Mengapa Kita Tidak Memiliki KPR Tetap 30 Tahun di Selandia Baru?

Jika Anda pernah tinggal di Amerika Serikat, Anda mungkin familiar dengan KPR tetap 30 tahun - pinjaman rumah di mana suku bunga tetap sama selama tiga dekade. Ini adalah sistem yang menawarkan stabilitas, prediktabilitas, dan ketenangan pikiran. Tetapi di Selandia Baru, jangka waktu KPR tetap terpanjang yang mungkin Anda dapatkan adalah lima tahun. Jadi mengapa ada perbedaan?

Ini bukan hanya keanehan pasar. Ada beberapa perbedaan mendasar antara cara kerja KPR di AS dan di sini di Aotearoa yang membuat jangka waktu tetap 30 tahun sulit untuk ditawarkan - dan bahkan lebih sulit untuk dikelola.

Masalah Risiko Suku Bunga

Mari kita mulai dengan contoh dasar. Sebuah bank meminjamkan $100 kepada pembeli rumah dan mendanai uang itu menggunakan rekening tabungan deposan. Deposito itu biasanya pada suku bunga mengambang atau jangka pendek. Jika bank kemudian meminjamkan $100 pada suku bunga tetap untuk, katakanlah, satu tahun, semuanya berfungsi dengan baik-kecuali jika suku bunga naik.

Sekarang bayangkan mencoba mengunci pinjaman yang sama selama 30 tahun. Semakin lama jangkanya, semakin terpapar bank terhadap perubahan di pasar. 'Ketidakcocokan' antara apa yang diperoleh bank dan apa yang dibayarnya adalah risiko keuangan nyata.

Untuk mengatasi ini, bank biasanya melakukan lindung nilai-menggunakan alat keuangan untuk mencocokkan deposito jangka pendek dengan pinjaman jangka pendek. Tetapi semakin lama jangka waktu tetap, semakin sulit untuk dilindungi. Dan di pasar keuangan Selandia Baru yang relatif kecil, itu menjadi batasan serius.

Pasar Uang NZ Terlalu "Tipis"

Di AS, pemberi pinjaman KPR dapat menjual KPR mereka ke entitas besar yang didukung pemerintah seperti Fannie Mae dan Freddie Mac, yang secara khusus dirancang untuk mengambil risiko jangka panjang dari pinjaman tetap 30 tahun.

Selandia Baru tidak memiliki infrastruktur ini. Tidak ada Fannie Mae atau Freddie Mac di sini, dan pasar keuangan grosir kami jauh lebih kecil. Bank lokal biasanya mendapatkan 60-65% pendanaan mereka dari luar negeri, dan itu memperkenalkan lapisan kompleksitas lain.

Beberapa bank telah mencoba jangka waktu yang lebih panjang-seperti suku bunga tetap tujuh tahun-tetapi menariknya karena kurangnya minat. Pasar di sini tidak cukup dalam untuk mendukungnya.

Apakah Peminjam Kiwi Bahkan Menginginkannya?

Menariknya, permintaannya mungkin bahkan tidak ada. Di Selandia Baru, sebagian besar peminjam fix untuk 1-3 tahun sekaligus. Kiwi cenderung lebih memilih fleksibilitas, refix secara teratur berdasarkan kondisi pasar atau keadaan pribadi.

Plus, hidup berubah. Orang-orang pindah rumah, hubungan berubah, pendapatan bervariasi. Jarang ada situasi seseorang yang tetap tidak berubah selama 30 tahun, dan biaya pelunasan awal pada KPR tetap jangka panjang bisa curam.

Faktanya, sekitar 1 dari setiap 200 pinjaman tetap di Selandia Baru dilunasi lebih awal setiap bulan.

Bisakah Itu Terjadi di Masa Depan?

Beberapa ahli berpikir layak untuk dieksplorasi. Secara teori, perusahaan keuangan dapat menawarkan KPR tetap 30 tahun-jika mereka dapat mengunci kontrak lindung nilai 30 tahun. Tetapi dalam praktiknya, kurangnya permintaan, pasar keuangan yang dangkal, dan kompleksitas mengelola risiko membuatnya tidak mungkin dalam waktu dekat.

Dibangun untuk Fleksibilitas, Bukan Penguncian

Alasan kita tidak memiliki KPR suku bunga tetap 30 tahun di Selandia Baru bermuara pada tiga hal: ukuran pasar, manajemen risiko, dan preferensi peminjam. Sistem keuangan tidak dirancang untuk mendukung pinjaman jangka panjang seperti itu-dan sebagian besar Kiwi tampaknya tidak menginginkannya.

Untuk saat ini, sistem KPR Selandia Baru dibangun untuk fleksibilitas-dengan fix jangka pendek, suku bunga mengambang, dan budaya pembiayaan ulang yang teratur. Dan meskipun itu tidak menawarkan kepastian jangka panjang yang sama seperti pinjaman 30 tahun gaya AS, itu memberi peminjam kebebasan untuk beradaptasi saat hidup berubah.