Épargner pour un apport immobilier est l'un des plus grands défis financiers auxquels sont confrontés les Néo-Zélandais. Avec les règles changeantes concernant les ratios prêt-valeur (LVR), les limites dette-revenu (DTI), et les programmes d'aide gouvernementale, comprendre exactement ce dont vous avez besoin peut sembler accablant. Ce guide complet détaille tout ce que vous devez savoir sur les apports immobiliers en Nouvelle-Zélande.
Quel Est l'Apport Minimum pour une Maison ?
Les exigences d'apport en Nouvelle-Zélande varient généralement de 5% à 20% selon le type de propriété, la catégorie d'acheteur, et les critères du prêteur :
| Type d'Acheteur | Propriété Existante | Construction Neuve |
|---|---|---|
| Premier Acheteur | 10-20% | 5-10% |
| Propriétaire-Occupant | 20% | 10-20% |
| Investisseur | 30-35% | 20% |
Un apport de 20% reste la référence pour les propriétaires-occupants, donnant accès à tous les prêteurs, de meilleurs taux d'intérêt, et moins de conditions. Cependant, de nombreux primo-accédants procèdent avec moins via divers parcours que nous explorerons ci-dessous.
Règles LVR Actuelles (Changements de Décembre 2025)
La Reserve Bank a assoupli les restrictions de ratio prêt-valeur à compter de décembre 2025. Les banques peuvent désormais prêter jusqu'à 25% de leurs nouveaux prêts aux primo-accédants et propriétaires-occupants avec moins de 20% d'apport, contre 15% auparavant.
Plusieurs catégories restent exemptées des restrictions LVR. Cela inclut le Kāinga Ora First Home Loan, les constructions neuves achetées dans les six mois suivant l'achèvement, le refinancement où le nouveau prêt n'excède pas le montant original, le financement relais, et les prêts de réhabilitation immobilière.
Peut-on Acheter une Maison avec un Apport de 10% ?
Oui, de nombreux primo-accédants obtiennent des prêts avec seulement 10% d'apport. Les banques allouent une partie de leurs prêts spécifiquement aux emprunteurs à faible apport. Pour être éligible, vous avez généralement besoin d'un historique d'épargne solide démontrant une discipline financière, un emploi stable avec le même employeur depuis au moins 12 mois, un endettement minimal, et un bon historique de crédit.
Le compromis avec un apport de 10% est une Low Equity Margin (LEM), un supplément de taux d'intérêt de 0,25% à 1% en plus des taux standard. Ce coût supplémentaire s'applique jusqu'à ce que vous atteigniez 20% d'équité dans votre propriété.
Acheter avec un Apport de 5% : Le First Home Loan
L'apport minimum absolu est de 5%, disponible exclusivement via le programme Kāinga Ora First Home Loan. Ce programme soutenu par le gouvernement est offert par des prêteurs sélectionnés incluant Westpac, Co-operative Bank, et SBS Bank.
Conditions d'Éligibilité
Pour être éligible au First Home Loan avec un apport de 5%, vos revenus doivent être inférieurs à certains plafonds : 95 000 $ pour les acheteurs célibataires sans personnes à charge, ou 150 000 $ pour le revenu combiné du ménage. Vous devez être citoyen néo-zélandais, résident permanent, ou détenir un visa de résidence. Vous devez avoir l'intention de vivre dans la propriété pendant au moins six mois et ne pouvez pas acheter de propriété d'investissement.
Une prime d'assurance prêt de 1,2% du montant du prêt s'applique. Sur un prêt de 600 000 $, cela représente 7 200 $.
Acheteurs de Seconde Chance
Si vous avez précédemment possédé une maison mais vous trouvez maintenant dans une situation financière similaire à celle d'un primo-accédant, vous pourriez être éligible comme "acheteur de seconde chance" selon les règles de Kāinga Ora.
Limites Dette-Revenu : Combien Pouvez-Vous Réellement Emprunter ?
Depuis juillet 2024, les restrictions DTI limitent le montant que les banques peuvent prêter par rapport à votre revenu brut. Les propriétaires-occupants font face à un plafond de 6 fois leur revenu, tandis que les investisseurs peuvent emprunter jusqu'à 7 fois leur revenu. Par exemple, si votre revenu combiné du ménage est de 120 000 $, vous pourriez potentiellement emprunter jusqu'à 720 000 $ en tant que propriétaire-occupant.
Votre calcul DTI inclut toutes les dettes : prêts immobiliers, cartes de crédit, prêts personnels, et prêts étudiants. Notamment, les limites de carte de crédit comptent contre vous même si vous n'utilisez jamais le crédit.
Test de Stress des Banques : L'Obstacle Caché
Les banques n'évaluent pas si vous pouvez vous permettre les paiements aux taux d'intérêt actuels. Au lieu de cela, elles testent à un taux de "test de stress" plus élevé pour s'assurer que vous pouvez gérer les augmentations potentielles de taux. Les taux de test de stress actuels se situent autour de 7-7,5%.
Utiliser le KiwiSaver pour Votre Apport
Les primo-accédants peuvent retirer leurs contributions KiwiSaver pour un apport. Vous devez être membre depuis au moins trois ans. Vous devez laisser au moins 1 000 $ dans votre compte après le retrait. La propriété doit être votre résidence principale.
Qu'est-ce qui Compte comme Épargne Réelle ?
Les banques veulent voir que vous pouvez économiser de l'argent, pas seulement en recevoir. L'épargne réelle démontre une discipline financière et réduit le risque pour le prêteur. Les sources éligibles incluent les contributions KiwiSaver, les dépôts réguliers sur un compte d'épargne pendant au moins trois mois, les dépôts à terme ou actions détenus depuis trois mois ou plus.
Les prêteurs exigent généralement au moins 5% du prix d'achat provenant d'épargne réelle, particulièrement pour les demandes à faible apport.
Apports Donnés : Aide Familiale
De nombreux primo-accédants reçoivent une aide financière de leur famille. Les banques acceptent les apports donnés, mais une documentation appropriée est essentielle.
Vous aurez besoin d'une déclaration sous serment signée ou d'un certificat de don indiquant clairement que les fonds sont inconditionnels et non remboursables. La plupart des banques préfèrent tout de même que vous ayez économisé au moins 5% vous-même en plus de tout don.
Constructions Neuves : Exigences Plus Flexibles
L'achat de propriétés nouvellement construites dans les six mois suivant l'achèvement offre des avantages significatifs. Les constructions neuves sont exemptées des restrictions LVR standard et des restrictions DTI. Les investisseurs peuvent acheter avec un apport de 20% contre 30% pour les propriétés existantes.
Quelle Taille d'Apport Est la Meilleure ?
| Apport | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| 5% | Chemin le plus rapide vers la propriété | Coûts les plus élevés, choix de prêteurs limité, frais LMI de 1,2% |
| 10% | Bon équilibre entre rapidité et coût | La marge de faible équité s'ajoute au taux d'intérêt |
| 20% | Meilleurs taux, tous les prêteurs, pas de LEM | Plus long à économiser |
Étapes Pratiques pour Constituer Votre Apport
Commencez par vérifier votre solde KiwiSaver et votre éligibilité via MyIR. Examinez vos limites de carte de crédit et envisagez de réduire ou fermer les cartes inutilisées. Configurez un compte d'épargne dédié avec des virements automatiques pour construire un historique d'épargne réelle. Parlez à un conseiller en prêts qui peut évaluer votre situation auprès de plusieurs prêteurs.
Concentrez-vous sur Ce Que Vous Pouvez Contrôler
L'accession à la propriété peut sembler lointaine, mais s'avère souvent plus accessible qu'attendu. L'environnement de prêt s'est considérablement amélioré en 2025-2026 avec des taux d'intérêt plus bas et des règles LVR assouplies.
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