Rasio Utang terhadap Pendapatan (DTI): Apa Itu dan Bagaimana Cara Mengukurnya?

Pembatasan Debt-to-income (DTI) kini menjadi bagian dari lanskap pinjaman hipotek Selandia Baru. Sejak 1 Juli 2024, bank harus beroperasi dalam ambang batas [DTI Reserve Bank](https://www.rbnz.govt.nz/financial-stability/macroprudential-policy/dti-restrictions) yang bertindak sebagai batas kecepatan seberapa banyak Anda dapat meminjam relatif terhadap pendapatan Anda. Berikut adalah artinya bagi pembeli rumah pertama dan investor.

Apa Itu Rasio Utang terhadap Pendapatan (DTI)?

Rasio DTI Anda mengukur total utang Anda terhadap pendapatan tahunan bruto Anda. Ini dihitung dengan membagi total utang Anda dengan total pendapatan bruto (sebelum pajak) Anda. Misalnya, jika pendapatan tahunan bruto Anda adalah $100,000 dan total utang Anda termasuk hipotek dan pinjaman lainnya adalah $600,000, rasio DTI Anda adalah 6.0. Semakin tinggi DTI Anda, semakin tinggi leverage Anda, dan semakin besar risiko yang diambil bank dalam memberikan pinjaman kepada Anda.

Batas DTI Saat Ini di Selandia Baru

Sejak 1 Juli 2024, bank harus beroperasi dalam ambang batas ini:

Ambang batas DTI ini berarti bank umumnya membatasi pemilik-penghuni untuk meminjam tidak lebih dari 6 kali pendapatan bruto mereka, dan investor tidak lebih dari 7 kali pendapatan bruto mereka. Namun, bank memiliki kelonggaran: mereka dapat meminjamkan hingga 20% dari pinjaman baru mereka untuk pemilik-penghuni kepada peminjam dengan DTI lebih dari 6, dan hingga 20% dari pinjaman baru mereka untuk investor kepada peminjam dengan DTI lebih dari 7. Ini memberikan fleksibilitas bagi bank.

Untuk rumah tangga dengan pendapatan $150,000, ambang batas DTI 6 biasanya berarti pinjaman maksimum $900,000 untuk pembelian yang ditempati sendiri.

Bagaimana DTI Dihitung

DTI Anda mencakup semua utang, bukan hanya hipotek baru. Total utang meliputi hipotek baru yang Anda ajukan, hipotek yang ada pada properti lain, pinjaman pribadi dan pinjaman mobil, saldo pinjaman mahasiswa Anda, batas kartu kredit (batas penuh, bukan hanya jumlah yang Anda miliki), fasilitas overdraft, utang buy-now-pay-later, dan komitmen pinjaman lainnya.

Pendapatan mencakup gaji dan upah dalam jumlah bruto sebelum pajak, pendapatan wiraswasta yang biasanya dirata-ratakan selama 2 tahun, pendapatan sewa biasanya 75-80% dari sewa bruto, bonus dan komisi yang mungkin didiskon, pendapatan investasi, serta NZ Super dan tunjangan rutin lainnya.

Contoh perhitungan:

Perhitungan DTI: $1,155,000 ÷ $142,500 = 8.1

Ini melebihi ambang batas investor sebesar 7, sehingga bank perlu menolak atau menggunakan kelonggaran pengecualian mereka.

Pengecualian dari Aturan DTI

Beberapa jenis pinjaman dapat dikecualikan dari pembatasan DTI. Pembiayaan construction atau newly built home lending yang memenuhi syarat dapat berada di luar pembatasan DTI standar jika memenuhi kriteria RBNZ, termasuk construction loans dan newly built homes yang dibeli dari developer dalam waktu 6 bulan setelah selesai. Ini dapat memberikan fleksibilitas bagi beberapa buyer, tetapi bukan blanket exemption untuk setiap new build atau off-the-plans purchase. Pelajari lebih lanjut tentang hipotek properti pembangunan baru.

Pinjaman di bawah skema yang didukung pemerintah seperti Kāinga Ora dan First Home Loans dikecualikan dari ambang batas DTI. Pembiayaan ulang dengan nilai pinjaman yang sama juga dikecualikan - jika Anda melakukan pembiayaan ulang tanpa meningkatkan pinjaman Anda, aturan DTI tidak berlaku. Pinjaman jembatan jangka pendek saat menjual dan membeli, pinjaman konstruksi untuk tempat tinggal baru, dan portabilitas (memindahkan pinjaman Anda yang ada ke properti baru tanpa menambah utang) semuanya dikecualikan.

DTI vs LVR: Memahami Kedua Batas

Pembatasan DTI bekerja bersamaan dengan batas LVR (loan-to-value ratio) yang ada. Anda perlu memenuhi keduanya. Per 19 Desember 2025, bank tidak boleh memiliki lebih dari 25% pinjaman baru mereka untuk pemilik-penghuni di atas 80% LVR, sementara untuk investor, tidak lebih dari 10% pinjaman baru dapat di atas 70% LVR.

Pertimbangkan skenario ini: Anda berpenghasilan $140,000 dan ingin membeli rumah seharga $900,000. Untuk pemeriksaan DTI, hipotek $720,000 dibagi dengan pendapatan $140,000 menghasilkan DTI 5.1, yang melewati ambang batas 6. Untuk pemeriksaan LVR, hipotek $720,000 pada properti senilai $900,000 setara dengan 80% LVR, yang juga lolos. Anda akan memenuhi kedua tes dengan deposit 20%.

Batas Mana yang Lebih Dulu Membatasi?

Ketika suku bunga tinggi, pinjaman Anda biasanya dibatasi oleh kemampuan membayar (apakah Anda mampu melakukan pembayaran kembali) sebelum DTI menjadi masalah. Pada suku bunga 7-8%, kebanyakan orang hanya dapat meminjam 5-5.5 kali pendapatan mereka.

Ketika suku bunga turun, pembayaran kembali menjadi lebih terjangkau dan DTI mulai menjadi batasan yang mengikat. Dengan suku bunga 5-6%, ambang batas DTI 6 dapat menghentikan Anda meminjam lebih banyak meskipun Anda mampu membayar kembali yang lebih tinggi.

Perbedaan regional juga penting. Di daerah yang terjangkau seperti Invercargill dan Taranaki, DTI rata-rata di bawah 4 dan batas DTI jarang mengikat. Di daerah mahal seperti Auckland, Wellington, dan Queenstown, harga rumah tinggi relatif terhadap pendapatan dan batas DTI lebih mungkin membatasi pinjaman.

Cara Meningkatkan DTI Anda

Jika Anda mencapai ambang batas DTI, ada beberapa cara untuk memperbaiki posisi Anda.

Meningkatkan Pendapatan

Anda dapat menunjukkan kenaikan gaji atau promosi, menambahkan pendapatan kedua dengan meminta pasangan bergabung dalam aplikasi, menyertakan pendapatan sewa dari properti yang Anda beli jika berlaku, dan mendokumentasikan semua sumber pendapatan reguler secara komprehensif.

Mengurangi Utang

Bayar lunas pinjaman yang ada sebelum mengajukan, tutup kartu kredit dan overdraft yang tidak terpakai, lunasi pinjaman mobil atau pinjaman pribadi, dan selesaikan saldo buy-now-pay-later. Ingat bahwa batas kartu kredit dihitung dalam DTI Anda meskipun Anda tidak menggunakannya.

Pertimbangkan Properti Pembangunan Baru

Pembiayaan construction atau newly built home lending yang memenuhi syarat dapat dikecualikan dari pembatasan DTI jika memenuhi kriteria RBNZ. Jika Anda mendekati ambang batas, ini bisa menjadi jalan yang berguna menuju kepemilikan, tetapi kebijakan lender, affordability, servicing, valuation, dan kelayakan properti tetap berlaku.

Meningkatkan Deposit Anda

Meskipun ini tidak secara langsung meningkatkan DTI Anda karena Anda meminjam jumlah yang sama relatif terhadap pendapatan, ini meningkatkan posisi LVR Anda dan memberikan fleksibilitas lebih kepada bank dalam menyetujui aplikasi Anda.

Menunggu dan Menabung

Pendapatan yang lebih tinggi seiring waktu, atau pelunasan utang, secara alami meningkatkan DTI Anda. Gunakan kalkulator tabungan deposit kami untuk merencanakan.

Dampak pada Jenis Pembeli yang Berbeda

Pembeli Rumah Pertama

Ambang batas DTI 6 lebih longgar daripada yang diizinkan oleh suku bunga pada puncak suku bunga 2023-2024. Bagi sebagian besar pembeli rumah pertama dengan deposit yang wajar, DTI bukanlah batasan utama - kemampuan membayar yang lebih utama. Namun, pasangan yang membeli di Auckland mungkin menemukan DTI membatasi pilihan mereka. Rumah tangga dengan pendapatan $200,000 biasanya akan menghadapi ambang batas DTI $1.2 juta dalam pinjaman (6 x $200,000), yang bisa berada di bawah harga median Auckland.

Investor Properti

Batas DTI 7 untuk investor kurang membatasi dibandingkan ambang batas pemilik-penghuni, namun investor biasanya memiliki banyak properti. Setiap hipotek menambah total utang, dengan cepat menaikkan rasio DTI. Seorang investor berpenghasilan $150,000 dengan dua hipotek yang ada totalnya $900,000 sudah memiliki DTI 6. Menambah properti lain menjadi sulit tanpa pertumbuhan pendapatan yang signifikan atau pengurangan utang.

Upgrader dan Pembeli Rumah Kedua

Jika Anda menjual dan membeli secara bersamaan, pinjaman jembatan (bridging) dikecualikan. Jika Anda mempertahankan properti Anda saat ini dan membeli yang lain, kedua hipotek dihitung dalam DTI Anda.

Bekerja dalam Batasan

Pembatasan DTI menambah lapisan lain pada kualifikasi hipotek, tetapi tidak tidak dapat diatasi. Sebagian besar pembeli rumah pertama tidak akan terlalu terpengaruh karena kemampuan pembayaran suku bunga sudah menjadi kendala utama. Investor perlu merencanakan pertumbuhan portofolio mereka dengan lebih hati-hati. Pembiayaan construction atau newly built home lending yang memenuhi syarat dapat menciptakan jalur bagi mereka yang mendekati ambang batas DTI, tetapi tidak otomatis untuk setiap new build. Mengurangi utang lain seperti kartu kredit dan pinjaman mobil dapat secara signifikan meningkatkan posisi Anda.

Memahami DTI Anda sebelum Anda mulai mencari properti membantu menetapkan harapan yang realistis. Gunakan kalkulator kekuatan pinjaman kami untuk memperkirakan kapasitas Anda, lalu bicarakan dengan penasihat hipotek tentang situasi spesifik Anda.

Aturan DTI Saat Anda Melakukan Refinancing

Aturan DTI paling penting saat pemberi pinjaman menilai risiko baru. RBNZ menjelaskan bahwa beberapa situasi pembiayaan ulang dapat dikecualikan di mana pinjaman baru tidak melebihi nilai pinjaman asli. Itu sangat berbeda dengan pembiayaan ulang dan penambahan top-up, pelepasan ekuitas, atau konsolidasi utang ke dalam hipotek. Pinjaman tambahan dapat memicu pemeriksaan pendapatan, utang, dan kemampuan membayar yang baru.

Bagi pemilik rumah, poin praktisnya sederhana: jangan berasumsi bahwa pembiayaan ulang adalah satu keputusan. Pembiayaan ulang dengan saldo yang sama, pembiayaan ulang ditambah dana renovasi, dan pembiayaan ulang untuk mengkonsolidasikan utang dapat dinilai secara berbeda. Jika Anda membandingkan pilihan, gunakan panduan refix vs refinance vs top-up dan rencana pembiayaan ulang utama kami untuk memisahkan jalur-jalur tersebut.