我可以和朋友一起买房吗？共同所有权须知

随着房价使独自购房变得越来越困难，和朋友一起买房已成为踏上房产阶梯的更常见途径。但在开始和室友一起看房之前，有很多需要考虑的事情。本指南涵盖法律结构、财务影响、银行要求，以及与朋友购买房产前需要的基本协议。

为什么人们和朋友一起买房

数学是令人信服的。单独购买$800,000房产的买家需要20%首付$160,000，通常需要$120,000或更高的收入来偿还贷款。两个朋友一起购买可以各出$80,000，他们合并的收入使偿还贷款更容易。对于许多首次购房者，特别是在奥克兰和惠灵顿，共同所有权是进入市场的唯一现实方式。

两种所有权结构

在新西兰，共同拥有房产有两种法律方式，在承诺之前了解区别是至关重要的。

联合租户

当所有者作为联合租户持有房产时，每个人拥有平等的不可分割份额。如果一位所有者去世，他们的份额自动转给幸存的所有者, , 这称为继承权。您不能在遗嘱中将您的份额留给其他人。

共同租户

共同租户可以拥有不平等的份额（例如，一人60%，另一人40%），并且可以将其份额留给他们遗产中的任何人。没有自动继承权。

对于大多数朋友购买，共同租户是更好的结构，因为供款很少完全相等，而且如果发生什么事，您会希望您的份额归您的家人，而不是您的共同所有者。

银行如何看待朋友共同所有权

银行对朋友购买比夫妻购买更谨慎，了解他们的观点有助于您准备更强的申请。首先，所有借款人面临连带责任，这意味着每个人对整个贷款负责，而不仅仅是他们的份额。如果您的共同所有者停止付款，您要为他们的部分负责。

银行对朋友购买也有更严格的偿债能力要求。大多数要求每个借款人能够用自己的收入偿还总贷款的大部分，这比对夫妻更保守。朋友也被视为更高风险，因为统计上他们比恋人更可能发生争吵、关系变化或不同的人生轨迹。

这意味着实际上您可能无法借到预期的那么多，利率可能略高，一些银行根本不为朋友购买提供贷款。尽早与房贷顾问讨论您的情况有助于了解实际可能的情况。

基本的共同所有权协议

在购买之前，您需要一份具有法律约束力的共同所有权协议（有时称为房产共享协议）。该文件应涵盖几个关键领域：

所有权份额, , 您的协议必须指定每人拥有多少百分比、如何计算份额（首付供款、收入供款或两者），以及如果有人随时间偿还更多贷款，份额如何变化。

持续成本, , 您需要确定如何分摊贷款付款、谁支付市政费、保险和物业费、如何处理维护和修理，以及如果有人暂时失业无法支付其份额会发生什么。

决策制定, , 协议应明确谁决定装修、什么需要一致同意而不是多数决定，以及如何处理出现的分歧。

退出策略, , 这可能是最重要的部分。您的协议必须解决如果有人想出售其份额会发生什么、剩余所有者是否有优先购买权、如何评估买断价值、如果无法就出售达成一致会发生什么，以及想退出的人需要提前多长时间通知。

需要规划的现实场景

当您兴奋地准备一起购买时，这些场景看起来不太可能，但在5到10年的所有权期间，生活会发生变化。现在就为它们做计划。

考虑有人想退出：三年后，一个朋友在另一个城市找到工作，想出售其份额。其他人必须买断他们吗？他们可以带来新的共同所有者吗？如果没人负担得起买断怎么办？

考虑有人停止付款：一位所有者失业，三个月无法支付其贷款份额。谁来补缺？这是需要偿还的贷款吗？这会影响所有权份额吗？

考虑对出售的分歧：两位所有者想卖而一位不想。房产已经增值，想卖的两位认为现在是正确的时机。这如何解决？

购买前的实际步骤

首先诚实地谈论财务，分享信用报告、收入详情和储蓄。如果这让人感到不舒服，这种不适是一起购买的警告信号。讨论您的长期计划以及每个人5到10年后在哪里，因为不同的轨迹会造成紧张。

与房贷顾问交谈以了解您作为一个群体实际可以借多少。获得每人的独立法律建议并起草全面的共同所有权协议。更新您的遗嘱以反映您的房产份额。

共同所有权的成本

为共同所有权特有的额外成本做预算。律师起草的共同所有权协议$1,500到$3,000。独立法律建议每人$500到$1,000。更新遗嘱每人$300到$500。如果以后发生买断，额外估值$600到$1,000。

共同所有权何时运作良好

朋友购买在以下情况下成功：所有各方财务稳定和负责任；每个人都有类似的时间表，计划拥有类似的时期；存在真正的信任和开放的沟通；有全面的法律协议；每个人都有独立的法律建议；退出策略从一开始就明确定义。

何时要三思

如果一个人供款显著多于其他人、您的人生计划非常不同、关系中已经存在紧张、有人不愿意公开讨论财务，或者您因为害怕错过或市场压力而匆忙，请仔细考虑。