L'un des moments les plus stressants dans un achat immobilier est quand l'évaluation revient plus basse que prévu. Cela arrive plus souvent que vous ne le pensez, et comprendre comment fonctionnent les évaluations peut vous aider à vous préparer, et potentiellement éviter, cette situation.
Pourquoi les Banques Exigent des Évaluations Enregistrées
Les banques ne prennent pas votre parole pour ce que vaut une propriété. Elles ont besoin d'une évaluation indépendante et professionnelle avant de vous prêter de l'argent, ce qui les protège de prêter plus que ce pour quoi la propriété pourrait être vendue si vous faisiez défaut. Un évaluateur enregistré est un professionnel qualifié et membre du New Zealand Institute of Valuers (NZIV) qui effectue une évaluation indépendante. Leur travail est de déterminer la valeur marchande de la propriété, c'est-à-dire ce qu'un acheteur consentant paierait à un vendeur consentant dans des conditions de marché normales.
Surtout, la banque utilise le chiffre de l'évaluation, pas le prix d'achat, pour calculer votre prêt. S'il y a un écart entre ce que vous payez et ce que l'évaluateur dit que ça vaut, vous devrez combler la différence vous-même.
Ce Que les Évaluateurs Évaluent Réellement
Quand un évaluateur visite une propriété, il évalue de multiples facteurs dans trois catégories principales. Pour les spécificités de la propriété, il examine la taille du terrain et le contour, la taille du bâtiment, l'âge et l'état, le nombre de chambres et de salles de bain, les matériaux de construction et la qualité, toutes les rénovations ou ajouts (consentis ou non), et les biens mobiliers inclus dans la vente.
Pour les facteurs d'emplacement, il considère le quartier et l'attrait de la rue, la proximité des commodités, écoles et transports, les plans de zonage et de développement du conseil local, et les risques naturels tels que les inondations, l'érosion côtière et les zones de liquéfaction.
Pour la comparaison de marché, il analyse les ventes récentes de propriétés similaires dans la région, les conditions et tendances actuelles du marché, et combien de temps les propriétés comparables ont mis à se vendre. L'évaluateur compile tout cela dans un rapport détaillé qui inclut son évaluation de la valeur marchande et met souvent en évidence les problèmes dont la banque devrait être consciente.
Quand les Évaluations Sont Basses
Une évaluation basse signifie que la valeur évaluée par l'évaluateur est inférieure à votre prix d'achat convenu, ce qui crée un écart qui affecte votre emprunt. Par exemple, si vous achetez à 850 000$ mais l'évaluation revient à 800 000$, vous avez un écart de 50 000$. Si vous aviez prévu un dépôt de 20% de 170 000$, la banque ne prêtera que 80% de l'évaluation de 800 000$, soit 640 000$. Vous avez maintenant besoin de 640 000$ de la banque plus 210 000$ de vos propres fonds pour atteindre le prix d'achat de 850 000$, ce qui signifie que votre exigence de dépôt effective a augmenté de 50 000$.
Cela peut arriver pour plusieurs raisons. Vous avez peut-être payé une prime dans une situation d'enchères compétitives. La propriété peut avoir des caractéristiques uniques avec des ventes comparables limitées disponibles. Un assouplissement récent du marché peut ne pas encore être apparu dans les données de ventes comparables. La propriété peut avoir des problèmes tels que des préoccupations d'étanchéité ou des problèmes de permis qui affectent sa valeur. Ou l'évaluateur peut simplement adopter une approche conservatrice dans un marché incertain.
Vos Options Quand les Évaluations Sont Insuffisantes
Si vous avez des économies supplémentaires, vous pouvez combler la différence en augmentant simplement votre dépôt pour couvrir l'écart. C'est simple mais nécessite d'avoir de l'argent disponible.
Si vous avez une condition d'évaluation dans votre contrat, vous pourriez être en mesure de renégocier le prix avec le vendeur. Certains vendeurs accepteront un prix plus bas plutôt que de risquer que la vente échoue, bien que d'autres ne bougeront pas.
Vous pouvez demander un évaluateur enregistré différent pour un deuxième avis, bien que vous paierez pour une autre évaluation à 600 à 1 000$ ou plus. Différents évaluateurs peuvent arriver à des conclusions différentes, particulièrement pour des propriétés inhabituelles. Cependant, si une deuxième évaluation revient similaire à la première, vous devrez accepter que c'est probablement la vraie vision du marché.
Si vous avez une condition de financement ou d'évaluation qui n'a pas été satisfaite, vous pourriez être en mesure de vous retirer de l'achat. C'est douloureux après tout l'effort de trouver une propriété, mais parfois c'est la bonne décision.
Dans de rares cas, vous pouvez contester l'évaluation en fournissant à l'évaluateur des informations supplémentaires qu'il a peut-être manquées, comme des ventes comparables récentes qu'il n'a pas considérées, des détails sur les rénovations, ou des corrections d'erreurs dans leur rapport. Les évaluateurs sont des professionnels, mais ils ne sont pas infaillibles.
Différents Scénarios: Comment Vous Protéger
Acheter aux Enchères
Les enchères sont inconditionnelles, donc une fois que le marteau tombe, vous êtes engagé. Cela rend l'obtention d'une évaluation avant les enchères critique. Commandez votre évaluation avant le jour des enchères, en prévoyant 3 à 5 jours ouvrables pour l'achèvement. Connaissez votre enchère maximale basée sur l'évaluation, pas seulement votre budget, et intégrez une marge plutôt que d'enchérir jusqu'au chiffre de l'évaluation. Dans des enchères chaudes, vous pourriez choisir de payer au-dessus de l'évaluation, mais entrez-y les yeux ouverts sur ce que vous faites.
Vente par Appel d'Offres ou Date Limite
Les appels d'offres demandent souvent des offres inconditionnelles, mais vous pouvez toujours inclure une condition d'évaluation. Votre offre peut être moins attractive pour le vendeur, mais cela vous protège. Envisagez d'inclure une clause permettant la renégociation si l'évaluation est plus de 5 pour cent en dessous de votre offre, de faire votre offre sous réserve de financement ce qui donne à la banque le temps de commander une évaluation, ou de pré-commander une évaluation si vous êtes sérieux au sujet de la propriété.
Vente de Gré à Gré (Vente Négociée)
Les ventes de gré à gré vous donnent le plus de flexibilité. Vous pouvez inclure une condition d'évaluation dans votre offre, faire votre condition de financement assez longue pour que la banque complète son évaluation, négocier le prix si l'évaluation est basse, et vous retirer si vous ne pouvez pas parvenir à un accord avec le vendeur.
Pourquoi les Évaluations du Vendeur Ne Comptent Pas
Les agents immobiliers fournissent parfois des évaluations commandées par le vendeur comme matériel marketing, mais celles-ci sont essentiellement sans valeur à des fins hypothécaires. Elles sont commandées par quelqu'un avec un intérêt acquis dans une valeur élevée, elles ne répondent pas aux exigences d'indépendance bancaire, elles peuvent être obsolètes ou basées sur des informations incomplètes, et les banques exigeront toujours leur propre évaluation indépendante. Ne vous fiez pas à une évaluation du vendeur pour déterminer votre offre et obtenez plutôt votre propre évaluation indépendante.
Évaluations de Bureau vs Évaluations Complètes
Pour des situations à risque plus faible comme les zones établies, les propriétés standard et les LVR plus bas, les banques utilisent parfois des évaluations de bureau ou automatisées. Celles-ci utilisent des algorithmes et des données de ventes récentes plutôt qu'une inspection physique. Les évaluations de bureau sont plus rapides (souvent le jour même), moins chères (ou incluses dans les frais bancaires), mais ne sont disponibles que pour les propriétés et prêts à risque plus faible. Si votre propriété ou situation ne se qualifie pas pour une évaluation de bureau, vous aurez besoin d'une évaluation enregistrée complète.
La Préparation Bat les Surprises
Les évaluations protègent les banques, mais elles vous protègent aussi de payer trop cher. Si une évaluation revient basse, il vaut la peine de comprendre pourquoi avant de décider de votre prochaine action. Intégrez toujours le risque d'évaluation dans votre planification d'achat, incluez des conditions appropriées dans votre contrat lorsque c'est possible, commandez des évaluations pré-enchères pour toute propriété aux enchères, ne vous fiez pas aux évaluations des vendeurs ou aux estimations en ligne, et parlez à votre conseiller hypothécaire des plans de contingence.
Un bon conseiller hypothécaire vous aidera à comprendre vos options si une évaluation ne se passe pas comme prévu et vous aidera à structurer votre achat pour minimiser le risque en premier lieu.
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