjaman di bawah skema yang didukung pemerintah seperti Kāinga Ora dan First Home Loans dikecualikan dari cap DTI. Refinancing pada nilai pinjaman yang sama juga dikecualikan - jika Anda refinancing tanpa meningkatkan pinjaman Anda, aturan DTI tidak berlaku. Pembiayaan jembatan jangka pendek saat menjual dan membeli, pinjaman konstruksi untuk hunian baru, dan portabilitas (memindahkan pinjaman yang ada ke properti baru tanpa meningkatkan utang) semuanya dikecualikan.

DTI vs LVR: Memahami Kedua Batas

Pembatasan DTI bekerja bersama batas LVR (loan-to-value ratio) yang ada. Anda perlu memenuhi keduanya. Per Desember 2025, hingga 25% dari pinjaman penghuni-pemilik dapat melebihi 80% LVR, sementara hingga 10% dari pinjaman investor dapat melebihi 70% LVR.

Pertimbangkan skenario ini: Anda berpenghasilan $140.000 dan ingin membeli rumah $900.000. Untuk pemeriksaan DTI, KPR $720.000 dibagi dengan pendapatan $140.000 memberikan DTI 5,1, yang melewati batas 6. Untuk pemeriksaan LVR, KPR $720.000 pada properti $900.000 sama dengan 80% LVR, yang juga melewati. Anda akan memenuhi kedua tes dengan deposit 20%.

Batas Mana yang Menggigit Lebih Dulu?

Ketika suku bunga tinggi, pinjaman Anda biasanya dibatasi oleh kemampuan bayar (apakah Anda mampu pembayaran) sebelum DTI menjadi masalah. Pada suku bunga 7-8%, kebanyakan orang hanya dapat meminjam 5-5,5 kali pendapatan mereka.

Ketika suku bunga turun, pembayaran menjadi lebih terjangkau dan DTI mulai menjadi kendala yang mengikat. Dengan suku bunga 5-6%, batas DTI 6 mungkin menghentikan Anda meminjam lebih banyak bahkan jika Anda mampu pembayaran lebih tinggi.

Perbedaan regional juga penting. Di daerah terjangkau seperti Invercargill dan Taranaki, DTI rata-rata di bawah 4 dan batas DTI jarang mengikat. Di daerah mahal seperti Auckland, Wellington, dan Queenstown, harga rumah tinggi relatif terhadap pendapatan dan batas DTI lebih mungkin membatasi pinjaman.

Cara Meningkatkan DTI Anda

Jika Anda mencapai batas DTI, ada beberapa cara untuk meningkatkan posisi Anda.

Tingkatkan Pendapatan

Anda dapat menunjukkan kenaikan gaji atau promosi, menambahkan pendapatan kedua dengan meminta pasangan bergabung dalam aplikasi, menyertakan pendapatan sewa dari properti yang Anda beli jika berlaku, dan mendokumentasikan semua sumber pendapatan reguler secara komprehensif.

Kurangi Utang

Bayar pinjaman yang ada sebelum mengajukan, tutup kartu kredit dan overdraft yang tidak digunakan, bayar pinjaman mobil atau pinjaman pribadi, dan bersihkan saldo buy-now-pay-later. Ingat bahwa batas kartu kredit dihitung terhadap DTI Anda bahkan jika Anda tidak menggunakannya.

Pertimbangkan Bangunan Baru

Bangunan baru dikecualikan dari pembatasan DTI. Jika Anda dekat dengan batas, ini bisa menjadi jalan yang layak ke kepemilikan.

Tingkatkan Deposit Anda

Meskipun ini tidak secara langsung meningkatkan DTI Anda karena Anda meminjam jumlah yang sama relatif terhadap pendapatan, ini meningkatkan posisi LVR Anda dan memberi bank lebih banyak fleksibilitas dalam menyetujui aplikasi Anda.

Dampak pada Pembeli Berbeda

Pembeli Rumah Pertama

Batas DTI 6 lebih murah hati daripada yang diizinkan suku bunga pada puncak 2023-2024. Untuk sebagian besar pembeli rumah pertama dengan deposit yang wajar, DTI bukan kendala yang mengikat - keterjangkauan yang mengikat. Namun, pasangan yang membeli di Auckland mungkin menemukan DTI membatasi opsi mereka. Rumah tangga yang berpenghasilan $200.000 dibatasi pada pinjaman $1,2 juta, yang di bawah harga median Auckland.

Investor Properti

Batas DTI 7 untuk investor kurang ketat daripada batas penghuni-pemilik, tetapi investor biasanya memiliki beberapa properti. Setiap KPR menambah total utang, dengan cepat mendorong rasio DTI. Investor yang berpenghasilan $150.000 dengan dua KPR yang ada dengan total $900.000 sudah memiliki DTI 6. Menambah properti lain menjadi sulit tanpa pertumbuhan pendapatan yang signifikan atau pengurangan utang.

Bekerja Dalam Batas

Pembatasan DTI menambahkan lapisan lain ke kualifikasi KPR, tetapi mereka tidak mustahil. Kebanyakan pembeli rumah pertama tidak akan terpengaruh secara signifikan karena kemampuan bayar suku bunga sudah menjadi kendala utama. Investor perlu merencanakan pertumbuhan portofolio mereka lebih hati-hati. Bangunan baru tetap dikecualikan, menciptakan jalur bagi mereka yang mendekati batas DTI. Mengurangi utang lain seperti kartu kredit dan pinjaman mobil dapat meningkatkan posisi Anda secara bermakna.

Memahami DTI Anda sebelum Anda mulai berburu properti membantu menetapkan ekspektasi realistis. Gunakan kalkulator daya pinjam kami untuk memperkirakan kapasitas Anda, lalu bicaralah dengan penasihat KPR tentang situasi spesifik Anda.