如果注册估价师的报告估值过低怎么办？

房产购买中最紧张的时刻之一是估价回来低于预期。这种情况比您想象的更常见，了解估价的运作方式可以帮助您准备，并可能避免这种情况。

为什么银行需要注册估价

银行不会相信您说的房产价值。他们需要独立的专业评估才能借钱给您，这保护他们免于贷出超过房产在您违约时可能出售的价格。注册估价师是合格的专业人士，是新西兰估价师协会（NZIV）的成员，进行独立评估。他们的工作是确定房产的市场价值，即在正常市场条件下愿意购买的买家会支付给愿意出售的卖家的价格。

重要的是，银行使用估价数字而非购买价格来计算您的贷款。如果您支付的价格与估价师说的价值之间有差距，您需要自己弥补差额。

估价师实际评估什么

当估价师参观房产时，他们评估三个主要类别的多个因素。对于房产细节，他们检查土地面积和地形、建筑面积、年龄和状况、卧室和浴室数量、建筑材料和质量、任何翻新或扩建（无论是否有许可）以及出售中包含的动产。

对于位置因素，他们考虑社区和街道吸引力、靠近便利设施、学校和交通、当地市政分区和开发计划以及自然灾害如洪水、海岸侵蚀和液化区。

对于市场比较，他们分析该地区类似房产的近期销售、当前市场状况和趋势以及可比房产出售所需的时间。估价师将所有这些编入详细报告，包括他们的市场价值评估，并经常强调银行应该注意的问题。

当估值偏低时

低估值意味着估价师评估的价值低于您商定的购买价格，这造成了影响您借款的差距。例如，如果您以85万纽币购买，但估值为80万纽币，您就有5万纽币的差距。如果您计划20%的首付（17万纽币），银行只会贷出80万纽币估值的80%，即64万纽币。您现在需要银行的64万纽币加上您自己的21万纽币资金才能达到85万纽币的购买价格，这意味着您的有效首付要求增加了5万纽币。

这可能由于几个原因发生：您可能在竞争性竞标中支付了溢价；房产可能有独特特点，可比销售有限；最近的市场软化可能尚未在可比销售数据中显示；房产可能有问题，如防水性问题或许可问题，影响其价值；或者估价师可能只是在不确定的市场中采取保守方法。

估值不足时的选择

如果您有额外储蓄，您可以通过简单地增加首付来弥补差额。这很直接，但需要有可用现金。

如果您的合同中有估价条件，您可能可以与卖家重新谈判价格。一些卖家宁愿接受较低的价格也不愿冒交易失败的风险，尽管其他人不会让步。

您可以要求不同的注册估价师进行第二次估价，尽管您需要为另一次估价支付600至1,000纽币或更多。不同的估价师可能得出不同的结论，特别是对于不寻常的房产。然而，如果第二次估价与第一次相似，您需要接受这可能是真正的市场观点。

如果您有尚未满足的融资或估价条件，您可能可以退出购买。在找到房产的所有努力之后这很痛苦，但有时这是正确的决定。

在罕见的情况下，您可以通过向估价师提供他们可能错过的额外信息来质疑估价，如他们没有考虑的近期可比销售、翻新详情或报告中错误的更正。估价师是专业人士，但他们不是无懈可击的。

不同场景：如何保护自己

拍卖购买

拍卖是无条件的，所以一旦锤子落下您就承诺了。这使得在拍卖前获得估价至关重要。在拍卖日之前订购估价，留出3到5个工作日完成。根据估价而非仅仅预算知道您的最高出价，并考虑留出缓冲而非直接竞标到估价数字。在火爆的拍卖中，您可能选择出价高于估价，但要清楚知道您在做什么。

招标或截止日期销售

招标通常要求无条件报价，但您仍然可以包含估价条件。您的报价对卖家可能不太有吸引力，但它保护您。考虑包含一个条款，如果估价比您的报价低5%以上允许重新谈判，使您的报价取决于融资，这给银行时间订购估价，或者如果您对房产认真就预先订购估价。

私下协议（谈判销售）

私下协议销售给您最大的灵活性。您可以在报价中包含估价条件，使融资条件足够长以便银行完成估价，如果估价偏低可以谈判价格，如果无法与卖家达成协议可以撤回。

为什么卖家估价不算数

房地产中介有时会提供卖家委托的估价作为营销材料，但这些对于抵押贷款目的基本上毫无价值。它们是由对高价值有既得利益的人委托的，它们不符合银行独立性要求，它们可能已经过时或基于不完整的信息，银行总是会要求自己的独立估价。在确定您的报价时不要依赖卖家估价，而要获得自己的独立评估。

桌面估价vs完整估价

对于低风险情况，如成熟地区、标准房产和较低LVR，银行有时会使用桌面或自动估价。这些使用算法和近期销售数据而非实地检查。桌面估价更快（通常当天）、更便宜（或包含在银行费用中），但仅适用于低风险房产和贷款。如果您的房产或情况不符合桌面估价条件，您将需要完整的注册估价。

准备胜过意外

估价保护银行，但它们也保护您免于多付。如果估价偏低，在决定下一步之前值得了解原因。始终将估价风险纳入您的购买规划，尽可能在合同中包含适当条件，为任何拍卖房产订购拍卖前估价，不要依赖卖家估价或在线估计，并与您的抵押贷款顾问讨论应急计划。

好的抵押贷款顾问会帮助您了解估价不如意时的选择，并帮助您构建购买以首先最大限度地降低风险。