债务收入比 (DTI)：什么是DTI以及如何衡量？

债务收入比 (DTI) 限制现已成为新西兰抵押贷款格局的一部分。自2024年7月1日起，银行必须在 储备银行[DTI门槛](https://www.rbnz.govt.nz/financial-stability/macroprudential-policy/dti-restrictions) 内运作，这些门槛对您相对于收入可借款的金额设定了“速度限制”。以下是这对 首次购房者 和 投资者 意味着什么。

什么是债务收入比 (DTI)？

您的DTI比率衡量您的总债务相对于您的年度总收入。它通过将您的总债务除以您的税前总收入来计算。例如，如果您的年度总收入为$100,000，您的总债务（包括抵押贷款和其他贷款）为$600,000，那么您的DTI比率为6.0。DTI越高，您的杠杆率越高，银行向您贷款的风险就越大。

新西兰当前的DTI限额

自2024年7月1日起，银行必须在以下门槛内运作：

这些DTI门槛意味着银行通常会将自住房业主的借款限制在其总收入的6倍以内，投资者则限制在其总收入的7倍以内。然而，银行拥有一定额度：他们可以将新增自住房业主贷款的20%放贷给DTI超过6的借款人，并将新增投资者贷款的20%放贷给DTI超过7的借款人。这为银行提供了一些灵活性。

对于一个年收入$150,000的家庭，DTI 6的门槛通常意味着自住购房的最高借款额为$900,000。

DTI如何计算

您的DTI包括所有债务，而不仅仅是新的抵押贷款。总债务包括您正在申请的新抵押贷款、其他房产上的任何现有抵押贷款、个人贷款和汽车贷款、您的学生贷款余额、信用卡额度（是全部额度，而非您实际欠款金额）、透支额度、先买后付债务以及任何其他贷款承诺。

收入包括税前工资和薪金、通常按2年平均计算的自雇收入、通常按总租金的75-80%计算的租金收入、可能会打折的奖金和佣金、投资收入以及NZ Super（新西兰退休金）和其他定期福利。

计算示例：

DTI计算： $1,155,000 ÷ $142,500 = 8.1

这超出了投资者7的门槛，因此银行将需要拒绝或使用他们的例外额度。

DTI规则的豁免情况

有几种类型的贷款可能豁免DTI限制。符合条件的建筑贷款或新建住宅贷款在满足RBNZ标准时，可能不受标准DTI限制，包括建筑贷款以及在完工后6个月内从开发商购买的新建住宅。这可以为部分买家提供更多灵活性，但并不是每个新建住宅或期房购买都自动豁免。了解更多关于 新建抵押贷款 的信息。

由政府支持计划（如 Kāinga Ora 和 First Home Loans）提供的贷款豁免DTI门槛。以相同贷款价值进行再融资也豁免DTI - 如果您在不增加借款的情况下进行再融资，DTI规则不适用。在出售和购买期间的短期过渡性贷款、新建住宅的建筑贷款以及可携性（将现有贷款转移到新房产而不增加债务）均豁免DTI。

DTI与LVR：理解这两种限制

DTI限制与现有的LVR（贷款价值比）限制并行。您需要同时满足这两项条件。截至2025年12月19日，银行的新增自住房业主贷款中，LVR超过80%的部分不得超过25%；而对于投资者，新增贷款中LVR超过70%的部分不得超过10%。

考虑以下情景：您年收入$140,000，想购买$900,000的住房。进行DTI检查时，$720,000的抵押贷款除以$140,000的收入，DTI为5.1，通过了6的门槛。进行LVR检查时，$900,000的房产上$720,000的抵押贷款等于80%的LVR，这也通过了。您只需20%的首付即可满足两项测试。

哪个限制先起作用？

当利率较高时，您的借款通常会受到还款能力（您是否能负担还款）的限制，DTI通常不是首要问题。在7-8%的利率下，大多数人无论如何只能借到其收入的5-5.5倍。

当利率下降时，还款变得更可负担，DTI开始成为主要的制约因素。当利率在5-6%时，即使您能负担更高的还款额，DTI 6的门槛也可能阻止您借入更多。

地区差异也很重要。在英弗卡吉尔和塔拉纳基等房价可负担的地区，平均DTI低于4，DTI限制很少起作用。在奥克兰、惠灵顿和皇后镇等昂贵地区，房价相对于收入较高，DTI限制更有可能限制借款。

如何改善您的DTI

如果您达到了DTI门槛，有几种方法可以改善您的状况。

增加收入

您可以证明加薪或升职，通过让伴侣加入申请来增加第二份收入，在适用的情况下将您购买的房产的租金收入计算在内，并全面记录所有定期收入来源。

减少债务

在申请前偿还现有贷款，关闭未使用的信用卡和透支账户，还清汽车贷款或个人贷款，并清偿先买后付的余额。请记住，即使您不使用信用卡，其信用额度也会计入您的DTI。

考虑新建住宅

符合条件的建筑贷款或新建住宅贷款在满足RBNZ标准时，可能豁免DTI限制。如果您接近门槛，这可能是一条有用的置业途径，但贷款机构政策、负担能力、还款能力、估值和房产资格仍然适用。

增加首付

虽然这不会直接改善您的DTI（因为您相对于收入的借款额度相同），但它会改善您的LVR状况，并为银行批准您的申请提供更大的灵活性。

等待和储蓄

随着时间的推移增加收入，或偿还债务，自然会改善您的DTI。使用我们的 首付储蓄计算器 进行规划。

对不同买家的影响

首次购房者

DTI 6的门槛比2023-2024年利率高峰期时允许的还款能力要宽松。对于大多数有合理首付的首次购房者来说，DTI不是主要制约因素，还款能力才是。然而，在奥克兰购房的夫妇可能会发现DTI限制了他们的选择。一个年收入$200,000的家庭通常将面临$120万借款的DTI门槛（6 x $200,000），这可能低于奥克兰的房价中位数。

房产投资者

投资者DTI 7的限制比自住房业主的门槛要宽松，但投资者通常拥有多套房产。每笔抵押贷款都会增加总债务，迅速推高DTI比率。一个年收入$150,000、拥有两笔现有抵押贷款总计$900,000的投资者，其DTI已达到6。如果没有显著的收入增长或债务减少，增加另一套房产将变得困难。

升级者和第二套房购买者

如果您同时出售和购买，过渡性贷款是豁免的。如果您保留现有房产并购买另一套，两笔抵押贷款都将计入您的DTI。

在限制内运作

DTI限制为抵押贷款资格增加了另一个层面，但它们并非不可逾越。大多数首次购房者不会受到显著影响，因为利率还款能力已经成为主要制约因素。投资者需要更仔细地规划其投资组合增长。符合条件的建筑贷款或新建住宅贷款可能为接近DTI门槛的人提供一条途径，但并不是每个新建住宅都自动适用。减少信用卡和汽车贷款等其他债务可以显著改善您的状况。

在开始寻找房产之前了解您的DTI有助于设定切合实际的期望。使用我们的 借款能力计算器 估算您的能力，然后 咨询抵押贷款顾问 了解您的具体情况。

再融资时的DTI规则

DTI规则在贷款人评估新风险时最为重要。RBNZ解释说，在某些再融资情况下，如果新贷款不超过原始贷款价值，则可以豁免DTI。这与再融资并增加补充贷款、释放房产净值或将债务整合到抵押贷款中大不相同。额外的借款可能会触发新的收入、债务和还款能力检查。

对于房主来说，实际点很简单：不要认为再融资是一个单一的决定。相同余额的再融资、再融资加装修资金以及再融资以整合债务可能会有不同的评估。如果您正在比较选项，请使用我们的 固定利率对比再融资对比补贷指南 和 主要再融资计划 来区分这些途径。