Ce qu'il Faut Attendre de Votre Gestionnaire Immobilier : Definir les Bonnes Attentes

Vous avez fait vos recherches, passe des entretiens avec des candidats et signe un contrat de gestion. Et maintenant ? Comprendre ce qu'il faut attendre de votre gestionnaire immobilier vous aide a tirer le meilleur parti de la relation et a reperer les problemes tot s'ils surviennent.

Ce guide couvre a quoi ressemble une bonne gestion immobiliere en pratique.

Les Premieres Semaines

Lorsque vous engagez un gestionnaire immobilier pour la premiere fois, attendez-vous a un processus d'integration qui met en place correctement la location.

Si la propriete est vacante, votre gestionnaire devrait l'evaluer, recommander tout travail necessaire avant la mise en location et fournir une estimation locative realiste basee sur les conditions actuelles du marche. Il devrait ensuite faire la publicite de la propriete, conduire les visites, filtrer les candidats et vous presenter des recommandations.

S'il y a un locataire existant, le gestionnaire se presentera, collectera les documents pertinents et prendra en charge la collecte des loyers. Il devrait effectuer une inspection dans les premieres semaines pour etablir une comprehension de base de l'etat de la propriete.

Dans les deux cas, attendez-vous a une communication claire sur les delais et processus pendant cette phase de mise en place.

Communication Reguliere

Une fois que les choses sont en place, la communication s'installe generalement dans un rythme.

Des releves mensuels devraient arriver montrant le loyer percu, les depenses payees et le montant net depose sur votre compte. Les bons gestionnaires les fournissent regulierement a la meme date chaque mois environ.

Les inspections de routine ont lieu generalement tous les trois a quatre mois. Apres chaque inspection, vous devriez recevoir un rapport ecrit decrivant l'etat de la propriete, tout entretien observe et comment le locataire prend soin des lieux. De nombreux gestionnaires incluent des photos avec ces rapports.

Votre gestionnaire devrait vous contacter pour tout probleme significatif au fur et a mesure qu'il survient, pas seulement au moment des rapports. Si un locataire donne son preavis, s'il y a une urgence d'entretien, ou si le loyer prend du retard, vous devriez en etre informe rapidement.

Cependant, ne vous attendez pas a des mises a jour constantes sur chaque petit detail. Les bons gestionnaires gerent les affaires quotidiennes sans vous deranger. C'est pour cela que vous les payez.

Gestion des Locataires

Votre gestionnaire immobilier est le contact principal pour les locataires. Il gere la relation pour que vous n'ayez pas a le faire.

Cela signifie recevoir les demandes d'entretien et coordonner les reparations, effectuer les inspections et traiter toute preoccupation concernant l'entretien de la propriete, gerer la collecte des loyers et suivre les retards de paiement, traiter les demandes de modification ou de renouvellement de bail, et gerer les plaintes ou litiges.

Attendez-vous a ce que votre gestionnaire vous tienne informe des questions importantes concernant les locataires, mais le locataire ne devrait pas avoir vos coordonnees directes et ne devrait pas vous contacter pour les problemes de propriete. Cette frontiere fait partie de ce que la gestion fournit.

Lorsque les locations se terminent, votre gestionnaire gere le processus de sortie, y compris l'inspection finale, les reclamations de caution si necessaire, et la preparation pour une nouvelle mise en location.

Gestion de l'Entretien

L'entretien est l'endroit ou la gestion immobiliere reussit ou echoue souvent. Voici a quoi ressemble une bonne gestion de l'entretien.

Une reconnaissance reactive signifie que les locataires recoivent la confirmation que leur demande a ete recue, generalement dans les 24 heures. Les problemes urgents comme les fuites d'eau ou les pannes de chauffage en hiver devraient etre traites le jour meme.

Un triage approprie signifie que votre gestionnaire evalue l'urgence et oriente les problemes vers des artisans appropries. Tout n'est pas une urgence, mais les vraies urgences recoivent une attention urgente.

La communication avec le proprietaire signifie que vous etes informe de l'entretien significatif avant qu'il ne se produise (sauf les vraies urgences). Votre contrat de gestion devrait specifier un seuil d'approbation au-dessus duquel vous devez etre consulte.

Une main-d'oeuvre de qualite signifie que les reparations sont bien faites du premier coup. Les solutions bon marche qui echouent rapidement coutent plus cher a long terme. Les bons gestionnaires equilibrent cout et qualite.

La documentation signifie que vous pouvez voir ce qui a ete fait, quand et combien cela a coute. Les registres d'entretien devraient vous etre accessibles, idealement via un portail en ligne.

Revisions de Loyer

Votre gestionnaire immobilier devrait surveiller proactivement les loyers du marche et conseiller quand des ajustements sont appropries.

En Nouvelle-Zelande, les loyers ne peuvent etre augmentes qu'une fois tous les douze mois, avec un preavis de 60 jours. Les bons gestionnaires suivent quand les revisions sont dues et fournissent des preuves du marche pour soutenir toute augmentation proposee.

Attendez-vous a ce que votre gestionnaire equilibre la maximisation de votre loyer contre la retention des locataires. Pousser pour des augmentations de loyer au-dessus du marche augmente la rotation des locataires, ce qui coute plus cher qu'un loyer legerement inferieur avec un locataire stable.

Vous prenez la decision finale sur les niveaux de loyer, mais votre gestionnaire devrait fournir des recommandations eclairees.

Rapports Financiers

Au-dela des releves mensuels, attendez-vous a des resumes financiers periodiques qui vous aident a comprendre la performance de votre investissement.

Les resumes annuels sont utiles a des fins fiscales, montrant le loyer total percu, toutes les depenses payees et le revenu net de l'annee. Certains gestionnaires les fournissent automatiquement tandis que d'autres necessitent que vous le demandiez.

Les bons gestionnaires fournissent egalement une analyse sur demande. Ils devraient pouvoir vous dire comment le rendement de votre propriete se compare a des proprietes similaires, si les depenses sont typiques, et ou il pourrait y avoir des opportunites d'ameliorer les rendements.

Ce que Vous ne Devriez PAS Attendre

Definir des attentes realistes signifie aussi comprendre ce que la gestion immobiliere n'inclut pas.

Les gestionnaires immobiliers ne sont pas des conseillers financiers. Ils peuvent vous informer sur les rendements locatifs et les couts d'exploitation, mais ne devraient pas conseiller sur l'achat ou la vente de proprietes, comment structurer vos finances, ou quelle devrait etre votre strategie d'investissement.

Les gestionnaires immobiliers ne sont pas des courtiers en prets. Bien que beaucoup travaillent aux cotes de conseillers hypothecaires et peuvent faire des recommandations, ils n'arrangent pas de financement.

Les gestionnaires immobiliers ne sont pas des avocats. Ils comprennent le droit de la location tel qu'il s'applique a la gestion quotidienne, mais ne peuvent pas fournir de conseils juridiques. Les litiges complexes peuvent necessiter d'engager un avocat separement.

Les gestionnaires immobiliers ne sont pas des constructeurs ou inspecteurs en batiment. Ils peuvent identifier les problemes d'entretien evidents et coordonner les reparations, mais evaluer les problemes structurels ou les defauts majeurs du batiment necessite une expertise specialisee.

Signes d'une Bonne Gestion

Comment savoir si votre gestionnaire immobilier fait du bon travail ? Recherchez ces indicateurs.

Une communication coherente arrive quand attendue. Les releves mensuels arrivent a temps. Les rapports d'inspection suivent les inspections. Vous etes informe des problemes avant qu'ils ne deviennent des crises.

La qualite des locataires est solide. Le loyer arrive de maniere fiable. La propriete est bien entretenue entre les inspections. La rotation est gerable.

Les problemes sont resolus. Quand des problemes surviennent, votre gestionnaire les gere avec competence. Il connait la loi, documente correctement et obtient des resultats raisonnables.

Il est proactif. Les bons gestionnaires ne reagissent pas seulement aux problemes. Ils anticipent les problemes, suggerent des ameliorations et vous tiennent informe des changements du marche.

Signes de Problemes

Surveillez ces signes d'alerte indiquant que votre relation de gestion necessite attention.

Une communication incoherente signifie que les releves sont en retard, vous les poursuivez pour les rapports d'inspection, ou vous apprenez les problemes apres coup.

Des vacances ou une rotation inexpliquees suggerent des problemes avec la selection des locataires, la tarification des loyers ou la presentation de la propriete.

Des problemes d'entretien croissants indiquent que les inspections ne sont pas approfondies ou que l'entretien est reporte de maniere inappropriee.

Des reponses defensives lorsque vous posez des questions suggerent un gestionnaire qui n'a pas confiance en son travail ou qui a quelque chose a cacher.

Des problemes au tribunal signifient des demandes contre votre propriete, ou des resultats qui favorisent les locataires alors qu'ils ne le devraient pas, ce qui suggere une documentation ou des connaissances juridiques inadequates.

Gerer la Relation

Votre gestionnaire immobilier travaille pour vous, mais les meilleures relations sont collaboratives.

Repondez rapidement quand ils ont besoin de decisions. L'approbation retardee pour l'entretien ou les candidatures de locataires peut vous couter de l'argent par une vacance prolongee ou des problemes qui s'aggravent.

Soyez clair sur vos priorites. Privilegiez-vous la maximisation du loyer, la minimisation de la vacance, ou les relations a long terme avec les locataires ? Votre gestionnaire peut mieux vous servir quand il comprend ce qui compte pour vous.

Donnez des retours quand c'est approprie. Si la communication manque ou si les decisions semblent erronees, dites quelque chose tot plutot que de laisser la frustration s'accumuler.

Revoyez la relation periodiquement. Meme si les choses vont bien, une revision annuelle assure que l'arrangement convient toujours aux deux parties. Discutez de tout changement de frais, ajustements de service ou preoccupations.

Quand Ca ne Fonctionne Pas

Si vous etes constamment mecontent de votre gestionnaire immobilier, abordez-le directement.

Commencez par une conversation specifique sur ce qui ne fonctionne pas et ce que vous avez besoin de changer. Donnez-lui l'opportunite de s'ameliorer.

Si les problemes persistent, considerez si le probleme vient du gestionnaire individuel ou de l'entreprise. Parfois un gestionnaire different dans la meme entreprise peut fournir un meilleur service.

Si des problemes fondamentaux demeurent, exercez vos droits de resiliation. Revoyez votre accord pour les delais de preavis et les exigences de transition. Un transfert bien gere protege vos interets pendant le changement.

La gestion immobiliere est une relation. Comme toute relation, elle fonctionne mieux quand les attentes sont claires, la communication est ouverte et les deux parties sont investies dans le succes.