एक सुचारु मॉर्गेज अनुमोदन और एक तनावपूर्ण अस्वीकृत आवेदन के बीच का अंतर अक्सर तैयारी पर निर्भर करता है। कई पहली बार घर खरीदने वाले केवल अपनी जमा राशि बचाने पर ध्यान केंद्रित करते हैं, लेकिन आवेदन के समय उन्हें पता चलता है कि अन्य कारक उन्हें रोक रहे हैं। चाहे आप छह महीने में या पांच साल में खरीदने की योजना बना रहे हों, ये कदम समय आने पर आपको सबसे मजबूत संभावित आवेदन के लिए तैयार करेंगे।
बैंक कई प्रमुख कारकों के आधार पर मॉर्गेज आवेदनों का मूल्यांकन करते हैं: आपकी जमा राशि, आपकी आय, आपके खर्च और आपका क्रेडिट इतिहास। इनमें से प्रत्येक क्षेत्र अग्रिम तैयारी से लाभान्वित होता है, और यदि समस्याएं मौजूद हों तो कुछ को संबोधित करने में काफी समय लगता है। जल्दी शुरुआत करने से आपको समस्याओं को ठीक करने का अवसर मिलता है, बजाय इसके कि आप उन्हें सबसे खराब संभव समय पर खोजें।
अपनी क्रेडिट रिपोर्ट को समझना
आपकी क्रेडिट रिपोर्ट आपके वित्तीय इतिहास का एक विस्तृत रिकॉर्ड है जिसका उपयोग ऋणदाता जोखिम का आकलन करने के लिए करते हैं। इसमें आपके द्वारा रखे गए प्रत्येक क्रेडिट खाते, आपके द्वारा चूके गए प्रत्येक भुगतान और हर बार जब किसी ने आपकी क्रेडिट जांच की है, के बारे में जानकारी होती है। आपकी क्रेडिट रिपोर्ट पर छोटे-मोटे मुद्दे भी मॉर्गेज आवेदनों के दौरान चिंताएं बढ़ा सकते हैं।
अधिकांश न्यूजीलैंडवासियों ने कभी अपनी क्रेडिट रिपोर्ट नहीं देखी है, और कई लोग जो पाते हैं उससे हैरान होते हैं। सालों पहले का एक भूला हुआ बकाया फोन बिल, एक क्रेडिट कार्ड जिसे आपने रद्द कर दिया था, या यहां तक कि किसी और का कर्ज गलती से आपके नाम पर सूचीबद्ध होना, ये सभी आपकी रिपोर्ट पर दिखाई दे सकते हैं। ये मुद्दे अपने आप हल नहीं होते हैं, और ऋणदाता उन्हें देखेंगे चाहे आप उनसे अवगत हों या नहीं।
न्यूजीलैंड में तीन मुख्य क्रेडिट रिपोर्टिंग एजेंसियां हैं: Equifax, Centrix, और illion। प्रत्येक अलग-अलग रिकॉर्ड रखता है, और ऋणदाता उनमें से किसी एक या सभी की जांच कर सकते हैं। प्रत्येक एजेंसी से अपनी रिपोर्ट प्राप्त करना निःशुल्क है और इसमें ऑनलाइन केवल कुछ मिनट लगते हैं। Equifax mycreditfile.co.nz के माध्यम से रिपोर्ट प्रदान करता है, Centrix centrix.co.nz के माध्यम से, और illion checkyourcredit.co.nz के माध्यम से।
मॉर्गेज के लिए आवेदन करने से तीन से चार महीने पहले अपनी क्रेडिट रिपोर्ट की जांच करने की सलाह दी जाती है। यह किसी भी त्रुटि की पहचान करने और उस पर विवाद करने, बकाया ऋणों का निपटान करने, या बस यह समझने के लिए समय देता है कि आपका वित्तीय इतिहास ऋणदाताओं को कैसा दिखता है। यदि आपको महत्वपूर्ण समस्याएं मिलती हैं, तो आवेदन करने से पहले उन्हें संबोधित करने के लिए आपको अधिक समय की आवश्यकता हो सकती है।
क्रेडिट रिपोर्ट पर दिखाई देने वाली सामान्य समस्याओं में पुराने बकाया उपयोगिता बिल, बाय-नाउ-पे-लेटर सेवाओं पर देर से भुगतान, क्रेडिट कार्ड बैलेंस जो उपयोग न होने पर भी खुले रहते हैं, और कई ऋणदाताओं से पूछताछ शामिल है जो यह सुझाव देती है कि आप हताशा में क्रेडिट की तलाश कर रहे थे। इनमें से प्रत्येक को संबोधित किया जा सकता है, लेकिन समाधान में समय लगता है।
अपने KiwiSaver योगदान को अधिकतम करना
KiwiSaver न्यूजीलैंड में पहली बार घर खरीदने वालों के लिए उपलब्ध सबसे शक्तिशाली उपकरणों में से एक का प्रतिनिधित्व करता है। तीन साल के योगदान के बाद, अधिकांश सदस्य अपनी लगभग पूरी शेष राशि को पहले घर की जमा राशि के लिए निकाल सकते हैं। किसी ऐसे व्यक्ति के लिए जिसने अपना करियर शुरू करने के बाद से KiwiSaver में रहा है, यह हजारों डॉलर का प्रतिनिधित्व कर सकता है।
मानक निकासी नियम आपको अपनी पूरी KiwiSaver शेष राशि में से $1,000 घटाकर निकालने की अनुमति देते हैं, जो खाते में रहना चाहिए। इसमें आपके अपने योगदान, आपके नियोक्ता के योगदान और सदस्य कर क्रेडिट सहित सरकारी योगदान शामिल हैं। एक विशिष्ट पहली बार घर खरीदने वाले के लिए, यह निकासी जमा राशि को काफी बढ़ा देती है।
अपनी पात्रता और वर्तमान शेष राशि की पुष्टि करने के लिए, www.ird.govt.nz पर अपने MyIR खाते में लॉग इन करें। सिस्टम आपकी कुल शेष राशि और यह दिखाएगा कि क्या आपने तीन साल की सदस्यता आवश्यकता पूरी कर ली है। यदि आप तीन साल के करीब हैं लेकिन अभी तक वहां नहीं पहुंचे हैं, तो इस मील के पत्थर के बाद अपनी घर खरीद का समय निर्धारित करने से आपकी जमा राशि में काफी वृद्धि हो सकती है।
अपनी योगदान दर बढ़ाने से अब आपके KiwiSaver बैलेंस की वृद्धि तेज होती है। यदि आप वर्तमान में 3.5% डिफ़ॉल्ट दर पर योगदान कर रहे हैं, तो 4%, 6%, 8%, या यहां तक कि 10% पर जाने से सीधे आपकी भविष्य की जमा राशि में वृद्धि होती है। आपका नियोक्ता 1 अप्रैल 2026 से कम से कम 3.5% का योगदान करता है, ESCT से पहले, आपकी दर की परवाह किए बिना, और यदि आप प्रति वर्ष कम से कम $1,042.86 का योगदान करते हैं और $180,000 से कम कमाते हैं तो $260.72 का वार्षिक सरकारी योगदान उपलब्ध है।
अपनी आय स्थिति को मजबूत करना
आय सीधे उधार लेने की क्षमता निर्धारित करती है। बैंक आपकी चुकौती सेवा करने की क्षमता के आधार पर गणना करते हैं कि आप कितना उधार ले सकते हैं, और यह गणना आय परिवर्तनों के प्रति अत्यधिक संवेदनशील है। यहां तक कि मामूली आय वृद्धि भी आपकी उधार लेने की शक्ति को काफी बढ़ा सकती है।
वर्तमान मूल्यांकन दरों पर लगभग 7.5% पर, वार्षिक आय में अतिरिक्त $3,000 आपकी उधार लेने की क्षमता को $40,000 से $50,000 तक बढ़ा सकता है। कई खरीदारों के लिए, यह अंतर निर्धारित करता है कि वे जिस संपत्ति को चाहते हैं वह पहुंच के भीतर आती है या सस्ती नहीं रहती है।
यदि वेतन वृद्धि या पदोन्नति संभव है, तो मॉर्गेज के लिए आवेदन करने से पहले इसका पीछा करने का समय है। बैंकों को आपकी आय के प्रमाण की आवश्यकता होती है, और वे स्थिरता देखना चाहते हैं। आवेदन से पहले दो या तीन वेतन पर्ची में परिलक्षित वेतन वृद्धि भविष्य की कमाई के मौखिक वादे से अधिक महत्व रखती है।
परिवर्तनीय आय स्रोतों वाले लोगों के लिए, बैंक आमतौर पर उस आय को अपनी गणना में शामिल करने से पहले छह महीने के लगातार इतिहास की आवश्यकता होती है। इसमें कमीशन, बोनस, ओवरटाइम और स्वरोजगार आय शामिल है। यदि आप इनमें से किसी पर भी निर्भर करते हैं, तो सुनिश्चित करें कि आपके आवेदन का समर्थन करने के लिए आपके पास प्रलेखित इतिहास है।
साइड इनकम और किराये की आय भी आपकी उधार लेने की शक्ति को बढ़ा सकती है, लेकिन फिर से, प्रलेखित इतिहास मायने रखता है। आपके मॉर्गेज आवेदन से तीन महीने पहले एक साइड बिजनेस शुरू करने से मदद नहीं मिलेगी, क्योंकि बैंक इसकी स्थिरता को सत्यापित नहीं कर सकते हैं। हालांकि, एक साल या उससे पहले स्थापित साइड इनकम लगातार कमाई के साथ एक सार्थक अंतर ला सकती है।
अपने खर्चों और ऋण को कम करना
जबकि आय यह निर्धारित करती है कि आप संभावित रूप से कितना उधार ले सकते हैं, आपके खर्च और मौजूदा ऋण उस आंकड़े को कम करते हैं। बैंक आपकी अप्रतिबद्ध मासिक आय का आकलन करते हैं, जो रहने की लागत और ऋण चुकौती के बाद शेष रहता है।
क्रेडिट कार्ड पर विशेष ध्यान देने की आवश्यकता है। बैंक आपकी क्रेडिट सीमा का आकलन करते हैं, न कि आपकी वास्तविक शेष राशि का। एक $20,000 क्रेडिट सीमा वाला कार्ड जिसे आप कभी उपयोग नहीं करते हैं, फिर भी आपकी उधार लेने की क्षमता के खिलाफ गिना जाता है जैसे कि आप पूरी राशि के ऋणी थे। मॉर्गेज के लिए आवेदन करने से पहले अप्रयुक्त क्रेडिट सीमाओं को कम करना आपकी उधार लेने की स्थिति में सुधार करने के सबसे तेज़ तरीकों में से एक है।
Afterpay और Laybuy जैसी बाय-नाउ-पे-लेटर सेवाएं भी मॉर्गेज आवेदनों को प्रभावित करती हैं। इन सेवाओं का नियमित उपयोग ऋणदाताओं को यह सुझाव देता है कि आपको नकदी प्रवाह का प्रबंधन करने में कठिनाई होती है। कई मॉर्गेज सलाहकार आवेदन से पहले के महीनों में इन सेवाओं से पूरी तरह बचने की सलाह देते हैं।
कार ऋण, व्यक्तिगत ऋण और हायर परचेज समझौते सभी उधार लेने की क्षमता को कम करते हैं। यदि आप घर खरीदने से पहले बड़ी खरीदारी पर विचार कर रहे हैं, तो यह समझना आवश्यक है कि वे आपकी मॉर्गेज स्थिति को कैसे प्रभावित करते हैं। कभी-कभी बड़ी खरीदारी के लिए निपटान के बाद तक इंतजार करना उन्हें पहले से वित्तपोषित करने की तुलना में अधिक समझ में आता है।
आपके रहने के खर्च भी मायने रखते हैं। बैंक आपके बैंक विवरणों की समीक्षा करेंगे और आकलन करेंगे कि आपके घोषित खर्च आपके वास्तविक खर्च से मेल खाते हैं या नहीं। यदि आप मामूली किराने के खर्च का दावा करते हैं लेकिन आपके बैंक विवरण में व्यापक भोजन और खाद्य वितरण दिखाया गया है, तो ऋणदाता अपनी गणना में उच्च वास्तविक आंकड़े का उपयोग करेंगे।
एक गृहस्वामी की तरह रहना
शायद सबसे महत्वपूर्ण तैयारी मनोवैज्ञानिक और व्यवहारिक है। किराए से स्वामित्व में संक्रमण वित्तीय जिम्मेदारियां लाता है जिन्हें कई खरीदार कम आंकते हैं। खरीदने से पहले गृहस्वामी की वित्तीय आदतों का अभ्यास करना वह अनुशासन बनाता है जो आपके पूरे मॉर्गेज के दौरान आपकी सेवा करेगा।
संपत्ति से संबंधित खर्चों के लिए बजट बनाकर शुरुआत करें। मॉर्गेज भुगतान के अलावा, गृहस्वामी दरें, बीमा, रखरखाव और अप्रत्याशित मरम्मत का भुगतान करते हैं। इन श्रेणियों के लिए हर महीने पैसे अलग रखना आपको यह समझने में मदद करता है कि क्या आप वास्तव में घर के स्वामित्व का खर्च उठा सकते हैं और ऋणदाताओं को यह प्रदर्शित करता है कि आपने पूरी तस्वीर पर विचार किया है।
लगातार बचत पैटर्न स्थापित करें। बैंक इस बात का प्रमाण चाहते हैं कि आप नियमित रूप से बचत कर सकते हैं, न कि केवल कभी-कभी। प्रत्येक वेतन दिवस पर एक समर्पित बचत खाते में स्वचालित स्थानान्तरण प्रलेखित इतिहास बनाते हैं जो आवेदनों को मजबूत करता है। राशि की तुलना में निरंतरता अधिक मायने रखती है।
आवेदन करने से कम से कम तीन महीने पहले अपने खर्च को ध्यान से ट्रैक करें। PocketSmith जैसे बजटिंग ऐप यह पहचानने में मदद कर सकते हैं कि आपका पैसा वास्तव में कहां जाता है बनाम आप कहां सोचते हैं कि यह जाता है। यह अभ्यास अक्सर खर्चों में कटौती करने और अपनी जमा राशि की ओर धन को पुनर्निर्देशित करने के अवसर प्रकट करता है।
अंत में, अपनी तैयारी अवधि के दौरान नए ऋण से बचें। प्रत्येक नई क्रेडिट पूछताछ आपकी क्रेडिट रिपोर्ट पर दिखाई देती है, और कई हालिया पूछताछ वित्तीय तनाव का सुझाव देती हैं। भले ही आपको नए क्रेडिट के लिए मंजूरी मिल जाए, अतिरिक्त ऋण लेने से आपकी मॉर्गेज उधार लेने की क्षमता कम हो जाती है।
प्रारंभिक तैयारी का लाभ
मॉर्गेज की तैयारी कुछ ऐसा नहीं है जो संपत्ति खोजने से कुछ हफ्ते पहले होता है। सबसे मजबूत आवेदक महीनों या यहां तक कि सालों से तैयारी कर रहे हैं, क्रेडिट इतिहास, बचत पैटर्न और वित्तीय अनुशासन का निर्माण कर रहे हैं जिसे बैंक देखना चाहते हैं।
जल्दी शुरुआत करने से आपको अप्रिय आश्चर्य से भी बचाता है। क्रेडिट रिपोर्ट त्रुटि का पता लगाना जब आपके पास इसे ठीक करने के लिए तीन महीने हों, तो उसी त्रुटि का पता लगाने से बहुत अलग है जब आपकी खरीद वित्त अनुमोदन पर सशर्त हो। तैयारी आपको ऐसे विकल्प देती है जो अंतिम मिनट की हड़बड़ी प्रदान नहीं कर सकती।
चाहे आप अगले साल या पांच साल में खरीद रहे हों, जो आदतें आप अभी बनाते हैं, वे आपके पूरे घर के स्वामित्व यात्रा में आपकी सेवा करेंगी। मॉर्गेज आवेदन सिर्फ शुरुआत है, और वही अनुशासन जो आपको मंजूरी दिलाता है, आपको आने वाले दशकों तक अपनी संपत्ति का सफलतापूर्वक प्रबंधन करने में मदद करेगा।
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