ConstructionFirst Home Buyer

KPR Konstruksi – Kontrak Turn-Key vs Progress Payment

4 March 2025-7 min read-By Jarrod Kirkland

Read in:English 中文 Bahasa Indonesia Filipino Français हिन्दी

KPR Konstruksi – Kontrak Turn-Key vs Progress Payment

Key Takeaways

1Turn-key menawarkan kesederhanaan dan kepastian biaya tanpa pembayaran KPR sampai settlement.
2Progress payment memberikan keamanan pembiayaan sejak hari pertama dan sering biaya sedikit lebih rendah.
3Bank lebih menyukai struktur progress payment, menawarkan fleksibilitas lebih besar.
4Selalu minta pengacara mereview kontrak konstruksi terlepas dari reputasi pembangun.

Membangun rumah baru memberikan peluang menarik dengan pembiayaan yang berpotensi lebih fleksibel daripada pembelian properti yang sudah ada. Berikut adalah dua struktur kontrak utama.

Membangun rumah baru memberikan peluang menarik dengan pembiayaan yang berpotensi lebih fleksibel daripada pembelian properti yang sudah ada. Reserve Bank of New Zealand telah mendorong pembangunan baru melalui panduan pinjaman yang dapat disesuaikan. Sebelum konstruksi dimulai, pembeli rumah harus memilih antara dua struktur kontrak utama.

Kontrak Konstruksi Turn-Key

Pengaturan turn-key berarti rumah yang selesai siap untuk ditempati. Pembeli biasanya membayar 10% di muka dengan sisa 90% jatuh tempo saat penyelesaian dan penerimaan Code of Compliance Certificate.

Keuntungan:

•Struktur pembayaran sederhana tanpa bunga selama konstruksi
•Kepastian biaya sejak awal
•Tidak ada pembayaran KPR sampai settlement

Kerugian:

•Umumnya lebih mahal dari alternatif progress payment
•Risiko lebih tinggi jika konstruksi melampaui periode validitas pra-persetujuan (biasanya 6-12 bulan)
•Memerlukan aplikasi ulang untuk pembiayaan jika timeline meleset

Pertimbangan kritis: selalu pastikan deposit Anda ditahan dalam trust oleh pengacara Anda untuk melindungi dana jika pembangun menghadapi kesulitan finansial.

Kontrak Konstruksi Progress Payment

Di bawah model ini, pembayaran terjadi secara bertahap saat milestone konstruksi tercapai - pembelian tanah, penyelesaian fondasi, rangka, atap, dan seterusnya.

Keuntungan:

•Pembiayaan diamankan sejak hari pertama, menghilangkan kekhawatiran aplikasi ulang
•Sering sedikit lebih murah dari pengaturan turn-key
•Bank lebih menyukai struktur ini, menawarkan fleksibilitas lebih besar

Kerugian:

•Persyaratan administrasi yang meningkat
•Pembayaran KPR meningkat secara bertahap sepanjang konstruksi
•Manajemen arus kas yang lebih ketat diperlukan

Practical Completion vs Code of Compliance

Beberapa kontrak membedakan antara "practical completion" (ketika pembangun menganggap pekerjaan selesai) dan penerbitan CCC (persetujuan dewan). Pembangun lebih suka pembayaran saat practical completion untuk mempertahankan arus kas, sementara bank biasanya memerlukan CCC sebelum melepaskan dana akhir untuk memastikan properti memenuhi persyaratan keamanan.

Pentingnya Review Hukum

Kontrak konstruksi memerlukan review pengacara terlepas dari reputasi pembangun. Pengacara mengidentifikasi klausul yang mempengaruhi waktu pembayaran dan mengidentifikasi biaya yang dikecualikan untuk jalan masuk, pagar, dan persiapan lokasi yang dapat mengejutkan pembeli.

Memilih Opsi yang Tepat

Kontrak turn-key cocok untuk pembeli yang memprioritaskan kesederhanaan dan prediktabilitas. Kontrak progress payment menawarkan fleksibilitas dan sering membuka pinjaman yang tidak tersedia untuk pembangunan turn-key. Keadaan individu, ukuran deposit, dan kapasitas pinjaman harus memandu keputusan.

Need Help With Your Mortgage?

Our expert advisers are here to guide you through every step of your mortgage journey. Get in touch for a free, no-obligation consultation.

Talk to an Adviser

Frequently Asked Questions

Apa itu kontrak konstruksi turn-key?

Kontrak turn-key berarti rumah yang selesai siap untuk ditempati ketika Anda menerima kunci. Pembeli biasanya membayar 10% di muka dengan sisa 90% jatuh tempo saat penyelesaian dan penerimaan Code of Compliance Certificate. Anda tidak membayar bunga selama periode konstruksi.

Apa itu kontrak konstruksi progress payment?

Di bawah model progress payment, pembayaran terjadi secara bertahap saat milestone konstruksi tercapai seperti pembelian tanah, penyelesaian fondasi, rangka, atap, dan penyelesaian akhir. KPR Anda dicairkan secara progresif dan Anda membayar bunga atas jumlah yang sudah dilepaskan.

Jenis kontrak mana yang lebih murah?

Kontrak progress payment sering sedikit lebih murah dari pengaturan turn-key karena pembangun tidak perlu membiayai biaya konstruksi sendiri. Namun, turn-key menawarkan struktur pembayaran lebih sederhana tanpa bunga yang dibebankan selama konstruksi.

Apa yang terjadi jika pembangun masuk likuidasi di tengah pembangunan?

Dengan kontrak turn-key, deposit Anda berisiko jika pembangun gagal sebelum penyelesaian. Dengan struktur progress payment, Anda hanya membayar untuk pekerjaan yang diselesaikan dan memiliki KPR terdaftar yang memberikan keamanan. Review hukum terhadap sunset clause dan garansi sangat penting untuk kedua jenis kontrak.

Apakah bank lebih menyukai kontrak turn-key atau progress payment?

Bank umumnya lebih menyukai kontrak progress payment karena mereka dapat mendaftarkan KPR sejak hari pertama, memberikan keamanan sepanjang konstruksi. Beberapa pemberi pinjaman lebih membatasi pembiayaan turn-key, terutama untuk pembelian off-the-plan di mana konstruksi belum dimulai.

Deposit apa yang saya butuhkan untuk pembangunan baru?

Pembangunan baru mendapat manfaat dari pembatasan LVR yang dilonggarkan yang memungkinkan pembelian dengan deposit serendah 10% dibandingkan standar 20% untuk properti yang sudah ada. Pembeli rumah pertama juga dapat mengakses skema First Home Loan dan penarikan KiwiSaver mereka untuk mendanai deposit.

Bagaimana sunset clause bekerja dalam kontrak konstruksi?

Sunset clause menetapkan tenggat waktu dimana konstruksi harus diselesaikan. Jika pembangun gagal menyerahkan pada tanggal ini, pembeli biasanya dapat mundur dengan deposit mereka dikembalikan. Tinjau klausul-klausul ini dengan cermat dengan pengacara Anda karena beberapa menguntungkan pembangun daripada pembeli.

Haruskah saya mendapatkan nasihat hukum sebelum menandatangani kontrak konstruksi?

Tentu saja. Kontrak konstruksi adalah dokumen kompleks terlepas dari reputasi pembangun. Pengacara dapat mengidentifikasi klausul berisiko, menegosiasikan syarat lebih baik, menjelaskan kewajiban dan hak Anda, dan memastikan sunset clause dan garansi melindungi Anda dengan memadai.

Disclaimer

The information on this website is for general guidance only and does not constitute financial or investment advice. Always do your own research and seek personalised advice from a qualified financial adviser or mortgage adviser before making financial decisions. All investments carry risk and past performance is not indicative of future results.