आय-ऋण (DTI) प्रतिबंध अब न्यूजीलैंड के बंधक ऋण परिदृश्य का हिस्सा हैं। 1 जुलाई 2024 से, बैंकों को Reserve Bank [DTI thresholds](https://www.rbnz.govt.nz/financial-stability/macroprudential-policy/dti-restrictions) के भीतर काम करना होगा, जो आपकी आय के सापेक्ष आप कितना उधार ले सकते हैं, उस पर गति सीमा के रूप में कार्य करते हैं। यहाँ इसका मतलब first home buyers और investors के लिए क्या है।
आय-ऋण अनुपात क्या है?
आपका DTI अनुपात आपकी कुल आय के मुकाबले आपके कुल ऋण को मापता है। इसकी गणना आपके कुल ऋण को आपकी कुल सकल (कर-पूर्व) आय से विभाजित करके की जाती है। उदाहरण के लिए, यदि आपकी सकल वार्षिक आय $100,000 है और बंधक और अन्य ऋणों सहित आपका कुल ऋण $600,000 है, तो आपका DTI अनुपात 6.0 है। आपका DTI जितना अधिक होगा, आप उतने ही अधिक लीवरेज्ड होंगे, और बैंक आपको ऋण देने में उतना ही अधिक जोखिम उठाएगा।
न्यूजीलैंड में वर्तमान DTI सीमाएं
1 जुलाई 2024 से, बैंकों को इन सीमाओं के भीतर काम करना होगा:
| उधारकर्ता का प्रकार | DTI सीमा | बैंक को सीमा से ऊपर ऋण देने की अनुमति |
|---|---|---|
| Owner-occupiers | 6 | नए ऋण का 20% |
| Investors | 7 | नए ऋण का 20% |
ये DTI सीमाएं बताती हैं कि बैंक आमतौर पर Owner-occupiers को उनकी सकल आय के 6 गुना से अधिक उधार लेने तक सीमित रखते हैं, और Investors को उनकी सकल आय के 7 गुना से अधिक उधार लेने तक सीमित रखते हैं। हालांकि, बैंकों को एक भत्ता मिलता है: वे अपने नए Owner-occupier ऋण का 20% उन उधारकर्ताओं को दे सकते हैं जिनका DTI 6 से अधिक है, और अपने नए Investor ऋण का 20% उन उधारकर्ताओं को दे सकते हैं जिनका DTI 7 से अधिक है। यह बैंकों को कुछ लचीलापन प्रदान करता है।
$150,000 कमाने वाले परिवार के लिए, DTI 6 सीमा का मतलब आमतौर पर Owner-occupied खरीद के लिए अधिकतम $900,000 का उधार होता है।
DTI की गणना कैसे की जाती है?
आपके DTI में सभी ऋण शामिल होते हैं, न कि केवल नया बंधक। कुल ऋण में वह नया बंधक शामिल है जिसके लिए आप आवेदन कर रहे हैं, अन्य संपत्तियों पर कोई भी मौजूदा बंधक, व्यक्तिगत ऋण और कार ऋण, आपके छात्र ऋण का शेष, क्रेडिट कार्ड सीमाएं (पूरी सीमा, न कि केवल वह जो आप पर बकाया है), ओवरड्राफ्ट सुविधाएं, बाय-नाउ-पे-लेटर ऋण, और कोई अन्य ऋण प्रतिबद्धताएं।
आय में सकल कर-पूर्व वेतन और मजदूरी, आमतौर पर 2 साल से अधिक की औसत स्वरोजगार आय, सकल किराए का आमतौर पर 75-80% पर किराया आय, बोनस और कमीशन जिसमें छूट दी जा सकती है, निवेश आय, और NZ Super तथा अन्य नियमित लाभ शामिल हैं।
उदाहरण गणना:
| आय स्रोत | राशि |
|---|---|
| वेतन | $120,000 |
| किराया आय (75% पर) | $22,500 |
| कुल आय | $142,500 |
| ऋण स्रोत | राशि |
|---|---|
| नया बंधक | $780,000 |
| मौजूदा निवेश बंधक | $350,000 |
| कार ऋण | $15,000 |
| क्रेडिट कार्ड सीमाएं | $10,000 |
| कुल ऋण | $1,155,000 |
DTI गणना: $1,155,000 ÷ $142,500 = 8.1
यह निवेशक की सीमा 7 से अधिक है, इसलिए बैंक को या तो आवेदन अस्वीकार करना होगा या अपनी अपवाद अनुमति का उपयोग करना होगा।
DTI नियमों से छूट
कई प्रकार के ऋण DTI प्रतिबंधों से छूट पा सकते हैं। Qualifying construction या newly built home lending RBNZ criteria पूरा करने पर standard DTI restrictions से बाहर हो सकती है, जिसमें construction loans और completion के 6 महीने के भीतर developer से खरीदे गए newly built homes शामिल हैं। यह कुछ buyers के लिए flexibility बना सकता है, लेकिन यह हर new build या off-the-plans purchase के लिए blanket exemption नहीं है। new build mortgages के बारे में और जानें।
Kāinga Ora और First Home Loans जैसी सरकार-समर्थित योजनाओं के तहत ऋण DTI सीमाओं से मुक्त है। समान ऋण मूल्य पर Refinancing भी छूट प्राप्त है - यदि आप अपना उधार बढ़ाए बिना Refinancing कर रहे हैं, तो DTI नियम लागू नहीं होते हैं। बेचते और खरीदते समय अल्पकालिक bridging finance, नए आवासों के लिए construction loans, और portability (बिना ऋण बढ़ाए अपने मौजूदा ऋण को नई संपत्ति में स्थानांतरित करना) सभी छूट प्राप्त हैं।
DTI बनाम LVR: दोनों सीमाओं को समझना
DTI प्रतिबंध मौजूदा LVR (loan-to-value ratio) सीमाओं के साथ काम करते हैं। आपको दोनों को पूरा करने की आवश्यकता है। 19 दिसंबर 2025 तक, बैंकों के नए Owner-occupier ऋण का 25% से अधिक 80% LVR से ऊपर नहीं हो सकता है, जबकि Investors के लिए, नए ऋण का 10% से अधिक 70% LVR से ऊपर नहीं हो सकता है।
इस परिदृश्य पर विचार करें: आप $140,000 कमाते हैं और $900,000 का घर खरीदना चाहते हैं। DTI जांच के लिए, $720,000 का बंधक $140,000 की आय से विभाजित करने पर 5.1 का DTI देता है, जो 6 की सीमा को पार कर जाता है। LVR जांच के लिए, $900,000 की संपत्ति पर $720,000 का बंधक 80% LVR के बराबर है, जो भी पास हो जाता है। आप 20% जमा के साथ दोनों परीक्षणों को पूरा करेंगे।
कौन सी सीमा पहले प्रभावी होती है?
जब ब्याज दरें अधिक होती हैं, तो आमतौर पर आपका उधार DTI समस्या बनने से पहले सेवा क्षमता (क्या आप पुनर्भुगतान का खर्च उठा सकते हैं) द्वारा सीमित होता है। 7-8% ब्याज दरों पर, अधिकांश लोग वैसे भी अपनी आय का 5-5.5 गुना ही उधार ले सकते हैं।
जब ब्याज दरें गिरती हैं, तो पुनर्भुगतान अधिक किफायती हो जाते हैं और DTI बाध्यकारी बाधा बनने लगता है। 5-6% दरों के साथ, DTI की 6 की सीमा आपको अधिक उधार लेने से रोक सकती है, भले ही आप उच्च पुनर्भुगतान का खर्च उठा सकें।
क्षेत्रीय अंतर भी मायने रखते हैं। Invercargill और Taranaki जैसे किफायती क्षेत्रों में, औसत DTI 4 से कम होते हैं और DTI सीमाएं शायद ही कभी बाध्यकारी होती हैं। Auckland, Wellington और Queenstown जैसे महंगे क्षेत्रों में, घर की कीमतें आय के मुकाबले अधिक होती हैं और DTI सीमाएं उधार को प्रतिबंधित करने की अधिक संभावना रखती हैं।
अपने DTI को कैसे सुधारें?
यदि आप DTI सीमाओं तक पहुँच रहे हैं, तो अपनी स्थिति सुधारने के कई तरीके हैं।
आय बढ़ाएं
आप वेतन वृद्धि या पदोन्नति प्रदर्शित कर सकते हैं, आवेदन में एक साथी को शामिल करके दूसरी आय जोड़ सकते हैं, यदि लागू हो तो आप जिस संपत्ति को खरीद रहे हैं उससे किराया आय शामिल कर सकते हैं, और सभी नियमित आय स्रोतों को व्यापक रूप से दस्तावेजित कर सकते हैं।
ऋण कम करें
आवेदन करने से पहले मौजूदा ऋणों का भुगतान करें, अप्रयुक्त क्रेडिट कार्ड और ओवरड्राफ्ट बंद करें, कार ऋण या व्यक्तिगत ऋण का भुगतान करें, और बाय-नाउ-पे-लेटर शेष राशि साफ़ करें। याद रखें कि क्रेडिट कार्ड सीमाएं आपके DTI में गिनी जाती हैं, भले ही आप उनका उपयोग न करें।
New Builds पर विचार करें
Qualifying construction या newly built home lending RBNZ criteria पूरा करने पर DTI restrictions से exempt हो सकती है। यदि आप threshold के करीब हैं, तो यह ownership का उपयोगी path हो सकता है, लेकिन lender policy, affordability, servicing, valuation, और property eligibility अब भी लागू होते हैं।
अपनी जमा राशि बढ़ाएं
हालांकि यह सीधे आपके DTI में सुधार नहीं करता है क्योंकि आप आय के सापेक्ष वही उधार ले रहे हैं, यह आपकी LVR स्थिति में सुधार करता है और बैंकों को आपके आवेदन को मंजूरी देने में अधिक लचीलापन देता है।
प्रतीक्षा करें और बचाएं
समय के साथ अधिक आय, या ऋण का भुगतान करना, स्वाभाविक रूप से आपके DTI में सुधार करता है। योजना बनाने के लिए हमारे deposit savings calculator का उपयोग करें।
विभिन्न खरीदारों पर प्रभाव
First Home Buyers
6 की DTI सीमाएं 2023-2024 की दर चरम सीमाओं पर ब्याज दरों की तुलना में वैसे भी अधिक उदार हैं। अधिकांश First Home Buyers के लिए उचित जमा के साथ, DTI बाध्यकारी बाधा नहीं है - सामर्थ्य है। हालांकि, Auckland में खरीदने वाले जोड़ों को DTI उनके विकल्पों को सीमित कर सकता है। $200,000 कमाने वाले परिवार को आमतौर पर $1.2 मिलियन उधार ($200,000 x 6) की DTI सीमा का सामना करना पड़ेगा, जो Auckland की औसत कीमत से कम हो सकता है।
Property Investors
Investors के लिए DTI 7 की सीमा Owner-occupier सीमा से कम प्रतिबंधात्मक है, लेकिन Investors के पास आमतौर पर कई संपत्तियां होती हैं जो सभी कुल ऋण में गिनी जाती हैं। $150,000 कमाने वाले एक Investor जिसके पास दो मौजूदा बंधक कुल $900,000 हैं, उसका DTI पहले से ही 6 है, जिससे महत्वपूर्ण आय वृद्धि या ऋण कमी के बिना एक और संपत्ति खरीदना मुश्किल हो जाता है।
Upgraders और Second-Home Buyers
यदि आप एक साथ बेच और खरीद रहे हैं, तो bridging को छूट है। यदि आप अपनी वर्तमान संपत्ति रख रहे हैं और दूसरी खरीद रहे हैं, तो दोनों बंधक आपके DTI में गिने जाएंगे।
सीमाओं के भीतर काम करना
DTI प्रतिबंध बंधक योग्यता में एक और परत जोड़ते हैं, लेकिन वे दुर्गम नहीं हैं। अधिकांश First Home Buyers पर इसका महत्वपूर्ण प्रभाव नहीं पड़ेगा क्योंकि ब्याज दर सेवा क्षमता पहले से ही मुख्य बाधा थी। Investors को अपने पोर्टफोलियो के विकास की अधिक सावधानी से योजना बनाने की आवश्यकता है। Qualifying construction या newly built home lending DTI thresholds के करीब वालों के लिए एक pathway बना सकती है, लेकिन यह हर new build के लिए automatic नहीं है। क्रेडिट कार्ड और कार ऋण जैसे अन्य ऋणों को कम करने से आपकी स्थिति में सार्थक सुधार हो सकता है।
संपत्ति की तलाश शुरू करने से पहले अपने DTI को समझना यथार्थवादी अपेक्षाएं स्थापित करने में मदद करता है। अपनी क्षमता का अनुमान लगाने के लिए हमारे borrowing power calculator का उपयोग करें, फिर अपनी विशिष्ट स्थिति के बारे में talk to a mortgage adviser से बात करें।
जब आप अपना बंधक Refinance करते हैं तो DTI नियम
DTI नियम तब सबसे अधिक मायने रखते हैं जब ऋणदाता नए जोखिम का आकलन कर रहा होता है। RBNZ बताता है कि कुछ refinance स्थितियों को छूट दी जा सकती है जहां नया ऋण मूल ऋण मूल्य से अधिक नहीं होता है। यह refinance करने और top-up जोड़ने, equity जारी करने, या ऋण को बंधक में समेकित करने से बहुत अलग है। अतिरिक्त उधार से नई आय, ऋण और सेवा क्षमता जांच शुरू हो सकती है।
घर के मालिकों के लिए, व्यावहारिक बात सरल है: यह न मानें कि refinance एक ही निर्णय है। एक same-balance refinance, एक refinance प्लस renovation funds, और ऋण को समेकित करने के लिए एक refinance का अलग-अलग आकलन किया जा सकता है। यदि आप विकल्पों की तुलना कर रहे हैं, तो उन मार्गों को अलग करने के लिए हमारे refix vs refinance vs top-up guide और main refinancing plan का उपयोग करें।
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