Kontrak Harga Tetap vs Cost-Plus: Penjelasan Lengkap

Kontrak yang Anda tanda tangani dengan pembangun Anda secara fundamental membentuk pengalaman konstruksi Anda. Kontrak harga tetap dan cost-plus mewakili dua pendekatan berbeda dengan alokasi risiko, kepastian biaya, dan persyaratan manajemen yang berbeda. Memahami perbedaan ini sebelum menandatangani melindungi kepentingan Anda.

Sebagian besar pembangunan perumahan di Selandia Baru menggunakan kontrak harga tetap. Namun, pengaturan cost-plus cocok untuk situasi tertentu, dan memahami kapan masing-masing berlaku membantu Anda membuat keputusan yang tepat.

Kontrak Harga Tetap

Kontrak harga tetap menentukan total biaya untuk pekerjaan yang ditentukan. Pembangun berkomitmen untuk menyelesaikan pekerjaan yang ditentukan untuk harga yang disepakati tanpa memandang biaya aktual mereka. Jika biaya mereka melebihi penawaran, mereka menanggung kerugian.

Pengaturan ini memberikan kepastian bagi pembeli. Anda mengetahui biaya konstruksi Anda sebelum memulai, yang membantu dengan anggaran dan pengaturan pembiayaan. Bank yang meminjamkan untuk konstruksi menghargai prediktabilitas kontrak harga tetap.

Namun, harga tetap tidak sepenuhnya tetap. Kontrak mencakup ketentuan untuk variasi ketika keadaan berubah. Kondisi tanah lebih buruk dari yang diharapkan, perubahan yang Anda minta, atau persyaratan dewan yang tidak diketahui saat penandatanganan semuanya dapat memicu biaya tambahan.

Pembangun menentukan harga kontrak tetap untuk mencakup kontingensi untuk hal yang tidak diketahui. Margin ini mengkompensasi mereka untuk mengambil risiko. Secara teori, Anda membayar sedikit lebih dari biaya aktual, tetapi sebagai imbalannya Anda menghindari risiko pembengkakan substansial.

Kontrak Cost-Plus

Kontrak cost-plus membebankan biaya aktual ditambah margin yang disepakati. Anda membayar material dengan harga biaya, tenaga kerja dengan tarif aktual, dan subkontraktor dengan harga faktur mereka. Pembangun menambahkan persentase margin yang mencakup overhead dan keuntungan mereka.

Pengaturan ini memberikan transparansi tentang ke mana uang mengalir. Anda dapat melihat dengan tepat berapa biaya setiap komponen. Beberapa klien menganggap visibilitas ini meyakinkan, dan ini memungkinkan lebih banyak fleksibilitas dalam spesifikasi selama konstruksi.

Kerugian yang jelas adalah ketidakpastian tentang biaya akhir. Anggaran Anda bergantung pada seberapa efisien pembangun bekerja, seberapa akurat perkiraan mereka, dan apakah ada komplikasi yang muncul. Biaya akhir mungkin secara substansial melebihi perkiraan awal.

Cost-plus cocok untuk proyek kompleks atau tidak biasa di mana penetapan harga tetap yang akurat sulit dilakukan. Restorasi warisan, bangunan yang dimodifikasi secara signifikan, dan proyek dengan cakupan yang tidak pasti mungkin benar-benar tidak mungkin untuk dihargai secara akurat di muka.

Membandingkan Kedua Pendekatan

Alokasi risiko berbeda secara fundamental. Kontrak harga tetap menempatkan risiko biaya konstruksi pada pembangun. Kontrak cost-plus menempatkan risiko itu pada Anda. Tidak ada yang secara inheren lebih baik; pilihan yang tepat tergantung pada situasi Anda.

Insentif juga berbeda. Di bawah harga tetap, pembangun mendapat manfaat dari efisiensi karena mereka menyimpan penghematan terhadap harga penawaran mereka. Di bawah cost-plus, efisiensi tidak menguntungkan pembangun secara langsung, meskipun pembangun yang baik mempertahankan reputasi mereka melalui pengiriman yang efisien.

Keterlibatan Anda bervariasi antara pendekatan. Harga tetap memerlukan lebih sedikit pemantauan karena biaya Anda ditentukan di muka. Cost-plus memerlukan perhatian lebih dekat terhadap biaya, kemajuan, dan efisiensi sepanjang konstruksi.

Memahami Pengecualian Harga Tetap

Harga tetap asli untuk semuanya jarang terjadi. Kontrak biasanya memperbaiki biaya bangunan sambil mengecualikan atau menggunakan allowance untuk item lainnya.

Pekerjaan situs sering berada di luar harga tetap. Kondisi tanah, koneksi layanan, dan dinding penahan mungkin diperkirakan daripada ditetapkan. Jika kondisi berbeda dari asumsi, biaya berubah.

Pilihan dalam allowance mempengaruhi harga akhir. Allowance dapur $5.000 mencakup spesifikasi dasar. Meningkatkan ke peralatan berkualitas dan meja batu memerlukan pembayaran selisih antara pilihan aktual Anda dan allowance.

Biaya dewan dan kontribusi pembangunan biasanya dikecualikan atau diperkirakan. Biaya-biaya ini di luar kendali pembangun dan bervariasi antar proyek.

Melindungi Diri Sendiri

Terlepas dari jenis kontrak, dokumentasi yang jelas melindungi kedua belah pihak. Rencana dan spesifikasi harus cukup rinci sehingga setiap pembangun yang kompeten akan memahami dengan tepat apa yang termasuk.

Dapatkan variasi secara tertulis sebelum pekerjaan berlanjut. Perubahan selama konstruksi mahal sebagian karena sering didokumentasikan dengan buruk. Kesepakatan tertulis tentang cakupan dan biaya mencegah perselisihan.

Pembayaran harus selaras dengan pekerjaan yang selesai. Kontrak harga tetap biasanya menentukan pembayaran kemajuan pada tahap yang ditentukan. Membayar di muka pekerjaan yang selesai menciptakan risiko jika pembangun gagal menyelesaikan.

Tinjau kontrak sebelum menandatangani. Kontrak pembangunan adalah dokumen substansial dengan implikasi hukum yang signifikan. Meminta pengacara meninjau kontrak sebelum Anda menandatangani memerlukan biaya sederhana dan memberikan perlindungan nyata.

Mana yang Harus Anda Pilih

Untuk sebagian besar pembangunan perumahan baru, kontrak harga tetap memberikan kepastian dan perlindungan yang tepat. Premi kecil yang Anda bayar untuk penetapan harga tetap adalah asuransi yang berharga terhadap pembengkakan.

Cost-plus mungkin cocok untuk proyek renovasi di mana kondisi yang ada menciptakan ketidakpastian yang asli. Ini juga mungkin cocok untuk klien yang menginginkan kontrol maksimum atas spesifikasi selama konstruksi dan menerima ketidakpastian biaya yang menyertai fleksibilitas itu.

Pengaturan KPR Anda mungkin membatasi pilihan. Bank yang meminjamkan untuk konstruksi umumnya lebih menyukai kontrak harga tetap karena biaya akhir dapat diprediksi. Pengaturan cost-plus mungkin mempersulit persetujuan pembiayaan.

Jenis kontrak apa pun yang Anda pilih, memahami apa yang Anda tandatangani dan memastikan dokumentasi yang jelas tentang cakupan dan biaya melindungi kepentingan Anda sepanjang proses konstruksi.