如何为新西兰的房贷申请做准备

顺利的房贷批准和令人沮丧的被拒申请之间的区别往往取决于准备工作。许多首次购房者只专注于存首付，却在申请时才发现其他因素阻碍了他们。无论您计划在六个月还是五年后购买，这些步骤将使您在时机成熟时处于最有利的申请位置。

银行根据几个关键因素评估房贷申请：您的首付、收入、支出和信用记录。这些领域中的每一个都受益于提前准备，如果存在问题，有些需要相当长的时间来解决。尽早开始让您有时间修复问题，而不是在最糟糕的时刻发现它们。

了解您的信用报告

您的信用报告是贷款机构用来评估风险的详细财务历史记录。它包含您持有的每个信用账户、您错过的每笔付款以及每次有人检查您信用的信息。即使信用报告上的小问题也可能在房贷申请中引起担忧。

大多数新西兰人从未看过自己的信用报告，许多人对他们发现的内容感到惊讶。多年前被遗忘的逾期电话账单、您以为已经取消的信用卡，甚至错误列在您名下的他人债务都可能出现在您的报告中。这些问题不会自行解决，无论您是否知道，贷款机构都会看到它们。

新西兰有三个主要的信用报告机构：Equifax、Centrix和illion。每个机构维护单独的记录，贷款机构可能会检查其中任何一个或全部。从每个机构获取报告是免费的，在线只需几分钟。Equifax通过mycreditfile.co.nz提供报告，Centrix通过centrix.co.nz，illion通过checkyourcredit.co.nz。

建议在申请房贷前三到四个月检查您的信用报告。这样有时间识别和争议任何错误、清偿未偿债务，或只是了解您的财务历史在贷款机构眼中是什么样子。如果您发现重大问题，可能需要更长时间来解决才能申请。

信用报告上常见的问题包括旧的未付公用事业账单、先买后付服务的逾期付款、即使未使用也保持开放的信用卡余额，以及来自多个贷款机构的查询（表明您一直在拼命四处寻找信用）。这些问题都可以解决，但解决方案需要时间。

最大化您的KiwiSaver贡献

KiwiSaver是新西兰首次购房者可用的最强大工具之一。在贡献三年后，大多数会员可以提取几乎全部余额用于首套房首付。对于从职业生涯开始就加入KiwiSaver的人来说，这可能代表数万纽币。

标准提取规则允许您提取全部KiwiSaver余额减去$1,000，这$1,000必须留在账户中。这包括您自己的贡献、雇主贡献和政府贡献（包括会员税收抵免）。对于典型的首次购房者，这笔提取显著增加了首付资金。

要确认您的资格和当前余额，请登录www.ird.govt.nz的MyIR账户。系统会显示您的总余额以及您是否满足三年会员要求。如果您接近三年但还没到，将购房时间安排在这个里程碑之后可能会大大增加您的首付。

现在增加您的贡献率可以加速KiwiSaver余额增长。如果您目前贡献3%，提高到4%、6%、8%甚至10%会直接增加您未来的首付。无论您的贡献率如何，雇主继续至少匹配3%（从2026年4月起增加到3.5%），如果您每年贡献至少$1,042.86且收入低于$180,000，政府每年贡献$260.72。

加强您的收入状况

收入直接决定借贷能力。银行根据您偿还贷款的能力计算您可以借多少，这个计算对收入变化非常敏感。即使是适度的收入增加也可以大大扩展您的借贷能力。

按目前约7.5%的评估利率，年收入增加$3,000可能会使您的借贷能力增加$40,000到$50,000。对于许多买家来说，这个差异决定了他们想要的房产是否在可负担范围内。

如果有可能加薪或晋升，追求它的时机是在申请房贷之前。银行需要收入证明，他们希望看到稳定性。在申请前反映在两三张工资单上的加薪比口头承诺的未来收入更有分量。

对于收入来源不固定的人，银行通常要求六个月的一致历史记录才会将该收入纳入计算。这包括佣金、奖金、加班和自雇收入。如果您依赖其中任何一种，请确保您有记录的历史来支持您的申请。

副业收入和租金收入也可以提高您的借贷能力，但同样，记录的历史很重要。在房贷申请前三个月开始副业不会有帮助，因为银行无法验证其可持续性。然而，一年或更长时间前建立的、收入稳定的副业可以产生有意义的影响。

减少支出和债务

虽然收入决定您可能借多少，但您的支出和现有债务会减少这个数字。银行评估您的未承诺月收入，即扣除生活费用和债务还款后的剩余。

信用卡值得特别注意。银行评估的是您的信用额度，而不是实际余额。从未使用的$20,000信用卡额度仍然像您欠了全额一样计入您的借贷能力。在申请房贷之前降低未使用的信用额度是改善借贷状况最快的方法之一。

先买后付服务如Afterpay和Laybuy也会影响房贷申请。经常使用这些服务向贷款机构表明您难以管理现金流。许多房贷顾问建议在申请前几个月完全避免这些服务。

车贷、个人贷款和分期付款协议都会降低借贷能力。如果您在买房前考虑大额购买，了解它们如何影响您的房贷状况至关重要。有时在交割后再进行大额购买比事先融资更有意义。

您的生活费用也很重要。银行会审查您的银行对账单，评估您申报的支出是否与实际消费匹配。如果您声称杂货支出适中，但银行对账单显示大量外出就餐和外卖，贷款机构会使用较高的实际数字进行计算。

像房主一样生活

也许最重要的准备是心理和行为上的。从租房到拥有房产的转变带来的财务责任是许多买家低估的。在购买前练习房主的财务习惯可以建立在整个房贷期间都将服务于您的纪律。

首先为房产相关费用做预算。除了房贷还款外，房主还要支付市政费、保险、维护和意外维修费用。每月为这些类别留出资金有助于您了解是否真的能负担得起房产所有权，并向贷款机构证明您已考虑了全局。

建立一致的储蓄模式。银行希望看到您可以定期储蓄的证据，而不仅仅是偶尔。每个发薪日自动转账到专用储蓄账户创建了加强申请的记录历史。金额不如一致性重要。

在申请前至少三个月仔细跟踪您的支出。像PocketSmith这样的预算应用程序可以帮助确定您的钱实际去了哪里，而不是您认为它去了哪里。这个练习通常会发现削减开支和将资金重新导向首付的机会。

最后，在准备期间避免新债务。每次新的信用查询都会出现在您的信用报告上，多次近期查询表明财务压力。即使您获得新信用的批准，承担额外债务也会降低您的房贷借贷能力。

早期准备的优势

房贷准备不是在您找到房产前几周发生的事情。最强的申请人已经准备了几个月甚至几年，建立了银行希望看到的信用历史、储蓄模式和财务纪律。

尽早开始还可以保护您免受讨厌的惊喜。当您有三个月时间修复信用报告错误与当您的购买取决于融资批准时发现同样的错误是完全不同的。准备工作提供了最后时刻的慌乱无法提供的选择。

无论您是明年还是五年后购买，您现在建立的习惯将在整个房产所有权过程中为您服务。房贷申请只是开始，同样的纪律将帮助您在未来几十年成功管理您的房产。